Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек видит то, что хочет видеть. Я лично встретил в Турции самое доброе отношение на разных уровнях.
Первый шок был от посещения налоговой. Всю жизнь я знал, что налоговая – это какой-то агрессор. А здесь первое, что нужно сделать, это получить налоговый номер. Зашёл – большая комната, стоят столы, ребята лет по 30 сидят, готовят документы. Конечно, сопровождал меня риелтор, потому что языка я не знал. Парень документы принял, и тут возникла какая-то заминка.
Большинство иностранных инвесторов выбирают недвижимость в южных регионах страны поближе к побережью Средиземного моря. В Анталии, Алании, Сиде можно приобрести апартаменты на территории курортных жилых комплексов с бассейнами, мини-аквапарком и саунами на территории. Эти города популярны среди туристов из Украины и России, поэтому квартиры под сдачу легко окупятся через несколько лет. Южный берег Турции также выбирают иностранцы, которые ищут варианты для постоянного проживания.
Недвижимость под аренду часто покупают в Анкаре или в Стамбуле. В этих городах есть возможность сдать жилье на длительный срок, получая стабильную ежемесячную прибыль. В Мерсине, который расположен на юго-восточном побережье, можно приобрести недорогую недвижимость в Турции. Средняя цена квадратного метра составляет 500-700 EUR.
Юго-западный регион также пользуется популярностью, но квартиры здесь продаются по более высоким ценам. На побережье Эгейского моря иностранцы чаще всего выбирают апартаменты или дома в Мармарисе, Бодруме, Дидиме. В этих регионах много безветренных бухт для пляжного отдыха, местных достопримечательностей и лесных массивов, что привлекает европейцев.
Общие плюсы и минусы приобретения недвижимости в Турции
Рассмотрим особенности:
-
Покупка недвижимости в Турции — прекрасный вариант инвестирования в бизнес-проект. Общая популярность курортов этой страны даёт возможность ожидать быстрой окупаемости вложений. Можно приобрести жильё для себя — это будет хорошим выбором для семей, часто отдыхающих в стране.
-
ВНЖ, а в некоторых случаях и гражданство — дополнительная перспектива для финансовых затрат, тем более, что стоимость недвижимости не так уж и велика, как для страны с почти европейским потенциалом. К тому же, достаточно простая процедура приобретения квартиры или дома при отсутствии бюрократической волокиты тоже имеет определённый вес при выборе Турецкой Республики в качестве страны для инвестирования.
-
Ещё одним очевидным плюсом будет возможность приобретения турецкой недвижимости в ипотеку. Требования не сильно отличаются от привычных российских условий. Основное из них — наличие определённого уровня стабильных доходов (можно подтвердить справкой, переведённой на турецкий язык). Каких-то иных специальных документов не требуется, но ведение бизнеса в Турецкой Республике будет дополнительным преимуществом при принятии решения о выдаче ипотечного кредита. Ставки в этой стране довольно низки — порядка 7-8% годовых.
Особенности покупки и важные нюансы сделки
Граждане РФ, впрочем, как и многих других стран мира, имеют право становиться полноправными владельцами объектов недвижимости в Турции без ограничений. Собственником может стать как физическое лицо (иностранец), так и юридическое (зарегистрированное на территории страны).
Существует ряд важных ограничений по объектам (актуальны на начало 2019 года):
-
Иностранные покупатели не имеют права приобретать земельные участки площадью свыше 30 гектаров.
-
Есть ряд территорий, на которых запрещена продажа недвижимости иностранцам по причине важных для безопасности страны моментов (например, в городах на побережье Чёрного Моря, хоть эти места и не пользуются спросом).
Иных территориальных ограничений нет как по месту расположения, так и по типу и площади объекта. Покупать можно как готовые, так и строящиеся варианты.
Сколько стоит квартира в Турции
Цены растут не только в России – примерно с октября прошлого года цены на недвижимость в Турции тоже пошли вверх. Это связано, в основном, из-за волны девальвации национальной валюты. Курс турецкой лиры за короткий срок упал с 6 до 17 за доллар, к рублю официальный курс – порядка 3,4 рублей (но из-за двойной конвертации будет выше).
Многие владельцы турецкой недвижимости ориентируются на цены в долларах или евро, поэтому в лирах цена может расти очень быстро (равно как и в рублях – фактический курс обмена будет не таким выгодным, как официальный).
