Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подсудность по договору аренды. Подсудность споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исключительная подсудность — особый вид территориальной подсудности. Правила исключительной подсудности запрещают применение при предъявлении иска норм о других видах территориальной подсудности — общей, альтернативной, договорной и подсудности по связи дел.
Порядок разрешения споров по договору аренды
Судебный порядок разрешения спора между сторонами договора аренды – самый эффективный способ разрешения конфликтных ситуаций. В некоторых случаях направлению искового заявления должно предшествовать соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Обязательный досудебный порядок устанавливается в двух случаях:
- в силу прямого указания в законе (например, при расторжении договора аренды);
- по соглашению сторон.
В то же время, участники деловых отношений стремятся путем минимальных усилий и наименьшего количества потраченного времени выйти из конфликта, поэтому часто прибегают к альтернативным способам разрешения споров даже в том случае, если это не требуется при последующем обращении в суд. К таковым относятся переговоры, посредничество, медиация, разбирательство в третейском суде. Указанные способы малозатратны для сторон, способствуют решению вопросов в короткие сроки, но не могут возложить на участников обязательства по исполнению достигнутых договоренностей. Исполнимостью в данном вопросе наделены только судебные акты.
После соблюдения досудебного порядка можно приступать к составлению искового заявления:
- В иске излагается позиция по делу, подкрепленная приложенными к нему доказательствами
- Копия заявления направляется в адрес ответчика, а само исковое заявление с доказательствами направления копии второй стороне подается в суд
- После подачи искового заявления остается дождаться назначения судебного заседания и принять в нем участие
- Вынесенное и вступившее в законную силу решение суда обязательно для исполнения сторонами, спор будет считаться разрешенным.
Дополнительный комментарий к ст. 30 ГПК РФ
Это означает, что предъявление исков по делам, перечисленным в ст. 30 ГПК РФ, в другие суды, кроме указанных в ней, невозможно.
Исключение составляет встречный иск, который в силу ч. 2 ст. 31 ГПК предъявляется независимо от его подсудности в суде по месту рассмотрения первоначального иска.
Нормы об исключительной подсудности объясняются особенностями дел, на которые они распространяются, и направлены на создание сторонам равных и наиболее благоприятных условий при разбирательстве дела и исполнении судебного решения.
Например, рассмотрение дел о праве на строение в суде по месту его нахождения (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) объясняется тем, что удобнее собирать доказательства (истребовать документы о строении, проводить экспертизы и т.д.) в этом суде.
Перечень дел, перечисленных в ст. 30 ГПК РФ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Исключительная подсудность установлена для исков о правах на недвижимое имущество и для исков об освобождении имущества от ареста — в суд по месту нахождения объектов недвижимости и арестованного имущества (ч. 1).
В законе имеются в виду иски о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилье и нежилые помещения, здания, строения и т.д.):
о праве собственности на него;
о праве владения и пользования им;
о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли;
о разделе недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, и выделе из него доли;
о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанным с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.), и др.
Вместе с этим следует иметь в виду, что иски о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом предъявляются по общим правилам территориальной подсудности, поскольку они связаны не с признанием прав на недвижимость, а с иными обстоятельствами.
Комментируемая статья 30 ГПК РФ в ч. 2 воспроизвела положения ГПК РСФСР. Она основана на п. 3 ст. 1175 ГК, согласно которому кредиторы наследодателя вправе предъявить требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований; до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу.
Поскольку в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 30 ГПК РФ, иск предъявляется не к конкретным лицам, несущим ответственность перед истцом, — наследникам наследодателя (их еще нет, и нельзя быть уверенным, что они будут, так как наследники вправе отказаться от наследства), то ГПК и устанавливает для таких исков исключительную подсудность — суду по месту открытия наследства.
В соответствии со ст. 1115 ГК местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (ст. 20 ГК).
Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого имущества.
Если такое имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества — место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости (п. 2 той же статьи).
Эти положения ГК необходимо учитывать при применении ч. 2 ст. 30 ГПК.
Согласно ч. 3 ст. 30 ГПК РФ иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.
Эту норму надо применять с учетом положений гражданского законодательства, регулирующих договор перевозки.
Так, ст. 797 ГК установлено обязательное — до предъявления к перевозчику иска — предъявление ему претензии в порядке, предусмотренном соответствующим транспортным уставом или кодексом, лишь по требованиям, вытекающим из перевозки грузов.
