Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.
Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.
Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты. Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/
Задаток на квартиру: определение, функции, виды предоплаты
Задаток при приобретении квартиры – это определенный процент от суммы, который покупатель отдает в руки продавца. Это происходит до процедуры купли-продажи – таким образом, продавец получает гарантию, что в будущем покупатель доведет сделку до конца. В статье 380 ГК РФ указано, что договор о задатке совершается в рукописной форме, вне зависимости от суммы.
Задаток входит в полную сумму сделки. Как это работает: полная стоимость продаваемой квартиры составляет 6 млн рублей – покупатель передает хозяину 500 тыс. рублей (это задаток), а после подписания договора останется заплатить 5,5 млн рублей.
У соглашения при получении задатка имеются определенные функции:
- Доказательства. Имеется подтверждение, что между продавцом и покупателем произошло заключение договора купли-продажи.
- Обеспечения. Сделка должна быть доведена до конца.
- Платежа. Задаток включен в полную сумму сделки. Об этом говорится в примере выше.
Закон РФ о задатке предусматривает, что в соглашении могут присутствовать определенные условия для оформления новой сделки. Если покупатель посчитал, что сделка ему больше не нужна, то она считается расторгнутой, а задаток не возвращается.
Зачастую многих людей интересует вопрос: что такое аванс и для чего он нужен? Авансом могут быть как деньги, так и предметы, представляющие ценность. Аванс еще называют предоплатой. Если возникает несколько встречных обязательств, один партнёр передает другому аванс. Таким образом, он заверяет, что выполнит обязательство, а партнёр должен выполнить свое.
Между авансом и задатком есть определенная разница. К примеру, при расторжении сделки аванс возвращается, в то время как задаток не возвращается.
Задаток: правильное оформление, необходимые документы
Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.
Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:
- цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
- список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
- список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
- срок получения недвижимости покупателем;
- на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
- информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.
Расписка является важным документом, который гарантирует получение жилплощади или денег. Лучше составлять ее в рукописном варианте. Расписка должна содержать такую информацию:
- ФИО всех участников сделки с данными паспорта;
- прописка, фактическое место проживания каждого из участников;
- размер задатка – цифры и расшифровка их прописью;
- подписи участников соглашения – фамилия и инициалы.
При наличии расписки суд выиграть проще. Все документы лучше заверить у нотариуса. При покупке жилья не стоит спешить – выбирать следует надежных людей. И помните, что при небольшом задатке у вас будет меньше тревог.
Понятие залога используется не только при купле-продаже недвижимости, но и при ее аренде, независимо от того, действует лицо самостоятельно или через агентство. Если найден оптимальный результат, удовлетворяющий все критерии, следует гарантировать подписание сделки. Причем гарантия нужна обеим сторонам.
Сразу отдать все деньги за проживание, особенно при длительном сроке аренды, арендатор не всегда может, поэтому до подписания договора он должен себя обезопасить передачей залога. В таком случае собственник уже не будет никому другому отдавать в аренду свою недвижимость.
ВНИМАНИЕ! Задаток в дальнейшем идет в счет оплаты аренды.
В случае его передачи собственнику тот уже не должен рассматривать предложения других претендентов. А агентство недвижимости (если поиск осуществлялся через него) должно снять объявление о поиске квартиры.
При аренде жилья задаток также оформляется документально, с указанием данных сторон, суммы задатка, предмета договора. Чтобы дата подписания договора (основного) аренды не откладывалась, стоит указать в расписке или в предварительно соглашении, на какой срок дается залог. Если одна из сторон не может дальше действовать в рамках договора, действия производятся стандартные.
Сорвал сделку будущий арендатор – собственник оставляет его деньги себе, а отказался от договора владелец жилья – он возвращает в двойном размере полученный задаток. Таким образом, обе стороны получают компенсацию за не свершившуюся сделку.
К сожалению, залог, на данное время, не является действенной мерой от мошенников. Но для тех, кто действует честно и открыто это хорошая гарантия того, что время на подготовку сделки не было потрачено напрасно.
Если у обеих сторон нет никаких скрытых намерений, проблем с задатком не возникает, наоборот, он обеспечивает уверенность и спокойствие на время, которое дается для подписания главного договора по купле-продаже. Использовать прием задатка можно и при проведении сделок по аренде.
Можно ли вернуть задаток, если банк отказал в кредите?
Составляя договор о задатке, стороны должны прописать в нем все возможные условия — в частности, касающиеся получения банковского кредита. И, соответственно, будет возвращен задаток или нет в случае отказа банка, зависит от того, что указано в договоре.
«Если стороны в договоре отметят, что это является причиной, по которой задаток удерживается, тогда он будет удержан. Потому что, в принципе, если это никак не будет обусловлено, прямой вины самого покупателя в том, что ему банк отказал, нет. Но при этом косвенно сделка сорвалась по его вине: он не обратился в другой банк, не обеспечил получение денег. В конце концов, продавцу не так важно, где покупатель будет брать деньги: в одном банке или другом. Если стороны подумали обо всех возможных случаях, то они должны указать эту ситуацию в договоре о задатке», — объясняет эксперт.
Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе. Говоря простым языком, задаток – это средства, которые передаются от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерения совершить сделку.
Как правило, сумма задатка включается в счет стоимости квартиры и учитывается при оформлении основного договора купли-продажи. Для продавца задаток – это гарантия того, что покупатель не изменит свое решение в последний момент перед заключением сделки, а для покупателя – это способ удержать продавца от продажи квартиры кому-то другому.
Сумму задатка стороны сделки определяют самостоятельно, никаких специальных требований закон к сумме не устанавливает. Сумма задатка может быть абсолютно любой и зависит от стоимости приобретаемого жилья и личной договорённости между продавцом и покупателем. Чаще всего задаток составляет около 5% от стоимости квартиры, но это необязательное правило. Задаток может составлять как 10000 рублей, так и 100000 рублей и выше.
Возврат задатка при отказе банка в кредите
Во время составления договора о задатке необходимо указать в нем все необходимые условия, особенно если они касаются получения кредита от банка. Поскольку возврат задатка будет зависеть от того, что было прописано в договоре на случай отказа банка выдавать кредит на приобретение жилья.
И если в договоре будет отмечено, что отказ банка в кредите может считаться причиной удержания задатка, то покупатель не сможет вернуть деньги обратно. И хотя в этом нет прямой вины покупателя, однако косвенно сделка не состоялась именно из-за него, поскольку он не предпринял никаких действий, чтобы обратить в другой банк для получения кредита. Продавца не касается то, в какой именно банке покупатель будет брать кредит. Поэтому чтобы не попасть в неприятную ситуацию из-за отказа банка в кредите, важно детально прописать такую ситуацию в договоре о задатке.
Продажа недвижимости через аукцион
Возвращается ли залог за имущество, которое продается на аукционе. В этом вопросе правовая точка зрения более точная и определенная, существует даже закон о задатке на аукционе. Это Постановление Правительства под номером 8 от 12.01.06.
Постановление регулирует все вопросы, связанные с имущественными торгами, в том числе он определяет и возврат залога.
Этот законодательный акт можно использовать в тех случаях, когда торги были по тем или иным причинам отменены, а задаток (он выплачивается по правилам участия в аукционе) не возвращается заявителям на участие. Задаток возвращается всем при отмене налога, а в случае его проведения – проигравшим участникам.
Победивший использует свои средства, отданные в качестве задатка для участия в аукционе, как часть суммы за выигранный лот. Если же он отказался от подписания протокола (договора), задаток не возвращается. Когда нужно внести средства для участия в торгах, в какой сумме, — это участники должны знать заранее.
Обычно задаток составляет не более 5% от цены общей суммы. Такие правила по задатку на аукционе указывает и статья 57 (п.1) «Закона об ипотеке».
В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Задаток на квартиру – суть и юридическое значение
К поиску и покупке недвижимости всегда относились очень внимательно. Поэтому нередко покупатели пересматривают десятки вариантов жилья в надежде приобрести тот, объект, который им хочется.
Не все обращают внимание на новостройки. Значительная часть граждан покупает жилплощадь на вторичном рынке, которая обычно дешевле, и чаще всего пригодна для проживания, так как в ней есть ремонт и функционируют системы жизнеобеспечения.
Когда объект покупки выбран, осмотрен и устраивает покупателя по всем параметрам, наступает процесс обсуждения предстоящей сделки и ее условий, между заинтересованными сторонами.
На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.
Ведь бывают случаи, когда люди договариваются на словах и покупке жилого помещения, не подкрепив достигнутый консенсус никакими действиями и не создав механизма реализации вопроса в практической плоскости.
Поэтому и имеют место неприятные случаи, когда жилое помещение вместо первоначального покупателя продается иному лицу, ввиду того, что он предложил большую цену.
Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.
Как трактуется это понятие в юридической литературе? Это деньги, которые передаются покупателем продавцу имущества и обозначают желание участников предстоящего договора купли-продажи заключить его на предварительно оговоренных условиях.
Предназначение передаваемых средств в материальном плане это погашение платежей, связанных с оформлением сделки либо они направляются в зачет стоимости покупаемого жилого помещения (ст. 380 ГК РФ).
Покупатель, вручая задаток при покупке недвижимости, показывает серьезность своих намерений приобрести продаваемый объект. В свою очередь продавец также заинтересован в его получении, так, как настроен, избавиться от принадлежащей ему квартиры или дома.
Чем выше размер передаваемой суммы, тем меньше шансов, что участники правоотношения откажутся от заключения сделки.
Основной вывод из вынесенного определения, это то, что рассматриваемое понятие выступает как гарантия достигнутой договоренности между людьми по соглашению о предстоящей купле-продаже недвижимости и служит стабилизирующим фактором при его оформлении.
Что не возвращается — залог или задаток?
В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.
Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору. Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей. Через некоторое время свадьбу пришлось отменить. Пономарев понимает, что не вправе требовать деньги назад, так как сделка прекратилась из-за него.
Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.