Мы собрали примеры цен на жилье – разные варианты и в разных городах, и сразу перевели стоимость квартиры в Турции в рубли:
| Город | Местоположение | Параметры жилья | Цена |
|---|---|---|---|
| Стамбул | Район возле моря, 1 км от Метробуса | Квартира, 2 комнаты (1 спальня), 88 кв.м. | 4 756 000 рублей |
| Стамбул | Центр (Бешикташ) | Квартира, 2 комнаты (1 спальня), 44 кв.м. | 7 596 000 рублей |
| Стамбул | Район возле моря (Бююкчекмедже) | Вилла на 6 спален, 450 кв.м. | 25 111 000 рублей |
| Анталия | Окраины | Квартира, 2 комнаты (1 спальня), 75 кв.м. | 4 131 000 рублей |
| Анталия | Центр (Калейчи) | Квартира, 3 комнаты (1 спальня), 90 кв.м. | 4 733 000 рублей |
| Анталия | «Новый» район города | Вилла на 5 спален и 3 ванны, 300 кв.м. | 20 828 500 рублей |
| Алания | Район Демирташ — на берегу моря | Апартаменты на 2 комнаты (1 спальня), 65 кв.м. | 2 852 000 рублей |
| Алания | Центр | Апартаменты на 3 комнаты (2 спальни), 95 кв.м. | 5 054 000 рублей |
| Алания | Район на возвышении к северу от центра | Вилла на 3 спальни и 2 ванных комнаты | 16 359 000 рублей |
| Бодрум | «Новый» район Адабюкю | Апартаменты на 2 комнаты (1 спальня), 44 кв.м. | 6 211 000 рублей |
| Бодрум | Район с видом на море (Адабюкю) | Апартаменты на 4 комнаты (3 спальни), 2 ванные | 11 837 000 рублей |
| Бурса | «Новый» район недалеко от озера (Нилуфер) | Квартира, 1 комната, 30 кв.м. | 2 706 000 рублей |
| Мармарис | Полуостров Бозбурун (вид на море) | Двухэтажная вилла на 4 комнаты, 3 ванные и 280 кв.м. с участком на 2000 кв.м. | 24 597 000 рублей |
Как видно, в Турции есть варианты буквально на любой бюджет – от цены на однокомнатную квартиру в российском городе-миллионнике до варианта, который даст право получить ВНЖ в Турции при покупке недвижимости.
Аренда или покупка недвижимости в Турции?
Понятно, что сделать выбор в ситуации, описанной в начале статьи, весьма непросто, так как на кону оказывается достаточно внушительная сумма денег. Прежде чем решиться на столь крупное приобретение, подумайте о том, какая цель такой покупки. Если вы хотите «осесть» на длительное время в Турции и выезжать за ее пределы не планируете, вполне целесообразно обзавестись собственным гнездышком, а не бегать по съемным квартирам.
А может у вас проснулась предпринимательская жилка и вы хотите начать бизнес на аренде? Ну что ж, апартаменты на побережье Средиземного моря – очень хороший вариант для получения прибыли. Имея свое жилье на курорте, вы можете время от времени отдыхать в нем, а в остальной период сдавать жилую площадь в аренду другим отдыхающим.
Но если вы собираетесь в солнечную республику только в отпуск или краткосрочную командировку, то лучше отдать предпочтение аренде. Так вас ничего не будет держать, и в любой момент вы сможете собрать свои пожитки и с легкостью уехать.
Как купить недвижимость в Турции гражданину России
Граждане России могут стать полноправными собственниками квартиры и коммерческой недвижимости в Турции. Но есть несколько ограничений: нельзя покупать земельные участники размером больше, чем 30 гектаров, россиянам нельзя приобретать жилье в собственность около приграничных территорий на берегу Черного моря.
Для того чтобы покупка недвижимости прошла с минимальными издержками, специалисты рекомендуют найти риэлтора, который подберет вам объекты для просмотра, проведет удаленную сделку, если это необходимо, поможет с оформлением всех документов.
Кстати, на многих сайтах, посвященных покупке жилья в Турции, есть информация, что риэлтерские компании помогут вам в оформлении ВНЖ, что, является неоспоримым плюсом.
Чтобы стать обладателем недвижимости в Турции, необязательно приезжать в страну. Хотя и с этим проблем нет — между Россией и Турцией действует прямое авиасообщение.
- Выбрать и забронировать недвижимость в Турции россиянин может удаленно, а документами на оформление займется юрист. То есть у покупателя нет необходимости прилетать на каждый этап оформления сделки, рассказывает о процедуре покупки Татьяна Бурлаковская.
- Далее на месте покупатель платит депозит и с помощью специалистов занимается сбором документов (турецкий ИНН, сведения о счете в турецком банке, отчет об оценке недвижимости, страховка от ущерба после землетрясения и прочих стихийных действий — DASK).
