Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания признания договора дарения недействительным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем подставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Поэтапность процесса оспаривания договора дарения
Процесс возвращения подаренной квартиры через суд является довольно сложной процедурой, требующей сильной доказательной базы, в противном случае выиграть дело будет невозможно.
Для того чтобы вернуть подаренное жилье, надо найти доказательства того, что соглашение подписано с нарушением определенных правил, предусмотренных законом.
В этом случае факты нарушения должны быть документальными, например, если человек подписывал договор, пребывая в состоянии недееспособности, надо иметь на руках заключение врача, если человеку обещали уход и обманули, надо собрать письменные свидетельства от соседей и т.д.
При собирании доказательных бумаг надо помнить, что допустимый срок подачи иска исчисляется двенадцатью месяцами со дня, когда стал известен факт нарушения при оформлении дарственной. Когда все документы, доказывающие право на возврат жилья дарителю собраны, надо сформировать исковое заявление, прикрепив к нему доказывающие бумаги.
Важным моментом является то, что в случае, если заявление составляется самостоятельно, то есть без помощи юриста или адвоката, не стоит пользоваться примерами заявлений, потому что каждый исковой случай считается индивидуальным и имеющим личный подтекст.
В исковом заявлении оглашается просьба о возврате квартиры дарителю в связи с определенной причиной, наличие которой подтверждается документами (указывается вид и название документов, которые будут прикреплены к заявлению).
Дальше следует оплатить пошлину и с заявлением, талончиком по оплате пошлины и доказательными документами можно обращаться в суд, которым будут регламентироваться дальнейшие действия истца.
B кaкoй cpoк мoжнo ocпopить дoгoвop дapeния
Ocпopить coглaшeниe и пpизнaть cдeлкy ничтoжнoй мoжнo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa peгиcтpaции дapcтвeннoй в Pocpeecтpe и пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти. Нo из этoгo пpaвилa ecть иcключeния:
📆 ecли дapитeль жeлaeт oтoзвaть дapcтвeннyю, a oдapяeмый вcячecки пpeпятcтвyeт этoмy, cpoк иcкoвoй дaвнocти yвeличивaeтcя дo 5 лeт;
📆 ecли иcк пoдaeт нe poдcтвeнник дapитeля, a тpeтьe лицo, oн мoжeт ocпopить дapcтвeннyю в тeчeниe 1 гoдa c мoмeнтa, кoгдa yзнaл пpo нee;
📆 ecли poдcтвeнник дapитeля нe знaл o дoгoвope дapeния, oн мoжeт пoдaть иcк в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кoгдa eмy cтaлo извecтнo o cдeлкe.
Ecли peгиcтpaция дoгoвopa дapeния пpoшлa бoльшe 10 лeт нaзaд, шaнcoв нa eгo ocпapивaниe нeт.
Когда дарственную признают недействительной
Нормами законодательства предусматриваются возможности присвоения дарению статуса недействительности или ничтожности. Это достигается в результате ходатайства в судебные органы как самого дарителя, так и иных лиц.
Существует два главных условия, подтверждающих законность и правильность оформления договора дарения, искажение которых влечет возможность признания их недействительными. Остановимся на них подробнее.
- Первое условие, о котором осведомлены все риэлторы и нотариусы – отсутствие в документе каких-либо дополнительных ограничений совершения сделки. Наличие дополнительной трактовки автоматически превращает договор дарения в недействительный и не подлежащий регистрации. Напомним о наиболее часто встречающихся формулировках, включаемых ошибочно в договор дарения:
- Не допускается внесение в договор дарения элементов договора ренты, по которому одариваемый берет на себя обязательство пожизненно материально обеспечивать и содержать дарителя.
- Не допускаются формулировки, по которым квартира или имущество становится собственностью одаряемого с момента кончины дарителя. Данное условие неправомерно с правовой точки зрения, так как на объекты недвижимости(квартиру, землю, дом) в связи со смертью собственника распространяются нормы наследования. В связи с этим договоры, имеющие такую формулировку, признаются недействительными автоматически, без какого-либо оспаривания.
- Также не допускается при оформлении процедуры дарения прописывать условие, при котором даритель имеет право проживать в одариваемом жилище вплоть до смерти собственника, так как оно являет собой элемент ренты. В случае если даритель оформляет договор на свое единственное жилье, то нужно особенно тщательно предусмотреть риск его оспаривания ввиду очевидной невыгодности для дарителя впоследствии. Следует подстраховаться заранее от ситуации, при которой даритель может оказаться без жилья, внеся дополнительный пункт и добившись регистрации договора.
