Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.
Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.
Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.
Подготовка документов
Так как арендаторами помещений, которые не входят в состав жилого фонда, выступают юридические лица и ИП, то дела о расторжении сделок подсудны арбитражным судам. Спор рассматривается в порядке искового производства.
Заявителю потребуется подготовить следующие документы:
- договор аренды;
- исковое заявление;
- уведомление ответчика;
- паспорт;
- технический паспорт недвижимого имущества;
- выписка из ЕГРН.
Исковое заявление отражает суть требований арендодателя к арендатору помещения. В документе необходимо прописать следующие данные:
- наименование суда;
- реквизиты сторон;
- сведения о нежилом помещении;
- обстоятельства дела;
- приложения.
Обстоятельства дела излагаются максимально подробно. Суд должен понимать, как именно арендатор помещения нарушил условия аренды.
В качестве приложений выступают доказательства. Подойдут выписки, аудиозаписи, фотографии и видеосъемки. Показания свидетелей также станут хорошим фундаментом для того, чтобы выселить контрагента.
Заявитель должен доказать факты, из-за которых он расторгает договор с арендатором помещения. Только тщательно подготовленный иск и продуманные доказательства помогут разорвать соглашение с нежелательной стороной. Для этого имеет смысл воспользоваться услугами профессионального юриста.
Как поступать в такой ситуации?
В первую очередь, стоит понять, что придется пройти достаточно трудный и долгий путь. Простого способа решить эту проблему нет. Ни в коем случае нельзя прибегать к силе и использовать ее для выселения арендатора.
Многие арендодатели считают, что наиболее простой способ – это приехать на место, пока никого нет, выставить вещи арендатора на лестничную клетку и поменять замки или выселить арендатора, отключая свет, воду. Но это в корне неправильно. Ведь такие действия по закону Российской Федерации уголовно наказуемы и ваш арендатор может написать заявлению в полицию на самоуправство.
Поэтому единственным правильным и официальным путем является обращение в суд. Если вы заранее с арендатором заключили договор, то это будет сделать достаточно просто, а вот если его нет, то процесс становится намного сложнее.
Рассмотрим пошаговую инструкцию, как правильно выселить арендатора за неуплату в срок.
В первую очередь рассмотрим тот случай, если арендатор не платит вам, но у вас есть заключенный с ним договор. Если все сроки прописанные в договоре уже прошли, вы можете попробовать поговорить с арендатором и решить вопрос миром. Уточнить у него, почему произошла задержка и когда он сможет решить этот вопрос. Стоит помнить, что в жизни бывают разные ситуации, и если дело доходит до суда, то «непреодолимые жизненные обстоятельства» могут сыграть на руку вашему арендатору, в этом случае, если вы пойдете в суд, он предоставит ему дополнительное время на решение этого вопроса, а вы просто так потратите деньги время и нервы на судебные заседания.
Поэтому обязательно надо попробовать максимально решить ситуацию путем договоренностей. Ведь как я уже говорил, быстрых и простых способов решения этой проблемы нет, и вам придется потратить очень много сил и нервом, если не получится договориться мирно.
Если арендатор не идет на контакт, то стоит рассказать ему перспективы. Объяснить, что впереди его ждет большое количество судебных разбирательств, назначение неустойки за каждый день неоплаты, а также обязательное требование погасить все эти долги. И это не просто слова, это реальная перспектива, которая ждет и вас, и его. Вам тоже придется через все это пройти, если вы хотите вернуть свои деньги.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Последовательность принуждения к освобождению помещения
Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.
Принудительное выселение из аварийного жилья судебная практика
Признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом. Органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка и квартир в данном доме.
Ряд собственников квартир не согласны на переселение в квартиры в новом доме, несмотря на то, что площадь предлагаемых жилых помещений превышает площадь квартир в аварийном доме.
Может ли суд принять решение о выселении указанных собственников из аварийного дома с предоставлением им квартир в новом доме, ведь жилищные условия граждан только улучшатся (за счет увеличения площади)?