- Нужно дополнительно оплатить налог в размере 4% от кадастровой стоимости недвижимости, сбор за оборотный фонд, который зависит от регионального коэффициента, и госпошлину за оформление документов и услуги государственного переводчика — около €200.
- После этого кадастровое управление назначит дату выдачи ТАПУ (свидетельство о праве собственности на недвижимость). «На встрече присутствуют и продавец, и покупатель. Они должны сообщить об отсутствии претензий друг к другу, после чего в государственную книгу регистрации недвижимости вносятся данные о новом владельце. В Турции застройщики могут предоставлять скидки покупателям при полной оплате стоимости жилья наличными», — добавила глава Golden Brown Group.
Религия страны, образ населения
Вообще, турки мало отличаются от русских, но в общении с ними нужно быть осторожным и не задевать их чувства собственного достоинства.
Религиозный состав населения — мусульмане, для кого-то это является проблемой, несмотря на то что гарантируется свобода вероисповедания. В последнее время увеличивается число арабов, которые также часто приобретают недвижимость. Выбирая страну, в которой вы хотите вести дела или жить, обязательно нужно ознакомиться с ее запретами, культурным и нормами, взглядами.
Например, в Турции, женщинам нельзя сильно оголяться, даже при условии жизни в жарком климате, запрещается держать домашних животных в квартире и многое другое. Тем не менее отношение к иностранцам радушное, а гости почти не ощущают себя чужими, так как уклад жизни схож с европейским.
Как использовать метеорологию при выборе недвижимости
— Турция — уникальна, с какой стороны к ней ни подступись. Начну, пожалуй, с очевидного: эту страну омывают воды четырех морей: Мраморного, Черного, Эгейского, Средиземноморского. Еще один интересный факт: она находится сразу в двух частях света — Европе и Азии. Большая часть страны (полуостров Анатолия и Армянское нагорье) расположены в Азии, но крайний восток Балканского полуострова — это уже Европа. Именно в Турции сошлись важнейшие торговые пути, которые соединяют части света между собой.
Уникальный теплый климат, термальные источники, горные цепочки, архитектурные памятники и красивейшие пляжи делают Турцию очень привлекательной для туристов, и, конечно, туризм стал одной из значимых частей экономики этой страны. Под туристов подстраивается всё: рынок недвижимости, инфраструктура, автомобильные дороги. Как итог — основным трендом для инвестирования в эту страну стала именно недвижимость, как наиболее очевидный и простой способ заработать.
Турция — действительно интересный регион, где развиваются собственные тенденции. Например, здесь безжалостно сносят старые кварталы, чтобы построить на их месте новое и современное жилье. Социальная инфраструктура не везде поспевает за новым строительством, зато магазины, кафе, бары и рестораны — здесь на каждом углу. С другой стороны, и стоимость квартир в новостройках в Турции невысока: в довольно популярном курортном регионе до пандемии можно было купить квартиру 1+1 (американского типа студия с одной спальней) за €35,000.
— Какие регионы наиболее популярны среди покупателей объектов недвижимости?
— Первый и, пожалуй, самый развитый регион по туризму сейчас — это Анталия. Говорить об очевидных достоинствах и прекрасных пейзажах я не буду (об этом уже много сказано и найти информацию нетрудно), единственное, что нужно знать потенциальному инвестору: при том, что в Алании самый продолжительный курортный сезон, в декабре здесь частенько случаются штормы с сильнейшими ураганными ветрами и мощными ливнями. В этом году, например, буквально две недели назад с 7 утра до 16.00 в аэропорту были отменены все рейсы из-за сильного шторма. С другой стороны, как только непогода утихла, все процессы и жизнь в городе снова вернулись на круги своя. Такая природная особенность этого региона вовсе не означает, что здесь не нужно покупать квартиры под сдачу в аренду, но учитывать сезонность стоит.
В силу популярности Анталии среди туристов, именно здесь один из самых высоких ценников на объекты недвижимости. Здесь не приходится говорить о какой-то супер-выгодной покупке именно для инвестирования, среднегодовой доход будет составлять около 5-7%. На первой береговой линии купить квартиру дешево не получится, средний ценник составляет примерно €60-80,000, однако если немного «отойти» от берега, можно найти интересные варианты и за €50,000.