Предъявление иска, вытекающего из перевозки пассажиров и багажа, возможно и без предъявления претензии, следовательно, правило ч. 3 ст. 30 ГПК РФ в действующей редакции на эти иски не распространяется.
Исходя из существующей судебной практики исключительная подсудность, установленная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, не распространяется на иски в защиту прав потребителей, поскольку в этом случае действуют специальные нормы, установленные ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ.
В частности, указанное разъяснение содержится в ответе на вопрос N 14 ответов Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ на вопросы судов по применению норм ГПК РФ (утв. Постановлением ВС РФ от 24.03.2004). При этом ВС РФ указал, что в данной ситуации потребитель также может предъявить иск и по месту нахождения ответчика (то есть по правилам ст. 28 ГПК РФ).
КС РФ, рассматривая вопрос о соответствии ст. 30 ГПК РФ Конституции РФ (Определение от 15.11.2007 N 750-О-О), также счел, что положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не исключают предъявление исков по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ. Суд обосновал свою позицию тем, что данные нормы являются специальными по отношению к ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.
Указанные разъяснения Верховного и Конституционного Судов имеют важное значение для установления подсудности по искам граждан, вытекающим из инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве. Поскольку эти договоры в большинстве случаев заключаются для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, на иски в полном объеме будут распространяться нормы о специальной альтернативной подсудности.
Обобщая существующую судебную практику по вопросу применения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, можно сделать следующие выводы.
Исключительная подсудность, предусмотренная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, применяется для исков о любых правах на недвижимое имущество и применяется к искам о признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, расторжении договоров в отношении уже созданных объектов недвижимости и т.д.
В отношении исков о расторжении или изменении договоров, по которым недвижимое имущество еще не создано, правила ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не применяются, так как объекта недвижимого имущества еще не существует, а значит, нет никаких прав на него.
В отношении исков о защите прав потребителей (в том числе основанных на инвестиционном договоре и договоре участия в долевом строительстве) нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ также не применяются. Причина в том, что в данном случае действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).
Сфера действия правил исключительной подсудности, касающихся споров о недвижимости, определяется по двум критериям: видам имущества и видам прав на него.
Первый критерий в процессуальных кодексах формулируется по-разному. В ГПК РФ это делается в виде примерного перечня имущества: согласно ч. 1 ст. 30 исключительная подсудность распространяется на иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. В АПК РФ говорится о недвижимом имуществе вообще (ч. 1 ст. 38) и особым образом определяется подсудность исков о правах на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ч. 2 ст. 38).
Сравнение процессуальных кодексов по первому критерию позволяет сделать вывод — АПК РФ устанавливает исключительную подсудность для более широкого круга дел, поскольку понятие недвижимость по объему шире, чем понятие объекты, прочно связанные с землей. В самом АПК РФ понятие недвижимости не раскрывается, и толкование этого термина в контексте решения процессуального вопроса традиционно дается на основе норм материального права без каких-либо объяснений обоснованности такого подхода . Таким образом, за пределами действия ч. 1 ст. 30 ГПК РФ оставлены иски о правах на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия, поскольку это имущество не находится в прочной связи с землей . Однако нормами ГК РФ они отнесены к недвижимости (абз. 2 п. 1 ст. 130, абз. 2 п. 1 ст. 132), и поэтому подсудность исков о правах на них согласно АПК РФ является исключительной.
См.: Гражданский процесс: Учебник / Под ред. В.В. Яркова. М.: Волтерс Клувер, 2004 (автор — Д.Б. Абушенко).
См.: Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005 (автор — О.А. Рузакова).
Относительно предприятия как объекта правоотношения, не связанного прочно с землей, см.: Гришаев С.П. Предприятие (СПС «КонсультантПлюс»).
Оба кодекса игнорируют статус имущества, образующего с недвижимостью сложную вещь или соотносящегося с ней как принадлежность и главная вещь. УГС Российской Империи предусматривал на этот счет более детализированное регулирование: согласно ст. 212 исключительная подсудность распространялась на недвижимое имущество и на его принадлежности. К принадлежностям комментаторы относили имущества, помещенные в недвижимость для ее эксплуатации (земледельческие орудия, рабочий скот или фабричные орудия, машины), а также движимые вещи, прикрепленные к недвижимости таким образом, что они не могут быть отделены без повреждения (например, встроенные зеркала, статуи, различного рода украшения здания) .
