Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка на безвозмездной основе между юридическими». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Договор аренды безвозмездного пользования жилым помещением: образец
В договоре безвозмездного пользования недвижимостью, как и при подписании обычного договора найма, должны быть указаны данные, которые позволяют однозначно идентифицировать квартиру:
● полный адрес (указывается обязательно);
● кадастровый номер (не обязательно, но можно указать);
● количество комнат;
● площадь квартиры.
Если договор не позволяет установить с его помощью, о какой именно квартире идёт речь, документ может быть признан незаключенным. Считается, что тогда стороны не согласовали, какой именно объект передаётся в пользование.
В контракте по безвозмездному пользованию земельным участком можно установить конкретные основания, которые повлекут за собой расторжение договора. Установление оснований для прекращения прав на БПЗУ может быть обязательным, если стороной договора выступает государственное образование. В том случае, если в качестве контрагентов выступают физические или юридические лица, включение таких оснований в договор носит необязательный характер.
Если собственность не относится к государственному имуществу, то в договор могут быть включены следующие основания расторжения договора:
- з/у не был передан в установленный срок;
- существуют препятствия, которые усложняют или делают невозможным пользование землей;
- были обнаружены негативные характеристики недвижимости, не указанные в договоре;
- пользование землей затрагивает права третьих лиц;
- форс-мажорные обстоятельства, которые были прописаны в соглашении.
Также ссудодатели часто реализуют право досрочного расторжения договора при возникновении следующих обстоятельств:
- з/у был истощен и его характеристики были ухудшены из-за действий ссудополучателя;
- земля используется не по целевому назначению;
- объект был частично или полностью передан третьему лицу для пользования.
Образец заполнения договора на безвозмездную аренду земельного участка: основные правила
Договор заключается по соглашению сторон и свободно. Из-за того, что сделка является безвозмездной, его необходимо оформлять в письменном виде.
Чтобы заполнить договор правильно, можно использовать образец:
| Наименование сторон | Граждане указывают полное имя, дату рождения и паспортные данные.
Юридические лица должны указать следующее:
|
| Предмет договора | В этом разделе указывается предмет, в качестве которого выступает участок.
Нужно указать все его параметры:
Этисведения необходимы, чтобы можно было правильно идентифицировать определенный участок. |
| Целевое использование | Данный раздел необязательно включать в договор. Но он позволяет юридически закрепить возможности для арендатора. |
| Постройки | Если они имеются на участке, данные о них нужно внести в договор. |
| Продолжительность действия договора | Можно указать определенный срок или наступление конкретного события. Последнее указывается, если организация предоставляет сотрудникам служебный надел на время работы. |
| Права и обязанности сторон | Данный раздел заполняется по соглашению сторон. Он может включать любые условия, не противоречащие законодательству. |
| Дата и подписи | Необходимо проставить дату заключения договора и подписи обеих сторон с их расшифровкой. От юридического лица будет подписываться только лицо, наделенное таким правом юридически. |
Договор не может содержать обязанность оплаты или предоставления услуги взамен, так как является безвозмездным. При включении подобных условий сделку признают притворной. Она не может иметь юридической силы.
Если соглашение заключается на период свыше 1 года, необходимо зарегистрировать его в Росреестре. В обратном случае договор признается недействительным. Если соглашение заключается на период до года, срок действия исчисляется с момента фактической передачи земли в пользования и подписания акта приема-передачи.
В результате, договор безвозмездного пользования позволяет использовать землю на законных основаниях. Важно правильно его составить и при необходимости зарегистрировать в соответствующем органе.
Какие виды договоров существуют?
Существует несколько видов договоров, с помощью которых осуществляется передача земли в безвозмездное пользование:
- Договор безвозмездного срочного пользования – документ подписывается на определенный период времени, по окончанию которого сделка должна быть либо продлена, либо прекращена.
- Договор безвозмездного бессрочного пользования – соглашение не имеет никаких временных рамок. Оно считается действительным до момента, пока одна из сторон не захочет расторгнуть договор.