Дешёвое жильё и нечестные риелторы
К примеру, вы нашли ну очень дешевое жилье в Стамбуле или Анталии. С минимальным бюджетом очень низкая вероятность приобрести нормальный дом или квартиру. Чем рисковать, вообще лучше ничего не покупать в этой стране. Хорошая недвижимость стоит дороже, что логично. Если вы снимаете дешёвое жильё, скорее всего, помимо самой его стоимости, вам предстоит потратить ещё не одну тысячу долларов на благоустройство приобретённой вами квартиры или дома.
Велик риск встретиться с нечестными риелторами-мошенниками, которые работают по самым разным схемам. К примеру, недобросовестные дельцы могут вам специально занижать цены на тарифы перед покупкой недвижимости в Белеке, Бодруме или другом уголке Турции.
Идеальный выход из ситуации: приехать лично в Южную Республику, присмотреть достойный вариант, удостоверившись, что все соответствует информации от продавца/риэлтера. Правда, есть два «но». Во-первых, не все могут приехать в Турцию просто ради покупки. Во-вторых, все равно обыватель незнаком ни с местными законами, ни с языком в доскональности. Поэтому лучший вариант — совершить сделку с помощью надежного агентства недвижимости.
Девелоперские проекты
До 90% покупателей останавливается на первичном секторе из-за многих факторов:
- Минимизированные риски для вложений. Местные застройщики, настроенные на продажу жилья покупателям из-за рубежа, заканчивают проекты в срок, — а зачастую и раньше. При этом качество не страдает, оставаясь неизменно высоким.
- Удобная схема покупки. Для объектов, находящихся на стадии строительства, можно воспользоваться программой беспроцентной рассрочки платежа от девелопера.
- Гарантированный доход. Стоимость «квадрата» увеличивается с наступлением каждого нового этапа строительства. Поэтому инвестировав на начальном этапе, до 20-30% прибыли можно получить уже при сдаче здания.
Инвестиции в объекты недвижимости, набирающие все больше популярности, — это покупка апартаментов в новостройках, специально рассчитанных на сдачу в аренду. Помимо того, что собственник может использовать жилье для личного отдыха один-два раза в год, строительная компания обязуется заниматься всем, что связано с управлением. Гарантированный доход составляет 5% при покупке в первые несколько лет.
Нельзя не отметить, что новые проекты положительно влияют на инфраструктуру. С увеличением их числа строятся новые больницы, торговые центры, спорткомплексы, дороги. Вместе с тем, инвесторы получают жилье с современной инфраструктурой, что «играет» только в плюс как для удобства личного проживания, так и для прибыли при сдаче в аренду.
На фоне событий в Украине рассматриваемое ближневосточное государство превратилось для россиян не только в «запасной аэродром», но и в настоящее «окно в мир» благодаря сохранению авиамаршрутов и интенсификации пассажироперевозок. И турецкие авиаперевозчики делают все возможное, чтобы упростить жизнь путешественникам из РФ.
- Интенсификация перевозок в рамках имеющихся авиамаршрутов: С 28 февраля авиаперевозчик Turkish Airlines выполняет рейсы из Санкт-Петербурга в Стамбул на широкофюзеляжных самолетах Boeing 777 и Airbus A330. Ранее данное направление обслуживали менее вместительные лайнеры Airbus A321. Аналогичная ситуация наблюдается по иным маршрутам. Достигнута договоренность с Turkish Airlines и Pegasus Airlines, предполагающая выделение для нужд российских пассажиров 1,5 млн. и 0,5 млн. мест в год, соответственно.
- Новая авиакомпания для обслуживания рынка РФ: Турецкие власти рассматривают возможность создания в Анталии новой чартерной авиакомпании, ориентированной исключительно на российский туризм. Авиаперевозчик, как ожидается, предложит 1 млн. мест в год.
- Помощь туроператорам, организующим чартерные перелеты: Для поддержки притока пассажиров из РФ турецким туроператорам, работающим в России, включая Anex, Pegas и Coral, планируется предоставить гарантированные государством кредиты на сумму 300 миллионов $.
Помимо заработка на приросте капитала, россияне дополнительно вправе сдавать в аренду приобретенное турецкое жилье, получая дополнительный источник пассивного дохода, который в кризис лишним не будет. И заработок на сдаче недвижимости в Турции в аренду сегодня крайне актуален, учитывая дефицит съемного жилья вследствие высокого спроса со стороны следующих квартиросъемщиков:
- Беженцы: После украинских событий весны 2022 многочисленные новоприбывшие граждане России и Украины стали массово снимать жилье в Анталии, что увеличило арендную плату.
