Расторжение и признание недействительным договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение и признание недействительным договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

  • копию оспариваемого ДКП;
  • расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
  • документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
  • почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
  • документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Сложности, возникающие при выявлении ничтожности

Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.

Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.

Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.

Срок, отведенный на подачу иска

Согласно юридической практике, опираясь на положения 167-й статьи ГК РФ, недействительной сомнительная сделка может быть признана не позднее, чем через три года после начала ее исполнения. Исключением являются случаи, когда в процесс вступает третья заинтересованная сторона – в этом случае исковая давность начинает исчисляться с момента, когда поступила информация о начале исполнения. К слову, статистика говорит о том, что от 5 до 15 процентов сделок с недвижимостью оспариваются в суде и признаются недействительными, поэтому при покупке квартиры или другого недвижимого объекта надо быть крайне осторожными, а лучше привлечь к процессу профессиональных юристов.

Это важно! Сроки оспаривания сделки третьим лицом рассматриваются в 181-й статье ГК РФ, но в любом случае суд не будет рассматривать материалы по истечении 10 лет после начала исполнения.

Последствия недействительных сделок

Обычно лица, которые пытаются доказать недействительность сделки хотят, чтобы после суда все стало так, как было до договора. В ряде случаев так и бывает. Полученный при соглашении доход или имущество возвращают участникам или, если это невозможно (например, оказывалась какая-то услуга), отдают деньгами.

У одной стороны имущество или доход может забирать государство в качестве штрафа — такое часто случается с теми участниками сделки, которые пользовались неправомерными путями для ее заключения, например, угрозами и насилием. Если обе стороны нечестны, то государство может забрать доход у обеих.

Все зависит от того, почему сделка признана недействительной и при каких обстоятельствах она совершалась. Также можно подать еще один иск, о возмещении морального вреда например, если соглашение было заключено недееспособным лицом или несовершеннолетним. Иногда расторжение соглашения влечет за собой возбуждение уголовного или административного дела, и далеко не всегда невиновным оказывается тот, кто подал иск.

Иногда все полностью отменить не выходит. Например, когда предметы, полученные по итогу соглашения, оказались утеряны не по вине нового владельца или покупатель не знал о том, что покупает имущество мошенническим путем. Нередки ситуации перепродажи недвижимости третьим лицам, и судебное решение зависит от того, как покупатель вел себя при ее приобретении.

Например, гражданин Б. покупает квартиру у гражданина А. Гражданин Б. предусмотрительный человек. Прежде чем подписать бумаги, он проверяет документы, узнает, какое отношение к квартире имеет господин А., может ли он ее продавать. Также он выясняет, есть ли у недвижимости законные наследники.

Если гражданин Б. проверил все это, то он честный покупатель, и отобрать у него квартиру нельзя. А если гражданин Б. безо всяких проверок приобрел имущество у сомнительного человека и при не внушающих доверие обстоятельствах, то в итоге потерять квартиру он вполне может.

Необходимо тщательно все взвесить, прежде чем решиться на оспаривание соглашения. В некоторых случаях затраты на судебные тяжбы могут быть намного больше суммы, которую вы хотите вернуть.

В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу п. 2 ст. 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

  1. Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
  2. Сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
  3. Сторона заблуждается в отношении природы сделки;
  4. Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
  5. Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Применительно к положениям ст. 10 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ именно истец, обратившийся в суд с требованиями о признании сделки недействительной, обязан представить суду соответствующие доказательства, в данном случае — доказательства заключения сделки под влиянием заблуждения.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

  • совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
  • нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
  • нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Читайте также:  Какими налогами облагается дачный участок?

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками традиционно признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для целей применения правил о недействительности сделок (§ 2 гл. 9 ГК РФ) к действиям участников гражданского оборота, квалифицируемым в качестве сделки, относятся: гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, согласие лица на совершение сделки и др. (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Наиболее распространенным видом сделок в гражданской сфере жизнедеятельности являются договоры и выдаваемые для целей их заключения согласия и доверенности (например, доверенность одного из супругов на имя другого супруга на продажу общей супружеской вещи с целью последующего равного раздела вырученных от продажи денег между супругами).

