Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Продаем долю правильно
Если сособственник квартиры намерен ее продать, по закону он должен известить об этом остальных совладельцев и предложить им сделать покупку. Обычно такое уведомление производится письменно, с указанием точной цены. В случае письменного отказа остальных собственников или если в ближайший месяц предлагаемую долю не выкупят, сособственник имеет полное право реализовать свою долю любому покупателю.
Обратите внимание: стоимость продажи при этом должна полностью соответствовать цене, по которой продавец письменно предлагал свою долю другим сособственникам. В противном случае совладельцы квартиры могут в судебном порядке потребовать отмены сделки.
Самовольное заселение
Опять же, теоретически можно решить вопрос, не прибегая к судебным тяжбам. Когда человека не пускают в собственное жилье, он имеет полное право самостоятельно проникнуть в него и даже применить для этого силу (только сломать дверь, но не драться и не разрушать стены жилья). Регулирует эту ситуацию ст.12 ГК РФ: поведение ущемленного сособственника будет истолковано законом как самозащита прав. Юристы настоятельно рекомендуют перед попыткой сломать дверь обеспечить доказательства того, что предпринимались безуспешные попытки мирного решения проблемы. Например, таковыми послужат заверенная сотрудниками почты копия телеграммы с просьбой к обидчику предоставить доступ к своему жилью и дать ключи от него или предварительное заявление в полицию на узурпатора. Подобные меры предупредят претензии к вломившемуся в дом совладельцу со стороны правоохранительных органов. Но нужно понимать, что личный конфликт совладельцев после этого лишь усилится.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
А я могу продать долю в квартире?
Да, можете, но преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета прав других собственников, они могут обратиться в суд с требованием поменять покупателей в течение трех месяцев.
Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и иные существенные условия.
Уведомить собственников остальных долей можно несколькими способами:
- отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения;
- через нотариуса.
Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.
Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.
Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам — иначе потребуется повторное уведомление).
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Какие конфликты могут возникать и как их урегулировать?
Часто при совместном пользовании домом или квартирой возникают трудности и непонимание между сособственниками. Право пользования определяется положениями 247 статьи Гражданского кодекса России. В идеале можно заключить письменное соглашение, которое будет определять порядок пользования и распоряжения имуществом, которое следует удостоверить нотариально за подписью каждого сособственника.
Иногда собственники не могут прийти к консенсусу, например, при продаже квартиры. И тогда приходится обращаться в суд, который своим вынесенным решением может определить порядок отчуждения и пользования. Собственники мешают друг другу при продаже жилья, не дают проживать нормально другим лицам на законной территории. И если не действует соглашение, то тогда лучше идти за защитой своих прав в суд.
Самые популярные вопросы о долевой собственности
Как содольшику можно сбить цену на предполагаемую долю к выкупу?
Конечно, лучший способ — это торговля. Но можно и сделать отчуждение мелких долей своим близким людям, которые согласятся на соглашение и продажу.
Как повлиять на недобросовестных соседей?
Если содольщик создает невыносимые условия для жизни, не пускает в квартиру или портит имущество, не стоит пытаться самостоятельно устранить проблемы. Сделайте фото или запишите видео, найдите свидетелей и напишите исковое заявление в суд о нарушении порядка пользования жилым помещением. После вынесения решения начинается процесс исполнительного производства. И вселяться вы уже можете с приставами на законном праве.
Как можно вселиться в долю?
Существует два порядка. Это судебное и внесудебное заселение. Если говорить о судебном варианте, то придется подать исковое заявление. Но и даже после судебного заседания все не разрешится для вас просто. Придется выждать период исполнительного производства по гражданскому делу, который может занять примерно полгода. В квартиру вас вселят приставы. Внесудебный вариант – это письменное соглашение.
Как отказаться от своей доли?
Хотя сделать это будет не так просто, как кажется на первый взгляд. Для этой цели придется продать свою долю или отделить ее в пользу другого человека, например, при помощи договора дарения. Остро стоит в правовом ключе и вопрос с пропиской новых жильцов или со сдачей недвижимости в аренду. Если вы заходите заключить договор аренды или прописать кого-то, то тогда надо будет получить согласие всех собственников.
Единственное исключение — это несовершеннолетние дети или пожилые родственники, находящиеся на иждивении (статья 70 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Выделение доли в натуре
Одним из вариантов глобального решения конфликтной ситуации, может быть выдел доли своего имущества в квартире в натуре в частную собственность.
Это можно сделать, воспользовавшись статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Так, в частном порядке может быть выделено во владение изолированное помещение – комната в квартире или же доме.
Обращаясь в суд, нужно учитывать, что права владельцев могут оказаться под сомнением, из-за влияния таких факторов как пол, родственные связи и наличие несовершеннолетних детей у соседей по квартире.
Однако, при неравноценном переделе квартиры, пострадавшая сторона может иметь право на получение соответствующей финансовой компенсации от совладельцев.
Покупка и продажа долей в квартире: права и риски
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Так, к примеру, совместная собственность – это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую — то есть при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на основании него уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей и при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).
Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).
Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.
Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.
Стоит или не стоит покупать долю в квартире:
- Если вам нужна срочная прописка в городе – приобретение доли решает эту проблему. Причем достаточно приобрести даже самую минимальную часть квартиры (например, 1/20 или 1/90 дробь). Собственник выкупает долю и оформляет регистрацию – на себя и на детей. Если он захочет прописать супруга, родителей и третьих лиц, нужно получить согласие других совладельцев квартиры.
- Если вас интересует квартира – покупка одной доли позволит в будущем претендовать и на дроби совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ, приоритет в выкупе долей имеют текущие собственники.
- Если вам нужна жилплощадь – следует покупать только выделенные в натуре доли. Или, как вариант, долю в виде изолированной комнаты (например, ⅓ часть в 3-комнатной квартире). Эти моменты отражаются в выписке из ЕГРН или соглашении собственников жилья.
Покупатель должен ответить на вопрос – нужна ли ему доля и что с ней делать в дальнейшем? Бывает, что найти желающих купить долю очень сложно. Особенно, если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные и просто сварливые собственники.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.
В каких случаях можно приостановить сбыт?
Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.
Внимание: помешать владельцу можно только одним способом – выкупить долю самому. Причём сделать это можно даже минуя желание самого продавца.
Подразумевается, что продажа может быть затеяна исключительно из личной неприязни к другим дольщикам и в попытке испортить им жизнь.
Иногда мотивы продавца бывают более долгоиграющими – свою долю он продаёт специальному чёрному агенту, который заселяется с целью сделать нахождение в квартире для остальных невыносимым. Слабых людей или тех, кто не в состоянии сопротивляться, таким образом просто выживают из дома, заставляя продать свои доли за бесценок тому же продавцу, который затеял аферу.