- Договор безвозмездного пожизненного пользования с правом передавать землю по наследству – этот вид соглашения в основном подписывается между государством и физ. лицом. Земля передается ссудополучателю на постоянной основе. Он имеет право передавать ее по наследству, однако полноправно распоряжаться (сдавать в аренду, продавать, подписывать договора мены, ренты) не может.
Комментарии к ст. 24 ЗК РФ
1. Право безвозмездного срочного пользования является правом, на основании которого могут быть предоставлены земельные участки на относительно небольшой срок.
Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого действует данное право, определяются законом (в частности, Кодексом) и договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Целесообразно также иметь в виду, что коммерческие организации не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций (п. 2 ст. 690 ГК РФ).
Перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться указанным в п. 1 ст. 24 Кодекса субъектам, является исчерпывающим и не должен толковаться расширительно. Дело в том, что изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли, установленного в ст. 65 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Согласно п. 6 ст. 87 Кодекса в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.
В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть закон, административный акт или договор.
В случаях когда в безвозмездное срочное пользование предоставляются земельные участки из земель, находящихся в частной собственности, отношения, связанные с использованием таких земельных участков, должны регулироваться договором безвозмездного пользования (договором ссуды). По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены в ст. ст. 689 — 701 гл. 36 ГК РФ.
Срок использования земельного участка на основании права безвозмездного срочного пользования определяется государственным актом или актом местного самоуправления о предоставлении земельного участка либо договором о передаче участка. Исключение составляют служебные земельные наделы, срок использования которых на основании ЗК РФ зависит от срока исполнения пользователем трудовых обязанностей.
2. Служебный земельный надел — земельный участок, который предоставляется организацией гражданину в связи с исполнением им трудовых обязанностей (в соответствии с трудовым договором). Предоставление осуществляется, как правило, из земель промышленности или иного специального назначения для сельскохозяйственного использования (см., например, комментарий к ст. 93 ЗК РФ). Перечень земель, установленный комментируемой статьей, из которых могут быть предоставлены служебные земельные наделы, является открытым. Основы правового режима служебного земельного надела определяются ЗК РФ (см. комментарий к ст. ст. 42, 43, 49 ЗК РФ и др.).
Решение о предоставлении служебного надела в случаях, указанных в п. 2 ст. 24 Кодекса, принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ст. 29 Кодекса), а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность.
На федеральном уровне предоставление служебных наделов помимо Кодекса регулирует Постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. N 369 (в ред. Постановлений Совета Министров РСФСР от 21 апреля 1972 г. N 248 и Правительства РФ от 26 февраля 1992 г. N 119) «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота». Указанное Постановление определяет размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса), предоставляемых на одну семью, и категории работников, которым предоставляются такие наделы.
Субъекты Российской Федерации принимают законы и другие нормативные правовые акты, регулирующие предоставление служебных наделов.
Условия передачи земли в безвозмездное срочное пользование
Как уже упоминалось выше, пользователь может получить в безвозмездное срочное использование землю, которая принадлежит муниципалитету, государству, юридическим или физическим лицам. Исчерпывающий список ситуаций предоставления земель в безвозмездное пользование определен в статье 24 Земельного кодекса РФ. Это:
- находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 ЗК РФ, в том числе в виде служебного надела;
-
находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.
Досрочное расторжение
Инициировать досрочное прекращение договорных обязательств может каждая из сторон. Для этого нужно основание.
Землевладелец:
- если узнал о нарушении пунктов договора со стороны землеполучателя;
- если узнал о нарушении закона, пожарной, экологической, санитарной безопасности;
- если узнал о неправомерной сдаче в аренду участка;
- если землепользователь ничего не делает на вверенной территории, и она становится непригодной для использования.
Землепользователь:
- если узнал о нарушении прав третьих лиц, которое последовало за заключением договора;
- если узнал, что опись участка не соответствует действительности;
- форс-мажор;
- если нарушены сроки передачи земли в пользование;
- если землепользователь умер, договор разрывается автоматически. При желании наследников продолжить безвозмездное пользование нужно заключать новое соглашение.
Договор безвозмездного пользования земельным участком
Безвозмездная аренда земельного участка подлежит отдельному регулированию. В отличие от других объектов, земля является наиболее ценным ресурсом, за которым государство требует постоянного контроля и ухода. Базовые положения закреплены в ст.39.10 Земельного Кодекса РФ.
