Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.
Преимущества непосредственного управления домом
- С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
- Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, «ошибки» в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
- Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
- Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.
В таких домах нет услуги КР на СОИ, а данные о них вносят в ГИС ЖКХ муниципалитеты и поставщики ресурсов
Отдельно разберём три важных вопроса, которые возникают у собственников при переходе к непосредственному управлению многоквартирным домом:
- Кто выставляет счета за КР на СОИ и есть ли такая услуга в МКД?
В домах с непосредственным способом управления собственникам помещений не оказывается жилищная услуга КР на СОИ. Вместо этого потребители вносят плату за коммунальную услугу ОДН.
С 1 июля 2020 года расчёт платы за все коммунальные услуги, кроме теплоснабжения, в домах без УО, ТСЖ и кооператива ведётся исходя из фактического потребления, по показаниям приборов учёта. Счета выставляет РСО за весь потреблённый объём ресурса.
- В чьи обязанности входит оформление паспорта готовности дома к зиме? Кто несёт ответственность за неготовность МКД к эксплуатации в осенне-зимний период?
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).
По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).
Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.
А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).
В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.
Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Минимальное количество квартир
Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.
В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.
Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.
Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.
Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.
Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.
Плюсы и минусы непосредственного управления
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.
Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления
Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.
Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.
Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками. В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников. Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.
Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.
Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.
Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.
Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом
- С 2015 году вступил в силу Федеральный закон №255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.
- С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.
- Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.
- Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:
- создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК);
- заключение договора со специализированной управляющей компанией.
Разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.
Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.
Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати.
Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания.
Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.
Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.
Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.
Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Минусы непосредственного обслуживания:
- Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
- Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
- Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
- Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.
Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.