Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Кто должен подписывать акт приема-передачи

Дольщик и застройщик.

Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.

У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:

• в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
• актуальный срок ее действия.

В качестве заключения

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, подтвердив законность отказа дольщиков от принятия квартиры с недостатками и указав на недоказанность уклонения участников от приемки квартиры надлежащего качества (что позволило бы застройщику оформить односторонний акт).

Верховный Суд признал ошибочным высказанное судьями нижестоящих инстанций мнение о том, что при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру и имеет право требовать от застройщика безвозмездного их устранения. Аналогичный вывод некоторые судьи делали и раньше. Однако с появлением Определения № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 позиция является сформированной, и именно она будет применяться судами в дальнейшем.

Застройщики должны учитывать, что участники вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества, требовать составления документа о выявленных дефектах и безвозмездного их устранения. При этом не имеют значения ни характер недостатков (существенные или нет), ни возможность использовать квартиру по прямому назначению.

Застройщик может составить односторонний акт, если участники необоснованно уклоняются или отказываются от приемки квартиры и со дня передачи, установленного в ДДУ, прошло не менее двух месяцев. При этом у застройщика должны быть доказательства, что дольщик получил сообщение о завершении строительства МКД или отказался его получать либо дольщика нет по почтовому адресу.

Надо ли брать с собой документы?

Приемка квартиры — официальное мероприятие. Осматривать жилплощадь и подписывать акт приема-передачи имеет право только владелец. Возьмите с собой документы, удостоверяющие личность, ДДУ, все приложения и дополнения к нему. Именно на основании этих документов вы сможете предъявлять претензии представителям застройщика.

Дополнительный совет: возьмите с собой лампочку и фонарь. Лампочек в новой квартире, если их наличие не указано в договоре, не будет, а осматривать помещение лучше хорошо освещенным. Фонарь нужен для осмотра тех мест, которые и при полном свете плохо видны. Также возьмите с собой рулетку для обмера площади жилья.

Односторонний акт приемки квартиры составляется в письменной форме. Как правило, к его составлению привлекаются несколько представителей строительной компании (комиссия). В акте фиксируются:

• дата и место составления;
• ФИО и должности подписантов;
• все обстоятельства, предшествовавшие составлению этого документа. Описывается процесс уведомления, даты направления почтовой корреспонденции, ответ на нее и иные подобные обстоятельства;
• дается ссылка на норму закона, в соответствии с которой составлен документ — п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ;
• вносится утверждение, что квартира считается переданной покупателю;
• акт подписывают сотрудники застройщика, привлеченные им к приемке.

Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:

1. Наименование документа, место и дату его создания.
2. Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.
3. По пунктам указывают суть акта:
   застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
4. застройщик предоставил документы на помещение;
5. во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
6. если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.
7. Приложения к акту: договор, технический регламент, уведомление о вручении акта застройщику (если тот отказался подписать акт), иные документы, которые могут доказать наличие недостатков.
8. Подписи сторон с расшифровкой. Печати, если стороны используют их для заверения документов.

Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).

Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.

Порядок передачи квартиры по ДДУ

Как происходит процесс передачи квартиры по ДДУ:

1. Застройщик должен пригласить всех своих дольщиков для подписания документации о приеме-передаче квартир.
2. Дольщик должен посетить свою квартиру и произвести тщательный осмотр помещения.
3. При обнаружении незначительных дефектов, документы приема-передачи недвижимости можно подписать сразу. Если обнаружены неполадки, то дольщику надо написать специальный акт осмотра, и не принимать жилье до устранения недочетов застройщиком.
4. Как только компания устранит неполадки, покупатели вновь осматривают помещения, и подписывают акт приема-передачи объектов недвижимости.
5. Как только подписаны все необходимые документы и определена окончательная стоимость жилья, застройщик передает комплекты ключей от квартиры дольщику.

Подвиды акта приема-передачи

Передаточный акт разделяют на три вида:

• Обычный передаточный акт – составляется при приемке жильяв случае отсутствия у сторон взаимных претензий по условиям договора.
• Дефектный акт – практически аналогичен своему предшественнику с единственной оговоркой – в качестве дополнения к нему прикладывается смотровой лист (дефектная ведомость), который отражает полный перечень выявленных недостатков.
• Односторонний передаточный акт – составляется строительной организацией без участника долевого строительства в том случае, еслипоследнийотказываетсяподписыватьдокументбезосновательноиливвидуоснований, несоответствующихдействительностипопрошествии2месяцевпослеуказанноговдоговоресрока. Акт является недействительным в случае,если на момент приема-передачи жилья покупатель обнаружил существенные недоработки, о чем была письменно уведомлена строительная фирма.

Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры

Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте. Обычно застройщик составляет его произвольно, однако бланк обязательно должен содержать следующие сведения:

• дата передачи дома;
• адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
• реальный метраж помещения (по данным БТИ);
• номер квартиры;
• полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
• подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.

Кроме того, застройщик обязан передать владельцу жилья инструкцию по правильной эксплуатации объекта.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой

Чистовая отделка подразумевает наличие ремонта с выполнением ключевых строительно-отделочных работ, проведением всех коммуникаций и установкой сантехнического оборудования. В квартиру с чистовой отделкой практически сразу можно въезжать и заниматься расстановкой мебели.

Жилье «под ключ» принимается намного быстрее, чем черновое. Проверяется:

• качество отделки (стены, потолки);
• исправность каждого выключателя и розетки;
• качество установки окон, дверей (обязательно следует проверить отсутствие щелей, сколов, царапин, вмятин, отделку откосов, исправность замков);
• работа вентиляционной системы, канализации, отопления и водопровода;
• достаточная звукоизоляция;
• качество теплоизоляции (особенно в угловых квартирах и квартирах на верхних этажах).