Анненков К. Опыт Комментария к Уставу гражданского судопроизводства. Т. 1. СПб., 1878. С. 165.
Также молчанием процессуальные кодексы обходят ситуацию, когда недвижимость, являющаяся объектом спора, расположена на территории нескольких судебных округов. По мнению М.А. Гребенцова, в этом случае имеет место альтернативно-исключительная подсудность, т.е. у истца есть право выбора между арбитражными судами тех субъектов, на территории которых находится спорный земельный участок; причем выбор компетентного суда ограничен только арбитражными судами данных субъектов, и обращение в один из них исключает обращение в другие . Аналогичный подход использован в Гражданском процессуальном кодексе Греции (ст. 29), а также в Гражданском процессуальном кодексе Испании (п. 1 ч. 1 ст. 52). Но возможны иные варианты регулирования. Так, ст. 29 ГПК РСФСР 1923 г. допускала предъявление иска по месту нахождения основной части имущества. В Италии дело отнесено к компетенции суда, в округе которого находится часть недвижимости, облагаемая наибольшим государственным налогом; однако и здесь допускается альтернативная подсудность, но только если налог с недвижимости не взимается (ст. 20 Гражданского процессуального кодекса Италии). Согласно германскому законодательству, если должен быть предъявлен вещный иск, а соответствующий объект спора находится в различных судебных округах, то подсудность определяется вышестоящим судом (п. 4 абз. 1 ст. 36 ГПУ Германии).
Споры по участию в долевом строительстве
В основном это — суды с застройщиком или заказчиком, – досудебные и судебные споры участника долевого строительства с застройщиком, возникающие в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.
Строительные споры по участию в долевом строительстве (суды с застройщиком) — одна из самых сложных категорий судебных споров. Сложность данной категории дел обусловлена тем, что суд с застройщиком возникает из строительных отношений по долевому строительству.
Строительные отношения в сфере долевого строительства регламентируются как общими, так и специальными нормами законодательства. Основным нормативным правовым актом, регламентирующим долевое строительство является Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Примером такого дополнительного нормативного правового акта может являться, например, Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Споры в сфере долевого строительства (суды с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства) имеют ярко выраженную специфику. Данная специфика обусловлена особенностями правового регулирования договора участия в долевом строительстве и сферы строительства, применением иных договорных конструкций, направленных на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, на обход положений закона о долевом строительстве. Пытаясь обойти закон о долевом строительстве и незаконно привлечь денежные средства для строительства, на практике используются договоры различных видов. В частности, используют договор займа, обязательства по которому прекращаются предоставлением отступного в виде соответствующего объекта недвижимости, предварительный договор купли-продажи, договор о выдаче векселя, партнёрское соглашение с застройщиком о совместном строительстве и т.д.
Признание права собственности на объект долевого строительства
Рассмотрение и разрешение требований участника долевого строительства о признании права собственности на объект долевого строительства.
В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого фактически закончено, участник долевого строительства, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Квартиры, являвшиеся предметом договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрены права дольщиков на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Требование дольщика о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если участником долевого строительства исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
Требование участника долевого строительства, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего данное обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.
Требование участника долевого строительства о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу закона о долевом строительстве (до 1 апреля 2005 года), может быть удовлетворено, если лицо, заключившее договор строительного подряда, оплатило в полном объеме работы по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома.
ИП или физлицо: Верховный суд разобрался с подведомственностью спора по аренде
Комитет по управлению имуществом Таганрога обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 1,4 млн руб. задолженности по арендной плате и 62 553 руб. пеней (дело № А40-77040/2016). АСГМ принял заявление комитета, однако спустя месяц прекратил производство по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Выяснилось, что ответчик заключал договор аренды участка без указания своего статуса ИП и регистрационных данных (ОГРН и ИНН), то есть действовал как физическое лицо. Следовательно, истец был не вправе заявлять свои требования в арбитражном суде, даже если на момент заключения договора ответчик был зарегистрирован в качестве ИП, указал АСГМ. С этим выводом в дальнейшем согласились 9-й ААС и АС Московского округа.
