Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление недвижимостью судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Комментарии к ст. 1024 ГК РФ
1. Содержащиеся в статье основания прекращения договора подчеркивают, насколько значим здесь личностный (доверительный) фактор. Любое событие или действие (смерть, ликвидация, отказ от договора), которые делают очевидным невозможность дальнейшего участия в договоре одной из сторон, а также выгодоприобретателя, служат основанием для его прекращения.
2. В статье называются три формы отказа от договора, которые ведут к его прекращению. Несмотря на определенную специфику, они соответствуют общим требованиям, которые предъявляются к отказам от исполнения договора п. 3 ст. 450 ГК. К ним относятся:
а) отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
б) отказ доверительного управляющего или учредителя управления от исполнения договора в связи с невозможностью для доверительного управляющего осуществлять свои обязанности лично. При этом последний не вправе требовать выплаты ему вознаграждения за весь срок;
в) отказ учредителя управления от исполнения договора по иным обстоятельствам, нежели невозможность исполнения договора доверительным управляющим лично. В этом случае управляющий вправе, при расторжении договора, потребовать выплаты всей суммы причитающегося ему вознаграждения.
Если договором не предусмотрен иной срок, то уведомление об отказе от его исполнения должно быть получено другой стороной не позднее трех месяцев до момента его прекращения. Данное правило не распространяется на отказ от договора выгодоприобретателя.
Вознаграждение управляющей компании, спецдепозитария не должно превышать 10 процентов стоимости чистых активов ПИФ
Если оценивать схему с позиции налогового законодательства, то отсутствует какая-либо зависимость между порядком выплаты вознаграждения и выбранной схемой и размером применяемых налоговых ставок. Таким образом, вознаграждение УК может выплачиваться любым законным способом, в любые сроки в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
Соответственно, при выплате вознаграждения должны быть учтены ограничения, предусмотренные законом.
В целом заключение договора с УК через комитента, применяющего НДС, возможно, при этом комитент будет получать вознаграждение от фонда.
Взыскание задолженности и пени по договору доверительного управления
В договоре должна всегда быть предусмотрена ответственность сторон, обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Задолженность о выплате вознаграждения может быть взыскана, если:
- неправомерно удерживают денежные средства;
- уклоняются от возврата денежных средств;
- иная просрочка.
Например, стороны договорились, что доверительный управляющий каждый месяц будет получать вознаграждение в размере 30 000 рублей пятого числа каждого месяца. Соответственно, если вознаграждение ему не было выплачено, то он вправе потребовать пени за каждый день невыплаты своего вознаграждения. Расчёты неустойки (пени) производятся по формуле:
- сумма*кол-во дней* неустойка=проценты по сумме долга.
- сумма — которую должен был оплатить учредитель управляющему;
- кол-во просроченных дней- в течение скольких дней, деньги были не выплачены;
- неустойка — она может устанавливаться в самом договоре (например, 0,1 %), либо ключевой ставкой Банка России (например, сейчас 7,5 %, при расчете ставку делят на 360, например, 7,5/360=0,0208333333).
Взыскание задолженности возможна как учредителем управления (например, когда управляющий утратил или повредил имущество по договору доверительного управления), так и доверительным управляющим (например, задолженность о выплате вознаграждения, которое предусмотрено договором).
Когда, доверительный управляющий утратил либо повредил имущество по договору доверительного управления, чем причинил убытки учредителю, учредитель имеет право требовать возмещения этих убытков, например, потребовать о том, чтобы доверительный управляющий возместил стоимость данного имущества, так как произошел реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Взыскание задолженности производится аналогично.
Арендное пользование имуществом, переданным в доверительное управление
В большинстве случаев деятельность по доверительному управлению недвижимостью сводится к созданию управляющим системы сбора платы от сдачи имущества в аренду, а оптимизация договорной работы с арендаторами рассматривается как базовый критерий эффективности управления имуществом.
С учетом системообразующего значения арендных сделок (обстоятельное сопоставление договора доверительного управления со «смежными обязательствами», в том числе договором аренды, приведен З.Э. Беневоленской , где сравнение проведено по 14 базовым показателям) в комплексе отношений доверительного управляющего с третьими лицами заслуживают внимания следующие вопросы.
См.: Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. М.: Волтерс Клувер, 2005.
О ПРИМЕНИМОСТИ КОНСТРУКЦИИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Поскольку ГК РФ не ограничивает передачу в доверительное управление какого-либо имущества, в правоприменительной практике периодически возникают вопросы о применимости конструкции доверительного управления к некоторым объектам. Прежде всего, такой вопрос возникает применительно к некоторым вещным правам, существующим в рамках обязательственных правоотношений (например, в отношении права пользования предметом аренды), а также к обязательственным правам требования.
По мнению автора, здесь основное значение имеет не вид объекта, а полномочия лица, которому они передаются.