Чистовая отделка оценивается сугубо индивидуально. Для одного человека погрешности могут быть незначительными, а для другого – неприемлемыми.

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на год

21 марта в Госдуму внесен проект изменений в Закон об участии в долевом строительстве (№ 671887-7). Как указано в пояснительной записке, проект призван решить актуальную для большинства субъектов РФ проблему неисполнения застройщиками договорных обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства по передаче им жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. При этом невозможность продолжения строительства, как правило, всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств.

Так, ст. 6 Закона предлагается дополнить ч. 4 и 5, предусматривающими обязанность застройщика в случае нарушения установленного ДДУ срока передачи объекта более чем на год обратиться к участникам долевого строительства с предложением о создании жилищно-строительного кооператива и передаче ему имущества и обязательств. Об этом предложении застройщик будет обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ по госконтролю в области долевого строительства многоквартирных домов, а Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. В случае невыполнения указанного требования уполномоченный контрольный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации компании-застройщика.

Вводимой проектом ст. 6.1 о порядке передачи имущества и обязательств застройщика ЖСК дольщиков или иному специализированному потребительскому кооперативу предусмотрено создание института добровольной (а при отсутствии у застройщика желания или возможности – принудительной) передачи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и обязательств застройщика в пользу кооператива. При этом такая передача допускается, если участок принадлежит застройщику на праве собственности или ином имущественном праве.

Там же указано, что ЖСК дольщиков создается в течение двух месяцев с даты проведения собрания участников долевого строительства, которые простым большинством голосов приняли решение о передаче имущества и обязательств застройщика кооперативу. Соответствующий договор должен быть заключен в течение трех месяцев после этого и должен включать обязательства застройщика по передаче кооперативу разрешения на строительство, проектной документации, прав на ее использование, а также всех денежных средств с его банковского счета.

Комментируя «АГ» законопроект, эксперты высказали ряд замечаний.

Так, директор юридического бюро FACTUM Оксана Труфанова полагает, что проект уравняет риски дольщиков и застройщиков: «В нынешней редакции Закона об участии в долевом строительстве рискует только дольщик, а в предлагаемой – рискуют все, но у дольщиков будет хоть какая-то гарантия сохранения вложенных средств. Сейчас Законом предусмотрено, что только в случаях задержки со сдачей жилья застройщик обязан уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки сдачи. Теперь предлагается жесткий срок в 1 год, после которого для застройщика наступают серьезные последствия».

Однако, по мнению эксперта, регламент деятельности кооперативов дольщиков неясен. «Не “передерутся” ли дольщики между собой при создании кооператива, и не появятся ли новые риски, связанные с деятельностью таких кооперативов по недострою? Что делать, если дольщики воспользуются правом расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком сроков сдачи объекта, – с кем в таком случае организация будет делить переданные активы? Вопросов пока что больше, чем ответов», – резюмировала она, добавив, что проект, на ее взгляд, требует существенной доработки.

Директор КА «Презумпция», адвокат Филипп Шишов считает: разработчики проекта исходили из того, что обманутые дольщики или дольщики, чьи застройщики разорились по объективным причинам, не могут получить права на недостроенные квартиры без обращения в суд. «Соответствующая судебная и арбитражная процедура зачастую затягивается на годы, – пояснил он. – Законопроект предлагает упростить ее: автоматически создается ЖСК, автоматически ему передаются в собственность земля и недостроенный объект недвижимости».

В то же время адвокат обратил внимание на «недосказанность» проекта. «Главный вопрос – как это будет работать на практике? А если собственники не захотят создавать ЖСК? Создание кооператива, в том числе ЖСК, – это договор. А обязанность лиц заключить договор не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных ст. 421 ГК РФ или специальным законом. Кроме того, что будет, если не все дольщики захотят быть членами ЖСК?» – высказался Филипп Шишов.

Эксперт отметил и другие обстоятельства, указывающие, что документ в представленном виде достаточно сырой: «Например, проектом предлагается передача недостроенного объекта в собственность ЖСК. Но тогда необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, которая прямо указывает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости».

Адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк назвал предлагаемые новеллы «специфическим механизмом обеспечения обязательств», при этом достаточно спорным. С его точки зрения, процедура внесудебной передачи застройщиком имущества и обязательств представляется рискованной и для самих участников строительства.

Статья 8 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (извлечение):

9. Обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.

М. обратилась в суд с иском к обществу о взыскании неустойки и отмене акта приема-передачи квартиры.

В обоснование заявленных требований М. указала, что 12 сентября 2012 г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в четвертом квартале 2012 года окончить строительство этого дома и не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. Истец свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме.

Акт приема передачи квартиры фз 214

В нем указываются стороны, подписавшие документ, дата и место подписания, описание жилплощади, включающее ее адрес и метраж, и указание на отсутствие претензий. Если претензии есть, к акту составляется приложение с описанием обнаруженных недостатков. Обратите внимание! Перед подписанием акта дольщик должен осмотреть квартиру и сделать выводы о ее соответствии условиям ДДУ, требованиям проектной документации и правилам, установленным различными законами и регламентами. Порядок передачи объекта долевого строительства по Закону 214-ФЗ Порядок передачи объектов долевого строительства описан в ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ. За месяц до установленного в договоре срока дольщику должно быть направлено уведомление о готовности объекта к передаче и необходимости его принять.

Похожие записи:

• Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ЕНВД)
• Могу ли я выписать бывшего мужа из квартиры которая принадлежала мне до брака
• Сумма материальной помощи не облагаемая налогом 2023 в связи со смертью родственника