Тогда комитет подал жалобу в ВС. Согласно выписке из Единого госреестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), основным видом экономической деятельности бизнесмена является сдача внаем недвижимости, указал заявитель. ИП владеет гостиницей, которая располагается на арендуемом участке. У нее имеется обременение в виде аренды в пользу гостинично-ресторанного комплекса «Ассоль», что подтверждается выпиской из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ссылаясь на это обстоятельство, комитет полагает, что задолженность по арендной плате за участок, где находится гостиница, образовалась у ответчика при осуществлении им предпринимательской деятельности. Комитет также указывает на вступившее в силу решение АСГМ по аналогичному иску к бизнесмену (дело № А40-63626/2016). В рамках него арбитраж взыскал с ИП задолженность по арендной плате за другой участок, не высказывая при этом сомнений по поводу подведомственности спора.
Подсудность по договору аренды недвижимого имущества
В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд.
Основанием для применения судебной защиты прав лица является факт их нарушения. В случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы основанием для защиты прав арендодателя будет являться факт невнесения предусмотренной договором арендной платы.
В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не установлены, считается, что действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.
Как правило, срок внесения арендной платы определяется договором примерно следующим образом: «Арендатор вносит арендную плату ежемесячно в установленном договором размере не позднее 25-го числа текущего месяца».
Таким образом, основанием для предъявления иска о взыскании арендной платы является факт невнесения арендатором арендной платы в предусмотренный договором аренды срок.
В силу п. 1 ст. 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Оно подписывается истцом или его представителем.
Согласно п. 2 ст. 12> АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны:
— наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление. Здесь важно определить конкретный арбитражный суд первой инстанции, в противном случае, руководствуясь ст. 129 АПК РФ, арбитражный суд возвратит исковое заявление на основании того, что дело ему не подсудно. По общему правилу, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (в рассматриваемом случае — арендодателя). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре аренды конкретный арбитражный суд, где они будут решать свои споры. Также в ст. 37 АПК РФ установлено, что подсудность может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к производству;
— наименование истца (учреждения), место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
— наименование ответчика (арендатора), место его нахождения;
— требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты
— обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства факты;
— цена иска, если он подлежит оценке (в рассматриваемом случае необходимо указать сумму долга — неуплаченной арендной платы);
— расчет взыскиваемой денежной суммы;
— сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;
— сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;
— перечень прилагаемых документов.
Подсудность споров об аренде недвижимости
Судебный порядок разрешения спора между сторонами договора аренды – самый эффективный способ разрешения конфликтных ситуаций. В некоторых случаях направлению искового заявления должно предшествовать соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Обязательный досудебный порядок устанавливается в двух случаях:
- в силу прямого указания в законе (например, при расторжении договора аренды);
- по соглашению сторон.
В то же время, участники деловых отношений стремятся путем минимальных усилий и наименьшего количества потраченного времени выйти из конфликта, поэтому часто прибегают к альтернативным способам разрешения споров даже в том случае, если это не требуется при последующем обращении в суд. К таковым относятся переговоры, посредничество, медиация, разбирательство в третейском суде. Указанные способы малозатратны для сторон, способствуют решению вопросов в короткие сроки, но не могут возложить на участников обязательства по исполнению достигнутых договоренностей. Исполнимостью в данном вопросе наделены только судебные акты.
После соблюдения досудебного порядка можно приступать к составлению искового заявления:
- В иске излагается позиция по делу, подкрепленная приложенными к нему доказательствами
- Копия заявления направляется в адрес ответчика, а само исковое заявление с доказательствами направления копии второй стороне подается в суд
- После подачи искового заявления остается дождаться назначения судебного заседания и принять в нем участие
- Вынесенное и вступившее в законную силу решение суда обязательно для исполнения сторонами, спор будет считаться разрешенным.
В отношении споров по аренде действуют правила общей территориальной, по выбору истца и договорной подсудности.
Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Договорная подсудность указывается в договоре аренды и продолжает действовать даже после его расторжения.
Общее правило территориальной подсудности состоит в обращении в суд по месту жительства или нахождения ответчика.
Статья 30. Исключительная подсудность
Стороны договариваются о найме нежилого помещения. Какие правила ГК РФ об аренде учитывать, что прописать в соглашении, какие споры возможны в будущем.
Основные черты договора аренда нежилого помещения определила глава 34 ГК РФ. Чтобы суд не посчитал договор незаключенным, определите предмет аренды, установите стоимость и включите в соглашение другие важные условия. Чтобы избежать споров, необходимо точно описать арендуемые помещения. Текст не должен вызывать разночтений.