- Турки, откладывающие решение жилищного вопроса / пережидающие ремонт: Многие турки отказываются от покупки собственного жилья вследствие нестабильного курса лиры, формируя дополнительное давление на рынок аренды. Граждане, покинувшие дома в связи с реализацией проектов городского обновления в некоторых регионах, также оказались вынуждены искать арендное жилье.
- Студенты: На фоне снятия противоэпидемиологических ограничений многочисленные студенты, ранее перешедшие на дистанционное обучение в университетах вследствие пандемии, начали возвращаться в ВУЗы и искать жилье поблизости.
- Туристы: Турецкое правительство ожидает, что в 2022 местные курорты посетят 42 миллиона туристов, генерируя доход размером 35 миллиардов $. В рамках подготовки к «горячему» сезону Министерство культуры и туризма провело рекламные акции в 140 странах, включая Германию, Нидерланды, Бельгию, страны Северной Европы, Балтии и Восточной Европы. Способствовать достижению целей должно частичное снятие противоэпидемиологических ограничений. Если прогноз сбудется, турецкая индустрия туризма вплотную приблизится к результатам докризисного 2019 (данный период стал рекордным, отметившись притоком 52 миллионов туристов и доходами в размере 34,5 миллиарда $). Согласно официальной статистике, в 2021 удалось привлечь 30 миллионов туристов и сгенерировать 24,5 миллиарда $ дохода. Ожидается, что в текущем году многие гости воспользуются съемным жильем в частном секторе, генерируя пассивный доход для россиян от сдачи недвижимости в Турции в аренду.
Недостатки приобретения недвижимости в Турции
Статья расходов при покупке и оформлении на себя турецкой недвижимости включает в себя и 8% НДС от стоимости.
Если вы вообще не говорите по-турецки, берите с собой переводчика. Документы переведет присяжный переводчик, но общаться с продавцом вам придется самому. Есть небольшой нюанс – если вы будете торговаться с одним продавцом, снизите стоимость, потом пойдете уговаривать другого, и снова вернетесь к первому – мало шансов, что сделка состоится. Сначала выберите то, что вам нужно. Например, как в России – покупка в новостройке по ДДУ. Также – чем более ранняя стадия строительства, тем дешевле цена. Но нужно знать местные тонкости оформления документов, нанять опытного помощника, чтобы не потерять деньги. Мало ли что.
Оценивать дом нужно с учетом ликвидности – как дорого сможете потом продать, сдать это жилье.
Особенность Турции в большом количестве беженцев. Поэтому внимательно выбирайте район страны, где намереваетесь жить.
Маленький секрет – давным-давно, еще в советские времена, с побережья Турции в Черное море, напротив Гагры выходила труба со сточными водами. Экология в этом районе вроде отличная, то сильные штормы будоражат дно океана. Что оттуда поднимается или не поднимается, знают только местные жители.
Некоторые плюсы для одних могут оказаться минусами для других. Главное, не впадать в эйфорию – страна как страна, со своими особенностями, традициями, преимуществами и недостатками. Некоторые российские мусульмане считают, что там слишком жесткие условия. А христиане вообще не замечают, что живут в мусульманской стране.
Итак, минусы покупки недвижимости в Турции
| Цены на жилую недвижимость очень разные | Придется потратить время, чтобы выбрать то, что нужно за подходящую стоимость. |
| Налоги | При покупке НДС со стоимости 8%.
Дорогое электричество |
| Ежегодная страховка | Страхование от стихийных бедствий – обязательное условие |
| При покупке – выбор недвижимости большой, а при продаже очень трудно найти покупателя | В принципе, в России такая же ситуация |
| Ипотека дороже, чем в других европейских странах.
Штраф за просрочку может составить до 30% от суммы займа |
Условия строгие, ориентированы на серьезных инвесторов и покупателей с деньгами.
Требуется открыть счет в одном из банков Турции, куда будет переводиться ваша зарплата, доход. Сумма ежемесячных платежей автоматически списывается со счета |
| Эмигрантам сложно найти официальную работу | Покупая постоянное жилье в Турции, помните, что ВНЖ на год оформляется с документами на собственность без проблем, но работу найти нелегко |
| Нужно тщательно выбирать качественную постройку | Домов и квартир много, но нужно проверять, какой строительный материал использован при строительстве или ремонте. |
Чтобы все у вас сложилось удачно, подойдите к вопросу дорогостоящего приобретения разумно. Советуем пожить некоторое время в Турции, освоиться, стать «своим», а потом, имея небольшой опыт, заняться выбором постоянного жилья. Если вы покупаете недвижимость для сдачи внаем, то узнайте, какие условия, налоговые льготы и особенности ждут в этой стране иностранных инвесторов.