Доверительное управление обязательно предполагает:
а) систематическое осуществление доверительным управляющим юридических и фактических действий с объектом доверительного управления. Систематичность здесь вытекает из длящегося (срочного) характера доверительного управления (ст. 1016 ГК РФ);
б) осуществление действий в интересах учредителя доверительного управления или выгодоприобретателя (ст. 1012 ГК РФ), что предполагает получение ими какого-либо положительного эффекта. Последнее обстоятельство предопределено отнесением договора доверительного управления к договорам на оказание услуг (п. 2 ст. 779 ГК РФ);
в) вступление доверительного управляющего в отношения с третьими лицами (ст. ст. 1020, 1022 ГК РФ).
Поэтому, например, не может быть признано доверительным управлением:
- получение другим лицом долга без использования полученных средств в интересах кредитора;
- предоставление другому лицу прав пользования или эксплуатации какого-либо имущества без его использования в отношениях с третьими лицами и т.д.
О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО
Действующие федеральные законы однозначно указывают на возникновение у доверительного управляющего в большинстве случаев вещных прав на имущество, полученное в доверительное управление.
Во-первых, вещные права возникают в любом случае, если вещь передается лицу в фактическое владение и пользование без перехода права собственности. В качестве примеров можно привести положения ГК РФ, устанавливающие:
а) возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав лицом, хотя и не являющимся собственником, но владеющим имуществом по основанию, предусмотренному договором (ст. 305 ГК РФ);
б) возможность использования данных способов защиты залогодержателем при передаче ему предмета залога (ст. 347 ГК РФ);
в) возникновение правомочий владения и пользования (правомочия, входящие в состав вещного права) у арендатора (ст. 606 ГК РФ) и т.д.
Во-вторых, правам доверительного управляющего присущи все три общих признака вещных прав:
1) вещные права могут принадлежать только лицам, не являющимся собственниками этого имущества (п. 2 ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 4 ст. 209 и п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему;
2) для них характерно право следования, суть которого заключается в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ). Отчуждение учредителем имущества, переданного в доверительное управление, не является основанием для прекращения доверительного управления (п. 1 ст. 1024 ГК РФ);
3) как носящие абсолютный характер они защищаются от их нарушения любым лицом вещно-правовыми способами защиты (ст. ст. 301 — 305 ГК РФ).
В ГК РФ со ссылкой на данные статьи прямо указано, что для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (п. 3 ст. 1020 ГК РФ).
В-третьих, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017, п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат не только права собственности, но и другие вещные права на недвижимое имущество, а также ограничения (обременения) этих прав (п. 1 ст. 4). При этом если доверительному управляющему предоставляется право распоряжения недвижимым имуществом (еще одно правомочие, входящее в состав вещного права), то это право должно быть зарегистрировано (ст. 30). С точки зрения прав собственности учредителя доверительного управления передача недвижимого имущества в доверительное управление является обременением (ст. 1, п. 6 ст. 12).
Управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов, в состав которых может быть передано и недвижимое имущество (п. 2 ст. 13 ФЗ «Об инвестиционный фондах»), осуществляют регистрацию прав общей долевой собственности на это имущество владельцев инвестиционных паев в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подход о наличии у доверительного управляющего вещных прав соответствует как п. 2 ст. 1020 ГК РФ, согласно которому доверительный управляющий в отношении имущества, переданного в доверительное управление, осуществляет правомочия собственника, но в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, так и п. 1 ст. 216 ГК РФ, в соответствии с которым перечень вещных прав не является исчерпывающим. Он также снимает вопрос, связанный с передачей в доверительное управление вещей, определенных родовыми признаками, которые являются потребляемыми. Доверительный управляющий распоряжается данными вещами, так же как и носители права хозяйственного ведения, а потребляются они третьими лицами, с которыми он вступает в договорные отношения. У учредителя доверительного управления право собственности на них сохраняется.
Единственным исключением является передача в доверительное управление объектов, не являющихся вещами, по индивидуальному договору доверительного управления, когда происходит, как было указано выше, трансформация одних имущественных прав в другие. Как правило, противники наличия у доверительного управляющего вещных прав используют аргументацию, основанную на подмене понятий. Они сначала сравнивают доверительное управление с правом хозяйственного ведения как одним из видов вещных прав (т.е. не с общими признаками вещных прав, а с признаками одной разновидности таких прав), а затем делают вывод о несовпадении этих понятий применительно ко всем вещным правам.
Полномочия и обязанности, который выполняет наследственный управляющий
Первая важнейшая обязанность заключается в добросовестном управлении, цель которой – сохранение и приумножение наследства. Сложно определить, какие действия должен предпринимать управленец. Но исходить нужно из принципов разумности. Если очевидно, что совершаемые действия ведут к убыткам, необходимо менять ДУ.
Нотариус обязан проверять, что делает наследственный управляющий имуществом, не реже одного раза в месяц, а последний обязан предоставлять отчет по запросу в порядке, указанном в самом договоре.