2. Вторым условием правомерности договора дарения является исключение из круга одариваемых категорий лиц, которые в силу своего общественного и социального статуса не могут претендовать на это имущество. Перечислим категории лиц, которые не могут быть одаряемыми, и при их фигурировании в качестве будущих или настоящих новых собственников квартиры договор дарения возможно оспорить в суде:
- Попечители, опекуны или иные законные представители граждан или несовершеннолетних лиц, когда дарителем выступает их подопечный.
- Государственные служащие, деятельность которых в отношении дарителя может просматривать коррупционную составляющую.
- Медицинский или обслуживающий персонал учреждений по месту пребывания человека, которые могли насильственно повлиять на решение о дарении в свою пользу.
- Юридическое лицо, желающее обезопасить свою квартиру в случае банкротства и передающее его согласно договору дарения в чужую собственность.
Могут ли родственники оспорить дарственную
Оспорить дарственную, составленную и оформленную по всем правилам, ПРИ ЖИЗНИ ДАРИТЕЛЯ нельзя. То есть если Ваша бабушка за какие-то заслуги или по личной симпатии подарила свою квартиру соседке, а сама продолжает жить в этой квартире, то сделать ничего нельзя. Бабушка при условии, что она дееспособна, сама распоряжается любым своим имуществом.
Чтобы вернуть подаренную квартиру необходимы ВЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ, которые суд сочтет достаточными для признания недействительности дарственной. Родственники при жизни дарителя могут оспорить в суде правомерность дарения в таких случаях:
- если даритель официально был лишен дееспособности в момент составления и подписания документа;
- если человек находился в неадекватном состоянии, например, в наркотическом или алкогольном опьянении;
- если было давление на дарителя со стороны третьих лиц.
Оспаривание договора дарения квартиры: судебная практика
После смерти отца, совершеннолетняя дочь узнаёт, что квартира уже в течение 4,5 лет принадлежит его соседке.
Срок исковой давности истёк. Она не могла найти оснований для подачи иска на опровержение зарегистрированного и оформленного нотариусом типового договора. Обращение к юристу позволило обыграть ситуацию следующим образом.
В суд обратилась мать девушки, которая была с мужем в разводе. Но квартира была нажита в совместном браке.
Бывшая супруга доказала посредством свидетельских показаний, что с мужем при разводе было достигнуто устное соглашение о том, что квартира им не будет продаваться, обмениваться и отчуждаться иным образом без согласия дочери.
Истица просила восстановить срок давности с момента получения сведений о том, что квартира отчуждена постороннему человеку. Так как она не могла (не должна была) знать об осуществлении сделки, суд восстановил срок давности и удовлетворил иск полностью.
В другом случае, после дарения квартиры сожителю со стороны матери, дети обратились с иском в суд. Так как договор дарения был составлен надлежащим образом, внесён в учётные кадастровые записи, но не удостоверен у нотариуса – этот момент стал базовой опорой для возбуждения иска.
Посредничество опытного юриста позволило обратить внимание на то, что женщина была склонна к алкоголизму и не давала отчёта своим действиям, что подтвердили свидетельства соседей и участковый, который неоднократно вызывался для прекращения беспорядков.
Судебной практике знакомы ситуации, когда подобные иски выигрывались за счёт признания недееспособности дарителей, подтверждая их внушаемость и зависимость воли от действий, приблизившихся к ним недобросовестных лиц.
Нюансы оспаривания дарственной на квартиру
При дарении квартиры должна быть соблюдена письменная форма сделки, а если дарится доля, то и нотариальная. Кроме того, право собственности переходит только после регистрации такого перехода в Росреестре. В противном случае договор нельзя считать заключенным.
Учитывайте, что после разбирательства в случае успешного исхода дела (если сделку признали недействительной) переход права собственности обратно дарителю регистрируется в Росреестре.
***
Таким образом, для признания сделки недействительной должны быть веские основания. Их в обязательном порядке нужно подтвердить, представив доказательства. Разбирательства проходят в судебном порядке. Инициировать процедуру могут все лица, чьи интересы затрагивает дарение.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Дарственная».
Кто может подать иск?
Первоначально надо определиться с тем, кто может оспорить дарственную на квартиру. Процедура может выполняться разными лицами, у которых могут быть различные причины:
- Даритель. Он может отменить документ, если у него есть доказательства, что одариваемый нанес вред его жизни или здоровью. Также нередко приходится обращаться в суд, если получатель дара обращается с полученной недвижимостью неправильно, что ведет к ее полному уничтожению или разрушению. Нередко в документе оговаривается, что договор перестает действовать, если одариваемый умирает раньше дарителя.
