Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при продаже недвижимости подаренной в 2023 году для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Резюме «Вопрос-ответ»
Нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры в принципе?
Да, как и при продаже любых объектов недвижимости — если законом прямо не определены механизмы освобождения продавца от соответствующего налога.
В каких случаях продавец подаренной квартиры освобождается от уплаты налога на доход с ее продажи?
Это возможно, если он владел подаренной квартирой в течение периода, составляющего 3 года и более.
Каким образом можно уменьшить налог на продажу подаренной квартиры?
Для этого есть следующие основные способы:
- применение фиксированного вычета в 1 000 000 рублей, который снижает налогооблагаемую базу;
- применение имущественного налогового вычета (если налогоплательщик имел расходы на покупку какого-либо другого жилья за свой счет).
На недвижимость коммерческого типа
Что касается коммерческой недвижимости, ставка составляет 13%. Она высчитывается от кадастровой стоимости. Ставка с 13% вырастает до 30%, если лицо, выступающее продавцом, не является резидентом Российской Федерации.
Как можно снизить ставку при продаже?
Если есть необходимость продажи недвижимого имущества до окончания периода, считающегося минимальным, налог придется уплачивать. Но в этом случае органы налогообложения находятся на вашей стороне, предусматривая льготы, снижающие ставку.
Способы снижения начисленной суммы к уплате:
- имущественный вычет;
- осуществление покупки и продажи в течение одного календарного года;
- ситуация, когда доли имущества продаются отдельно.
Все варианты, позволяющие снизить ставку, подразумевают применение имущественного вычета.
Как считается сумма налога при продаже переданной в дар квартиры
Граждане, получившие квартиру по договору дарственной, часто не знают, каким образом провести сделку купли-продажи, чтобы уплатить минимум налогов и не нарушить законодательство РФ. Не имеет значения подаренная квартира или купленная, при её продаже у продавца появляются обязательства перед бюджетом – необходимость уплаты налога в строго установленные сроки. Это указано в статье 214 Налогового кодекса страны.
Налоговая ставка остаётся неизменной – это 13%, а налоговой базой теперь считается кадастровая стоимость объекта. Пример выполнения подобных расчётов: кадастровая стоимость жилья определена на уровне 5 миллионов рублей, рыночная цена значения не имеет. Умножаем эту величину на коэффициент 0,7 – итого получается 3,5 миллиона рублей. Из этой суммы необходимо уплатить 455 тысяч рублей налоговой.
Такой вариант расчёта действует в случае, если квартира была передана в дар в 2016 году и после его наступления. Если же процесс дарения и регистрации права собственности произошли до 2016 года, алгоритм расчёта остаётся старым: 13% уплачиваются от кадастровой стоимости объекта без применения каких-либо коэффициентов.
Каким образом и когда осуществляется передача отчётности в налоговую
Человеку необходимо по месту его регистрации передать в территориальный орган налоговой службы такой пакет документов:
- Договор купли-продажи, в котором указана рыночная стоимость жилья и его кадастровая цена на основании независимой оценки;
- Налоговая декларация установленной законом формы 3-НДФЛ, которую продавец заполняет самостоятельно. В документе обязательно прописываются сведения о стоимости объекта сделки и сумме налоговой выплаты;
- Акт о приёме-передаче объекта и на основании него полученная выписка из реестра собственности;
- Копии любых платёжных документов, на основании которых видно, что покупатель внёс платёж.
В данном случае налоговая декларация – это основной документ, на основании которого происходит начисление и выплата налога. Подавать его необходимо в конце апреля того года, который идёт за отчётным. Помимо прибыли от продажи жилья в декларацию требуется вписать и другие источники прибыли, затем сведения проверяются налоговой.
Чтобы передать документ в нужную инстанцию и не иметь лишней головной боли, советуем заниматься подачей декларации самостоятельно. Только так вы наверняка будете знать, что все документы попали прямо в руки получателю. Если так поступить не получается, документы можно отправить почтой России заказным письмом. Как альтернатива – можно оформить доверенность на другого человека, которую заверить нотариально. На основании этого документа человек получает право подавать налоговую декларацию от вашего имени.
В налоговый орган также необходимо принести свой паспорт, если же вы относитесь к любой из категории льготников, что даёт право на освобождение от уплаты налогов, этот документ тоже необходимо иметь при себе.
Законодательство РФ предоставляет право собственнику недвижимости распоряжаться ею по своему личному усмотрению. Это касается как купленного имущества, так и переданного по дарственной. Бывший владелец, подаривший, например, родственнику жилье, лишается на него прав.
Последствия невыплаты налога
Если человек не подаст декларацию и/или не выплатит налог с дохода от продажи подаренного жилья, то тем самым он нарушает Налоговое законодательство РФ, за что установлены определенные санкции.
- При отсутствии декларации человек рискует столкнуться со штрафом: 5 % от рассчитанного НДФЛ за каждый новый месяц просрочки, максимум – 5 %.
- При отсутствии декларации и оплаты налога штраф 20 % от рассчитанной суммы и пени.