Если есть завещание, содержащее прямые указания об имуществе, то необходимо следовать им.
Расчеты с кредиторами прекращаются на период наследования. Все обязательства перед третьими лицами на период наследства не могут быть исполнены за счет наследственной массы. Исключение составляют расходы на погребение и на охрану наследства.
В связи с тем, что такие договоры связаны с недвижимостью, то они должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре.
Действующее законодательство разрешает не регистрировать такие договоры только в том случае, если срок их действия не будет превышать одного года. На практике этот вопрос решается таким образом. Если соглашение заключается на срок меньше 12 месяцев, и стороны не будут продлевать (пролонгировать) его еще на некоторое время, то регистрация не нужна.
Если срок договора заключается на 12 и более месяцев, тогда такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре.
Важно запомнить, что максимальный временной промежуток, на который может быть составлено данное соглашение, не должен превышать 5 лет.
Рекомендации по доверительному управлению наследственным имуществом
Процедура управления наследственным имуществом доверительным управляющим не является распространенной. Именно поэтому, при появлении такой необходимости, наследники часто сталкиваются с большим количеством трудностей, а также регулярным появлением новых вопросов о порядке и схеме осуществления процедуры.
Из-за подобных сложностей, законодательством РФ регулярно разрабатываются различные методические рекомендации по доверительному управлению наследственным имуществом.
Сам процесс управления начинается с подачи нотариусу письменного заявления от одного либо нескольких наследников, а также от иных лиц, имеющих соответствующие полномочия.
Следует помнить о том, что после принятия заявления нотариус не сразу приступает к поиску управляющего и заключению договора с ним.
Прежде всего, он должен убедиться, действительно ли принятие такого решения будет целесообразно. Если он выяснил, что наследственному имуществу действительно требуется охрана и управление, он приступает к поиску управляющего. Если у наследников имеются какие-либо кандидатуры, они могут предложить их.
Существенным вопросом при заключении договора с управляющим остается вопрос о размере вознаграждения. Доверительный управляющий имеет право погашать расходы на управление имуществом в счет доходов, которые будут получены за время действия договора управления. Эти нюансы и особенности расчетов обязательно следует продумать заранее, поставив в известность всех заинтересованных лиц.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом
1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).
2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.
Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.
Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК).
3. Что касается ответственности управляющего во «внешних» отношениях, то в п. 3 ст. 1022 ГК предусмотрена очередность обращения взыскания на имущество по долгам, возникшим в связи с доверительным управлением:
- в первую очередь взыскание обращается на имущество, переданное в доверительное управление;
- если такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на личное имущество доверительного управляющего;
- если и такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
4. Особые правила установлены на случай, когда доверительный управляющий действует с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.
По общему правилу ответственность по соответствующим обязательствам несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению очередности, указанной выше. Учредитель управления может в этом случае также потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.
Правомочия доверительного управляющего
Правомочия собственника по отношению к переданному в доверительное управление имуществу доверительный управляющий исполняет согласно договору и закону. В то же время право распоряжения недвижимым имуществом возникает у него только по договору. Права, которые доверительный управляющий приобрел в результате доверительного управления имуществом, входят в состав этого имущества. Исполнение обязанностей, которые возникли в ходе действий доверительного управляющего, также происходит за счет этого имущества.
Договором доверительного управления имуществом устанавливается порядок представления управляющим отчета о своей деятельности учредителю управления или выгодоприобретателю.
Существует общее правило, согласно которому доверительный управляющий сам управляет доверенным ему имуществом. Однако существуют случаи, когда он вправе поручить кому-то другому совершать действия по управлению имуществом.
К таким случаям можно отнести:
- в самом договоре закреплена возможность такой передачи;
- письменное согласие на такую передачу получено от учредителя управления;
- когда обеспечиваются интересы учредителя при наступивших обстоятельствах и нет возможности получить от него указания.
Комментарий к Ст. 1019 Гражданского кодекса РФ
1. Заключение договора доверительного управления не изменяет правоотношений по залогу данного имущества. Правопритязания залогодержателя реализуются за счет реализации предмета залога, в том числе переданного в доверительное управление.
Учредитель обязан предоставить управляющему информацию о наличии залоговых обязательств в отношении передаваемого имущества, поскольку данный факт оказывает непосредственное воздействие на порядок реализации управляющим его обязанностей. Сокрытие указанной информации свидетельствует о нарушении учредителем своих обязанностей и предоставляет управляющему право требовать:
— расторжения договора в судебном порядке;
— выплаты вознаграждения за год.
2. Применимое законодательство:
— ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
— Постановление Правительства РФ от 30.01.2013 N 66.
3. Судебная практика:
— Определение ВАС РФ от 17.03.2011 N ВАС-495/11;
— решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.03.2014 по делу N А45-23271/2013;
— решение Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от 12.05.2014 по делу N 2-228/2014.