Объект аренды необходимо индивидуализировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В противном случае могут возникнуть споры. Если речь идет о договоре долгосрочной аренды, который регистрирует Росреестр, понадобится четко перечислить признаки имущества. Иначе ведомство откажет в регистрации сделки. Оспорить отказ не получится даже в суде.
Так, суд встал на сторону Росреестра. Стороны в договоре сделали ссылку на приложение. Они указали, что в аренду передаются помещения «согласно планировкам помещений». В плане составители договора заштриховали площади, которые получал арендатор. Росреест посчитал, что такое описание в договоре аренды не свидетельствует о надлежащей идентификации помещений, не конкретизирует их, как того требует Гражданский кодекс. Информация о штриховке не позволяет внести сведения в ЕГРН о конкретной части помещений, обремененной арендой, а значит, права третьих лиц будут нарушены (решение АС г. Москвы по делу № А40-44242/2018 оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 30.01.2019 № Ф05-23867/2018).
По договору аренды или субаренды часто возникают споры по оплате. Если арендатор уклоняется от исполнения своих обязательств, арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать средства (апелляционное определение Самарского областного суда от 22.03.2018 по делу № 33-3204/2018).
Стороны нередко устанавливают ответственность за несвоевременные платежи и другие нарушения. Если арендатор нарушил срок оплаты, арендодатель вправе начислить неустойку за просрочку (постановление АС суда Московского округа от 08.09.2014 № Ф05-9140/2014 по делу № А40-182183/13-6-1617).
| Услуга | Стоимость |
|---|
Источники судебной практики по договору аренды
Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.
В последние годы в судебных актах в основном развиваются разъяснения ВАС РФ:
- постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» № 17;
- постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» № 73 (далее — постановление № 73);
- информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 (далее — ИП № 66).
Как следует из текста определения Верховного Суда РФ № 5-КГ20-142-К2 от 16 февраля 2021 г. гражданин арендовал автомобиль в одном из российских каршерингов. Арендованный автомобиль гражданин припарковал в неположенном месте (на газоне), чем нарушил ст. 8.25 КоАП Москвы. Штраф в размере 300 000 руб. в соответствии с законом вынесли в отношении каршеринговой компании, последняя его оплатила, а впоследствии решила в качестве убытков взыскать эту сумму с гражданина, совершившего административное правонарушение.
В договоре аренды машины был пункт о том, что споры рассматриваются по месту нахождения арендодателя. Когда стороны заключили соглашение, офис каршеринговой компании располагался в одном районе Москвы, но ко дню подачи иска компания переехала. Новый адрес относился к территориальной подсудности Замоскворецкого районного суда г. Москвы; именно туда и обратилась каршеринговая компания.
Замоскворецкий районный суд г. Москвы возвратил исковое заявление истцу, указав на то, что из договора аренды не следует, что стороны согласовали передачу дела на рассмотрение в конкретный суд, при этом саму по себе формулировку «по месту нахождения истца» нельзя расценивать как соглашение об изменении территориальной подсудности, объяснил свое решение суд первой инстанции.
Московский городской суд с такой позицией согласился, отметив, что иначе подсудность можно было бы изменять неоднократно и произвольно без участия арендатора. Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов нижестоящих инстанций, после чего каршеринговая компания обратилась в Верховный Суд РФ.
Резюмируя вышесказанное, отметим следующее. По нашему мнению, в случае если обе стороны договора (в том числе присоединения) являются профессиональными участниками гражданского оборота (осуществляют предпринимательскую деятельность) и в действиях одной из сторон отсутствует злоупотребление правом, очевидная недобросовестность, то такие условия об определении договорной подсудности должны квалифицироваться судами как правомерные.
В то же время, если одной из сторон выступает потребитель (который был лишен возможности повлиять на условие договора на стадии его заключения и он заявил в суде мотивированные возражения) либо очевидна недобросовестность лица, предложившего подобное регулирование – такие условия договора подлежат признанию судом недействительными, а спор – подлежащим рассмотрению судом исходя из действующих норм процессуального законодательства.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании задолженности по арендной плате
«12» января 2012 г. между Бюджетным учреждением (далее — Арендодатель) и ООО «Марс» (далее — Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая, д. 1, пом. 15, а Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение (копия договора прилагается). Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от «12» января 2012 г. (копия прилагается).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет 40 000 руб. ежемесячно.