Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконцепция или пустота? Какое будущее ждёт коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Девелоперы возьмут паузу
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Офисная недвижимость. Тенденции и прогнозы
До конца сентября 2022 года на рынке сохранялся высокий инвестиционный спрос на рынке коммерческой недвижимости. Покупатели рассматривали вложения в помещения с готовым арендным бизнесом, но продавцы не торопились расставаться с такими помещениями. После 21 сентября ситуация поменялась в противоположную сторону. Инвесторы заняли выжидательную позицию, ожидая снижения стоимости предложения на рынке. В марте 2022 года был отмечен резкий рост стоимости коммерческой недвижимости (стоимость предложения была вдвое выше, чем в 2021 году). Этот фактор был обусловлен высоким спросом на проекты. Сейчас мы отмечаем возврат цены на прежний уровень, а именно соответствие срока окупаемости объектов в среднем 9—9,5 года. Цену коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, формирует доходность помещений. Поэтому дальнейшего снижения цен на объекты с готовым арендным бизнесом ожидать не стоит. Хотя на рынке могут появиться интересные проекты на торгах, выставленные по банкротству компаний, а также на частные объекты в связи с отъездом собственников. Также мы прогнозируем появление спроса среди небольших инвесторов с чеком до 3—5 млн рублей. Это связано со стагнацией цен на жилую недвижимость.
В последнее время не было заявлений о строительстве новых бизнес-центров. Продолжают строить лишь те проекты, начало которым было положено до 24 февраля 2022 года. Поэтому значительного увеличения предложения на офисном рынке в ближайшее время не будет. Данный фактор вновь создаст дефицит офисных проектов в будущем периоде (2025—2026 годы). Для девелоперов коммерческой недвижимости пришло время поиска и планирования новых объектов для реализации их к моменту стабилизации геополитической обстановки и восстановления экономики.
Анализ рынка г. Краснодар
- Численность населения, объем ввода жилой площади, а также средние заработные платы на протяжении 2018 – 2022 года растут в Краснодарском крае и г. Краснодар. Наиболее крупные представители бизнеса в регионе относятся к секторам экономики: энергетический, ретейл, логистика, сельскохозяйственный.
- Совокупный объем фонда торговой недвижимости является достаточным для текущей численности населения г. Краснодар –910 м2 на 1 000 человек, а учитывая отток арендаторов в связи с прекращением деятельности на территории России, уровень вакансии в сегменте торговой недвижимости может временно вырасти.
- Объем предложений аренды в анализируемых сегментах составил: офисная недвижимость – 728, торговая – 518, складская – 178, предложений, относящихся к прочим сегментам – 605.
- Средний уровень запрашиваемых арендных ставок для офисной недвижимости – 796 рублей м2, торговой недвижимости – 1 200 рублей м2, складской недвижимости 287 рублей м2.
Чего можно ждать от инвесторов
Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.
С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.
Как выглядит белорусский рынок на фоне зарубежных
— Белорусский рынок коммерческой недвижимости всегда уступал соседям по ряду распространенных параметров: доходности в связке с рисками и ликвидностью, качественным параметрам объектов (офисы класса А, торговые центры до недавнего времени), ставкам аренды в связке с качеством объекта и услуг (например, ставки аренды на офисы в Минске зачастую были выше, чем в Прибалтике, при ощутимо более низком качестве объектов), динамике развития (в части появления новых объектов). Все вышеуказанные параметры сравнения актуальны и сегодня. При этом риски и неопределенность существенно выросли, доходность — нет. Поэтому логично, что для иностранных инвесторов Беларусь сегодня менее интересна, — говорит Сергей Сенкевич.
В первую очередь проявляют интерес к рынку — чаще к складской недвижимости и производству — российские инвесторы. Хотя сегодня для зарубежных инвесторов привлекательно выглядит и торговая недвижимость ввиду того, что торговые центры не закрывались на карантин, а показатели по обороту ряда международных операторов в Беларуси выше, чем на соседних рынках.
В Циан рентабельность рассчитывается на основании показателя cap rate — отношения цены аренды за год к цене продажи. Чем больше разница между этим показателем и ключевой ставкой, тем интереснее инвестиции в данный сегмент коммерческой недвижимости.
В отличие от периода пандемии сейчас разница между cap rate и ключевой ставкой стала отрицательной. Из-за ускорения инфляции цена продажи последнее время росла гораздо быстрее, чем ставка аренды, поэтому покупка офисов для сдачи в аренду становилась все менее выгодной в процентах годовых.
После того как Центробанк снизил ключевую ставку до 11%, она сравнялась с показателем cap rate. Это улучшает ситуацию. Возможно, альтернативные инвестиционные инструменты сейчас имеют сопоставимую доходность, но они учитывают только пассивный доход и не включают процент дохода от возможной продажи недвижимости.
С учетом этого она остается активом, способным защитить от инфляции: чем больше обесценивается рубль, тем быстрее растет стоимость будущей продажи объекта.
При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.
Цены в ближайшие два года будут плавно расти, в среднем на 10–15%, а ипотечные ставки, напротив, снижаться: такой курс задает правительство, чтобы как можно больше людей могли себе позволить приобретение недвижимости. Даже после окончания срока действия льготного кредитования ставки сохранятся на уровне 7,5%. Кроме того, до конца марта планируется разработать новые предложения по программам поддержки семей с детьми, так что мы ожидаем сохранение высокого спроса на жилье.
Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.
Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства.
Среди технологий, которые могли бы существенно помочь застройщикам, стоит выделить модульные или prefab-решения, автоматизацию цепочек управления проектами строительства и BIM-технологии.
Зонирование и цифровизация офиса
Сегодня крупные компании начинают привыкать к офисам, организованным по принципу коворкинга. Пандемия выявила потребность в живом общении и возможности полностью переключиться с рабочих вопросов на отдых.
Этот запрос укрепил на рынке новый тренд: зонирование офиса. Внимание теперь уделяется не только рабочим пространствам, но и лаунж-зонам, кофе-поинтам и прочим локациям, где сотрудники могут комфортно отвлечься от рутины на неформальный нетворкинг.
Параллельно с развитием концепции начинают развиваться и технологии, обеспечивающие жизнедеятельность офиса. Хот-дески, шеринговые системы и системы онлайн-бронирования рабочих мест, – все ведет к рывку в вопросе цифровизации офисного пространства.
Вероятно, это закрепит тренд на пересмотр привязки к единому офису. Всё идёт к распределению штата по разным районам города. Реализовать это позволит активно развивающийся рынок коворкингов. Как показывает практика, коммуникация между офисами может осуществляться посредством видео-общения.
Эта торговля сломалась, несите новую
Рынок торговой недвижимости, переживший коронвирусный локдаун, давно находится в поиске новых форматов. Возможные тренды нынешнего кризиса специально для «Новых Известий» перечислила Евгения Хакбердиева.
«Среди трендов рынка на сегодняшний день можно выделить, например, смещение предложения в сторону малоформатных торговых центров. В условиях конкуренции с интернет-магазинами офлайн-торговле необходимо дать потребителю что-то новое, чего не будет в сети, и малоформатные торговые центры с современными общественными пространствами для повседневного досуга отвечают на запрос современного покупателя», — считает Евгения Хакбердиева.
К новинкам сезона эксперт отнесла рисейл. «Ресейл который мы сейчас наблюдаем, — это новая тенденция на рынке, причем продаются не только б/у товары, но и новые. Сегодня на рынке существует множество онлайн-площадок для перепродажи вещей, к активно развивающимся относят OSKELLY, Second Friend Store, The Cultt, LOTS, SPIN4SPIN, некоторые из них имеют свои офлайн-магазины в формате шоу-румов», — объяснила собеседница «Новых Известий».
Появляются также dark stores, dark kitchen, self storage, но это сложные форматы — для объектов ангарного типа, которые расположены за пределами ТТК.
«Форматы коворкингов и beauty-коворкингов – это более перспективная история, но у них более жесткие требования по площадкам (конструкция, помещение), поэтому большинство торговых центров для коворкингов не подходят», — считает Евгения Хакбердиева.
Директор УК «RED» Андрей Брауде считает, что до конца года, если политическая ситуация не изменится, главной тенденцией рынка станет «ожидание». «Сейчас основы и данных для принятия решения нет ни у кого. Неопределенность. Я думаю, что до конца года будет некоторое ожидание. Если что-то поменяется в лучшую сторону, то со следующего года начнется восстановление. А пока … ждем», — резюмировал Брауде.
Оценка эффективности (доходности) вложений
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
- свободного от построек земельного участка;
- объекта незавершённого строительства;
- объекта, который необходимо реконструировать;
- объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
- объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
- объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
- определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
- определение потенциальных доходов;
- определение операционных расходов;
- определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
- расчет стоимости объекта оценки.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.
Стрит-ритейл держится
Уровень вакансии в стрит-ритейле сейчас в среднем выше, чем на рынке торговых центров. Однако рост активности потенциальных арендаторов внушает некоторый оптимизм. По оценкам консультантов, доля пустых помещений в основных торговых коридорах Петербурга варьируется в диапазоне 8,9–10,4%. В июне в листингах предложения экспонировалось около двух тысяч торговых объектов (в целом по городу).
По оценкам Nikoliers, за полгода стало заметно меньше пустующих торговых встроек на основной части Невского проспекта. Их доля сократилась на 2,1 п.п., до 11,4%. При этом на Старо-Невском этот показатель, напротив, увеличился – до 13,1%. В целом же на главной магистрали открытий оказалось существенно больше, чем закрытий (традиционно лидирует по активности общепит).
Доля вакансий на Большом проспекте Петроградской стороны сохранилась на уровне 6,5%. Подросло предложение на Большой Конюшенной улице (до 11%) и на Рубинштейна (до 3,6%).
На конец июня временно закрытыми в центре города остаются 17 помещений, десять из которых занимают представители fashion-сегмента. Из международных брендов, арендующих площади на центральных улицах, пока только сеть Starbucks заявила об окончательном уходе с российского рынка.
Как подсчитали в Knight Frank St. Petersburg, стоимость аренды в главном торговом коридоре города уменьшились на 9%. На основной части Невского диапазон ставок аренды варьируется от 5,7 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. м в месяц, на Старо-Невском – от 2,6 тыс. до 7 тыс. рублей за «квадрат». «Доковидный» максимум для наиболее ликвидных точек проспекта – 17 тыс. рублей.
В то же время эксперты фиксируют снижение объемов реализации коммерческих объектов в новостройках – более чем на четверть по сравнению с прошлым годом. В среднем застройщики ежемесячно продают по 50–75 коммерческих помещений, а за последние месяцы реализуют не более 45.