- Одариваемый. Получатель дара может отказаться от такого подарка, но только до того момента, пока не будет передана недвижимость в собственность. Отказ следует оформлять в письменной форме, а также желательно заверить его нотариально.
- Близкие родственники дарителя. Наиболее часто именно родственники человека, подарившего свою недвижимость третьим лицам, заинтересованы в том, чтобы дарственная была оспорена. В этом случае они самостоятельно выискивают разные причины для проведения процесса. Обычно в качестве основания выступают ошибки в документе, признание дарителя недееспособным, а также убийство дарителя одариваемым. Нередко такие сделки признаются мнимыми или устанавливается, что даритель подписывал договор под давлением. Легко оспорить документ, если жена дарителя не давала на заключение сделки письменное согласие.
Оспаривается ли дарственная, просто отменяется ли дарителем? Для признания недействительным договора дарения в любом случае придется обращаться в суд.
Отсутствует согласие супруги
Можно ли оспорить дарственную при разводе? Это возможно только при условии, если муж подписал недвижимость на своего родственника или постороннего человека без предварительного получения согласия на эту сделку от своей официальной супруги. Так как имущество является совместно нажитым, то распоряжаться им единолично мужчина не имеет права. Это указывается в ст. 35 СК.
Если женщина не была осведомлена о совершаемой сделке, то она может оспорить договор дарения. Для этого ей придется обращаться в суд, но только при соблюдении следующих условий:
- квартира действительно является совместно нажитым имуществом, а не личной собственностью дарителя;
- доли могут выделяться или не выделяться;
- женщина не является совладельцем объекта, но вкладывала в него средства, поэтому для дарения такой недвижимости обязательно нужно ее согласие.
Любой критерий должен подтверждаться официальными документами. Они могут быть представлены разными справками, показаниями свидетелей в письменном виде, выписками из ЕГРН или платежными документами.
Одариваемый наносит вред квартире
Как отсудить дарственную на квартиру, если человек, получивший безвозмездно квартиру, совершает какие-либо действия, направленные на ее уничтожение или ухудшение ее характеристик? Обычно истцом выступает непосредственный даритель, у которого должны быть доказательства того, что действительно именно одариваемый совершает какие-либо неправомерные действия.
Нередко подаются иски при следующих условиях:
- квартира используется не по назначению, а в качестве производственного помещения, хотя это не предусмотрено ее конструкцией и категорией;
- в жилье не производится уборка, поэтому оно превратилось в захламленное помещение;
- проводится в объекте незаконная перепланировка, которая является опасной не только для жителей этой квартиры, но и для других жильцов дома;
- не проводится в помещениях необходимый ремонт, например, не производится замена стояков канализации или проводки, поэтому существует вероятность возгорания или затопления жилых помещений.
Для подачи иска у дарителя или его родственников должны быть подтверждения любого вышеуказанного факта. Такие дела в суде считаются деликатными и сложными, так как важно действительно доказать, что действия одариваемого могут привести к полному уничтожению объекта. Судом будет назначена специальная комиссия, которая занимается изучением квартиры. Члены этого коллегиального органа смогут определить, действительно ли гражданин, получивший жилье в дар, наносит квартире определенный вред.
Можно ли оспорить дарственную в суде
Важно знатьДарственную можно оспорить в случае, когда правопреемник умер, а даритель жив и хочет вернуть себе имущество (ч. 4 статьи 578 ГК РФ). Но такой пункт должен быть заранее прописан в договоре дарения, иначе на имущество смогут претендовать родственники одариваемого. Даритель может оспорить это в суде и потребовать восстановления своих прав на собственность. Чаще всего, согласно ГК РФ, данный иск удовлетворяют в пользу прежнего владельца.Отмена письменного договора дарения происходит только в суде. Для этого лицо, оспаривающее дарственную, подаёт исковое заявление в суд.
Что должно содержать исковое заявление:
- Фамилию, имя, отчество истца и ответчика и их адреса;
- Описание спорного договора (когда и между кем заключён, что выступало в качестве подарка);
- Причины отмены дарственной со ссылкой на нормы права (например, «договор не прошёл государственную регистрацию, чем нарушена ч.3 ст.574 ГК»);
- Доказательства, подтверждающие незаконность договора (медицинские документы, расписки, заключения экспертиз и т.д.).