Характеристики договора:
- безвозмездность;
- объект — земельный участок;
- предмет — передача и возврат участка;
- стороны — ссудополучатель и ссудодатель.
Два основных отличия от обыкновенного пользования имуществом: участники и объект. Ссудополучателем может быть физическое лицо или организация, а ссудодателем — только уполномоченный орган. Земельные участки для передачи в срочное пользование должны находиться в муниципальной или государственной собственности.
Обязательные пункты соглашения о безвозмездной аренде, которые должен содержать образец:
- кадастровый номер;
- категория земли;
- адрес;
- площадь.
Отсутствие хотя бы одного условия автоматически приводит к недействительности достигнутого соглашения. Безвозмездная аренда носит срочный характер — ссудополучатель обязуется вернуть землю в целости и сохранности по истечении установленного времени.
О чём еще стоит знать?
Законодатель возлагает ответственность за риск случайной порчи участка на ссудополучателя. Однако это не безусловный факт. Вина будет доказана, если:
- земля передавалась в пользование третьих лиц без разрешения ссудодателя;
- временный владелец надела мог предотвратить его порчу, но ничего для этого не сделал;
- участок использовался не по назначению или не в соответствии с условиями, обговоренными сторонами.
Если в договоре не указан период действия, то стороны вправе отказаться от дальнейших взаимоотношений, уведомив об этом друг друга не позже чем за 1 месяц.
Договор прекращается, если:
- умер ссудополучатель (организация, которая являлась стороной контракта, ликвидирована);
- истек срок действия документа.
Ссудодатель лично отвечает за вред, нанесенный третьим лицам в результате использования участка, если не докажет, что в этом виноват ссудополучатель. Например, при проведении земельных работ был подкопан столб — он покосился. После сильного ветра столб упал на соседний участок, придавив его владельца. Собственник надела здесь ни при чём — виноват временный пользователь, так как им не была соблюдена техника безопасности.
Пользование имуществом без арендной платы: нюансы
При оформлении договора аренды без арендной платы следует учитывать такие нюансы:
- Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, в договоре аренды здания или сооружения прописывается размер арендной платы. В противном случае он считается незаключенным. Указание на оплату арендатором коммунальных платежей не является согласованием арендной платы, поскольку внесение таких платежей само по себе не означает, что сторонами заключен возмездный договор (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
- Жилищное законодательство не устанавливает ограничений для собственника по предоставлению принадлежащего ему жилья во временное пользование другим лицам только на платной основе. Возможно предоставление помещения как на основании договора найма, так и на ДБП или на ином законном основании (апелляционное определение Свердловского облсуда от 05.09.2018 по делу № 33-14890/2018).
- Если сумма арендной платы определена согласно размерам, установленным нормативными правовыми актами, плата, внесенная в большем размере, будет неосновательным обогащением и подлежит возврату (определение ВС РФ от 12.10.2018 № 309-ЭС18-15893 по делу № А50-22019/2017).
Субъекты безвозмездного пользования земельным участком
Субъектами права безвозмездного использования наделов могут выступать государство и муниципалитеты, юридические и физические лица. На основании ст. 690 ГК РФ ссудодателем может быть только владелец земли, его представитель или уполномоченное на это лицо.
Ссудодателем может выступать государство и органы местного самоуправления, передающие землю в безвозмездное срочное пользование:
- государственным и муниципальным органам власти, предприятиям, казенным учреждениям — на срок до года;
- работникам предприятий транспорта, лесного и охотничьего хозяйств, бюджетных организаций в виде служебных наделов — на время действия трудового договора (на основании п. 2 ст. 24 ЗК РФ);
- религиозным организациям — на срок до 10 лет;
- лицам, работающим по государственному контракту, на строительство и реконструкцию построек за счет федерального бюджета и т.д.
Полный список ссудодержателей государственных наделов приведен в ст. 39.10 ЗК РФ.
Если стороны не захотели указывать в договоре срок его действия, то это дает право любой из сторон в любой момент отказаться от него. Для этого нужно известить вторую сторону и договориться о сроках прекращения договорных обязательств.