- При подаче декларации, но неоплате налога – пени от рассчитанного размера налога 1//00 от ключевой ставки ЦБ за каждый новый день просрочки.
По этой причине человеку необходимо как можно быстрее подать декларацию и, если необходимо, оплатить налог.
Если должник никак не отреагирует на штрафы и пени за просрочку, то все необходимые платежи и задолженности будут взиматься с него в принудительном порядке, через суд.
Уменьшение размера выплат
Как можно уменьшить налог при продаже, если квартира получена по договору дарения?
При уплате НДФЛ продавец квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Т.е. он будет выплачиваться не с полной стоимости, а на 1 млн. рублей меньше.
Если вернуться к описанному выше примеру, то при использовании вычета НДФЛ необходимо заплатить:
- Если квартира в собственности до 2016 года – с 5 000 000 рублей (6 000 000 – 1 000 000) и составит 650 000 рублей.
- Если её подарили в 2016 году – с 6 000 000 рублей (7 000 000 – 1 000 000) и уплатить нужно 780 000 рублей.
Существует ещё одна ситуация, в которой уменьшается выплачиваемый налог: если в том же году, когда продано жилище, приобретается новая недвижимость.
В этом случае НДФЛ уплачивается с разницы между доходами от продажи прежней квартиры и расходами на приобретение новой. Причём под расходами на приобретение жилья понимается:
- стоимость квартиры, жилого дома, или земельного участка;
- затраты на строительство или ремонт;
- расходы на приватизацию.
Если в расходы на приобретение недвижимости включаются затраты на ремонт или строительство, они должны быть обязательно документально подтверждены.
Право на налоговый вычет при этом сохраняется.
Если приобретаемое жильё дешевле проданного, доход, облагаемый налогом, рассчитывается так: от стоимости старой недвижимости отнимается миллион рублей и стоимость новой.
Налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц
Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2021 году.
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.
В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.
Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
НДФЛ с продажи квартиры полученной по договору дарения в 2021 году
Несвоевременная уплата налога или уклонение от этого – решение крайне сомнительное. Если налоговая примет вас за неплательщика, она вправе начать начислять пеню и штрафы от 5 до 30% за каждый календарный месяц просрочки:
- Если декларацию не предоставить до крайнего срока (30 апреля года, идущего за отчётным) – штраф 15% от суммы положенного к уплате налога;
- В ситуации, когда гражданин пропустит установленные сроки уплаты (до 15 июля) – штраф 20% или 40% в случае злостной неуплаты;
- Пеня начисляется ежедневно, начиная с 16 июля.
Избежать таких последствий поможет своевременная подача декларации и уплата налога. Мы рекомендуем передавать декларацию и документы в налоговый орган лично, это позволит вам наверняка удостовериться, что пакет был принят на рассмотрение и никаких задержек не будет. Как альтернатива – отправить декларацию можно почтой, но в этом случае необходимо стараться сделать все заранее, чтобы обошлось без просрочек. Если от вашего имени будет действовать доверенное лицо – важно, чтобы у него была оформленная и заверенная подписью нотариуса доверенность.
Прочтите также: Полагается ли налоговый вычет при дарении квартиры
Декларация подается в формате 3-НДФЛ. С точки зрения закона не имеет значения, является ли объектом недвижимости вся квартира или ее часть.
При заполнении документа необходимо указать:
- Ф.И.О. продавца квартиры;
- основные сведения, касающиеся его паспорта (номер, серия, дата и место получения, каким учреждением выдан);
- адрес места регистрации;
- номер свидетельства ИНН;
- данные о зарплате и удержанных налоговых платежах за последний год;
- размеры налоговых вычетов, предоставленных в течение данного периода на получение образования или прохождение лечения, а также вычеты на детей и имущественные возвраты;
- номер телефона.
Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ Скачать пример заполнения декларации 3-НДФЛ
Также вместе с декларацией надо будет предъявить:
- паспорт гражданина РФ;
- договор дарения;
- документы, подтверждающие факт отчуждения подаренного жилья (договор купли-продажи, чеки с указанной суммой продажи квартиры, акт приема-передачи жилплощади);
- заявление к декларации 3-НДФЛ.
Как рассчитать сумму налога при продаже подаренной квартиры
Как мы уже писали выше, действующий собственник квартиры при её реализации обязан заплатить налог в размере 13% от установленной общей стоимости объекта, умноженной на «понижающий коэффициент»(на 0,7).
Физические лица в России обязаны платить налог со своего дохода (не прибыли) – так называемый НДФЛ. Резиденты по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Для резидентов Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот, освобождений и вычетов.
Полученная в дар квартира также является доходом, подлежащим налогообложению. Однако налог платить не нужно, если дарителем является близкий родственник одаряемого (пп.1 п.18 ст. 217 НК). Близкое родство определяется Семейным кодексом, к числу близких родственников относятся: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры (ст. 14 СК).
Если период владения окажется меньше минимального, то продавец-резидент вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере одного миллиона рублей (пп.1 п.2 ст. 220 НК). Это означает, что 13% налога будет высчитываться не со всей цены квартиры, а ее части – за вычетом 1 млн.
Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?
Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?