Ответ: Говоря об улучшении жилищных условий за счет увеличения общей площади квартиры, представители органа местного самоуправления зачастую не хотят видеть очевидных причин нежелания собственников жилья в аварийном доме переселяться по предлагаемому варианту. Среди основных таких причин, можно выделить следующие:
- удаленность «нового дома» от необходимой и привычной для собственника инфраструктуры, как то: детский сад, школа (при наличие в семье детей);
- отсутствие или удаленность медицинских учреждений (для пожилых людей и граждан, страдающих заболеваниями);
- удаленность места работы;
- удаленность остановки общественного транспорта и т.д.
Между тем, приведенные выше причины не имеют никакого правового значения для целей рассмотрения спора в суде.
В силу закона, собственник не может быть переселен в предлагаемую органом местного самоуправления квартиру без его на то согласия и вне зависимости от причин отказа от предлагаемого варианта. Такой собственник вправе претендовать на выплату компенсации за изымаемое жилье.
К сожалению, практика судов, несмотря на ранее данные Верховным Судом РФ разъяснения, не отличается единообразием.
Как выселить арендатора, который не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды
Вы можете действовать в том же порядке, в котором требуют исполнения обязательства в натуре. Дело в том, что обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством. Такой вывод можно сделать из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35.
Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд.
Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве).
Как выселить арендатора без суда?
Выдворить арендатора из помещения, которое он занимал ранее по договору, можно двумя способами:
- В досудебном порядке – на основании требования об освобождении помещения.
- В судебном – подав иск, выиграв дело и прибегнув, в случае необходимости, к помощи судебных приставов-исполнителей.
Однако первым шагом всегда будет подача требования. Оно подаётся в следующих случаях:
- когда истёк срок действия договора, но пролонгации на новый период не произошло;
- когда стороны заключили соглашение о расторжении договора, но арендатор не торопится освобождать помещение;
- когда со стороны арендатора имеются настолько существенные нарушения договора, что он в соответствии с нормами ГК РФ утрачивает право пользования помещением, а договор должен быть расторгнут.
Передача помещения должна оформляться актом. До тех пор, пока это не сделано, сторона договора аренды не считается исполнившей свои обязанности. Следовательно, даже если арендатор очистил помещение, но уклоняется от подписания акта – он может считаться занимающим объект. Особенно это актуально для долгосрочной аренде, подлежащей госрегистрации в ЕГРН, где без акта часто не удаётся погасить запись в реестре о том, что объект арендован.
Пользование нежилым помещением на основании договора аренды
Выселение из нежилого помещения
В большинстве случаев пользование нежилым помещением осуществляется на основании договора аренды, заключенного между собственником и арендатором. При заключении договора сторонами учитываются следующие аспекты:
- Площадь арендуемого помещения в м2. Арендатор вправе взять в аренду как все помещение, так и его часть. Предприниматели, ведущие торговую деятельность, как правило, арендую помещение полностью. В то же время часть помещения может быть арендована банком для размещения банкомата (2 м2).
- Плата за пользование помещением. В зависимости от договоренности между сторонами, плата за пользование нежилым помещением может быть выражена как в твердой сумме (например, руб./мес.), так и в комбинированном виде (плата за аренду + возмещение фактически потребленной электроэнергии, газа, прочих ресурсов).
- Порядок оплаты. Как правило, договор аренды предусматривает ежемесячную оплату полученных арендатором услуг пользования помещением. При этом стороны могут согласовать ежеквартальные и даже ежегодные расчеты. Срок оплаты также необходимо зафиксировать в договоре (например, до 5-го числа следующего месяца, авансом до 1-го числа текущего месяца, т.п.). Также положения договора аренды могут содержать информацию о необходимости внесения арендатором гарантийного платежа в размере полной оплаты за последний месяц действия договора.
- Срок действия договора. Стороны могут договориться об определенном сроке действия соглашения (например, до г.), либо заключить бессрочный договор, прекращения которого производится по взаимной договоренности сторон.
- Ответственность сторон. Одним из обязательных положений договора является определение ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения (нарушение сроков оплаты арендатором, непредоставление необходимых услуг собственником, т.п.).
- Реквизиты сторон. Договор должен содержать полную информацию сторон, в том числе наименование организаций (ФИО ИП), юридический адрес (для ИП – адрес прописки), полные банковские реквизиты.
Договор вступает в силу после его подписания каждой из сторон и скрепления печатями (при наличии).