Среди причин досрочного расторжения договоров безвозмездного пользования земельными участками по инициативе владельца можно назвать следующие:
- Ненадлежащее исполнение обязательства по охране плодородия земель.
- Вид разрешенного использования земли не соответствует фактическому использованию.
- Земля передана третьей стороне без надлежащего согласования с собственником.
Пользователь участка может отказаться от сделки, если:
- Имеют место некие форс-мажорные события, не зависящие от пользователя.
- Выявлены скрытые недостатки участка, вследствие которых его нельзя использовать так, как пользователь намеревался.
- Земля не была вовремя передана пользователю, либо собственник нарушил иные существенные условия договора.
- В договоре не учтены законные интересы третьих лиц, имеющих отношение к этой земле.
Смерть любой из сторон, равно как и ликвидация юридического лица – это достаточное основание для досрочного прекращения договора. Если умер собственник участка, то наследники принимают на себя обязанности по договору. Если же ликвидируемое лицо имеет правопреемника, то обязанности по договору переходят к нему.
Что предпринять, чтобы получить возможность безвозмездно пользоваться участком
Чтобы законно начать пользоваться участком на основании договора безвозмездного пользования, необходимо соблюсти ряд условий. Чаще всего земли выдают субъектам, которые либо отвечают заданным критериям, либо осуществляют поощряемый властями вид деятельности.
Частное лицо может свободно передать участок, находящийся в его собственности, другому лицу для безвозмездного использования. Чтобы сделка состоялась, достаточно добровольного согласия обеих сторон, после чего осталось надлежащим образом оформить документы.
Если же участок получает сотрудник в рамках трудового договора, его работодатель сперва сообщает, какие льготы положены такому работнику и надел с какими техническими характеристиками может быть ему предоставлен. В роли заинтересованного лица выступает сотрудник, поэтому он и должен обращаться к администрации посредством заявления с просьбой уточнить, есть ли возможность получить надел на правах безвозмездного пользования.
Несколько иной порядок действий при получении надела от местной администрации. Если желанный участок относится к публичной собственности, обращаться с заявлением нужно в муниципалитет или в ту государственную структуру, которая отвечает за выдачу участков. Чаще всего это региональные комитеты, на имя руководителя/председателя которого нужно написать заявление.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
Договор безвозмездного пользования земельным участком: образец и бланк
Законодательство РФ предоставляет возможность для успешного заключения договора, ориентируемого на безвозмездную эксплуатацию земельного участка.
Такой договор, образец которого представлен ниже, во многом определяет особенности правоотношений, позволяющих ссудодателю передавать ссудополучателю территориальное имущество для временного использования.
При этом ссудополучатель должен вернуть земельный участок в определенном состоянии и с гарантированным исполнением всех условий, представляющих собой основу для взаимодействия двух сторон.
Оформляя договор безвозмездного пользования земельным участком, можно гарантировать, что сделка будет обладать безвозмездным характером.
Таким образом, следует позаботиться о наличии встречного обязательства со стороны ссудополучателя о том, что обязательство будет представлять собой притворный вид юридических отношений.
В документе необходимо указать особенности ведения деятельности на рассматриваемом земельном участке.
При этом на легальных основаниях можно будет осуществлять только определенный вид деятельности, который описывается в документации.
Однако если информация относительно этого аспекта отсутствует, ссудополучатель должен использовать территорию с учетом ее начального предназначения, ориентируясь на законодательство РФ.
Ссудополучателями могут быть владельцы наделов, а также другие граждане, которые обладают правом распоряжения земельным участком. Например, эту роль может исполнять арендатор, если он предварительно получил разрешение от арендодателя.
Предполагается, что территория будет передана в безвозмездную эксплуатацию со всем установленным пакетом документов, а также объектами, которые имеют прямое отношение к имуществу, в том числе сарай.
Однако если по каким-либо причинам ссудодатель отказывается от выполнения собственных обязанностей, присутствует возможность для расторжения договора.
При таком раскладе ссудополучатель может потребовать возмещения своих убытков в полном объеме.
Допустим, если на территории располагался сервитут, право прохода будет сохраняться для заинтересованных лиц, несмотря на временную смену владельца земельного участка.