Недействительность, как следует непосредственно из этимологии этого термина, означает отсутствие (правового) действия, правового эффекта, правовых последствий. Иными словами, общая реакция на недействительность сделки состоит в том, что она не порождает тех последствий, на которые была направлена.

Имущественные последствия недействительных сделок в литературе принято подразделять на основные и дополнительные.

Основным последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция — восстановление сторон в первоначальное положение: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Двусторонняя реституция применяется всегда, независимо от оснований недействительности сделки и указания на такое последствие в соответствующей статье. Исключение предусмотрено ст. 169 ГК РФ, которой суду предоставлено право в случаях, предусмотренных законом, взыскать в доход Российской Федерации все полученное по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности, сторонами, действовавшими умышленно (конфискация), или применить иные последствия, установленные законом.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки лишь в том случае, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (так называемые «антисоциальные сделки») (п. 4 ст. 167 ГК РФ), о чем будет подробнее указано ниже.

Что признается недействительной сделкой?

Понятие недействительной сделки раскрывается в п. 1 ст. 166 ГК РФ: сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как мы поняли из указанной нормы, сделка может быть оспоримой или ничтожной. Что ничтожная, что оспоримая сделки не несут совсем никаких правовых последствий, кроме последствий, связанных с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ). Необходимо понимать, что сделка недействительна не с момента признания ее таковой, а с момента ее совершения.

Сделка признается недействительной, если она совершена:

  • с нарушением закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ);
  • с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  • без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная) (ст. 170 ГК РФ);
  • юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);
  • с нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий, либо интересов представляемого, либо интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ);
  • в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ);
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ);
  • на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ);
  • с нарушением порядка получения согласия на ее совершение и является крупной (п. 4 ст. 46 Закона об ООО).
Читайте также:  Как стать участником программы переселения соотечественников в РФ в 2022 году

Прием адвокатом ведется по записи

Часы работы:
Пн — Пт с 10-00 до18-00

Суб — Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи

(запись осуществляется по телефону:

8 (962) 998-00-18 в часы работы: Пн — Вт с 10-00 до 18-00)

Разница между оспоримыми и ничтожными сделками

Оспоримая и ничтожная сделки представляют собой разновидности недействительной сделки.

Основными отличиями этих двух видов сделок являются юридические последствия, порождаемые каждым видом сделок, а также срок предъявления требований по ним.

Ничтожная сделка противоречит закону, не требует судебного разбирательства и выяснения всех фактических обстоятельств дела. Такая сделка ничтожна с момента ее заключения и не зависит от признания ее таковой судом. В отношении некоторых видов сделок в законах содержится прямое указание на их ничтожность.

К ничтожным сделкам также относятся мнимые и притворные сделки, заключенные без намерения совершать определенные в них действия или созданные для прикрытия другой сделки.

По аналогии законодательство содержит и нормы, подсказывающие сторонам оспоримой сделки о возможности обратиться в суд за признанием ее недействительной и применении соответствующих последствий.

Последствия признания недействительности

Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.

Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.

Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.

Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.

Двусторонняя реституция — что это и как наступает данное последствие при признании сделки недействительной?

Положения п. 2 ст. 167 ГК РФ указывают на то, что стороны сделки, признанной недействительной, обязаны вернуть друг другу все блага, полученные в результате ее заключения (реституция владения). Если же такой обмен невозможен (например, предметом сделки было право на использование определенного имущества, оказание услуг или выполнение работ), возврату подлежит денежный эквивалент полученного блага (компенсационная реституция).

Принимает решение о применении двусторонней реституции суд. Размер компенсации устанавливается судом исходя из суммы выплаты, полученной одной из сторон сделки от другой ее стороны (на это указывает ВС РФ в своем определении № 306-ЭС16-18109 от 09.01.2017 по делу №А55-792/2016). Если получатель выплаты не согласен с ее размером, ему придется представить суду доказательства своей правоты.

Кроме того, в некоторых случаях, установленных законодателем, например при заключении сделки с гражданином, имеющим статус недееспособного по причине психического расстройства, о котором его дееспособный партнер знал (ст. 171 ГК РФ), у стороны могут возникнуть обязанности по возмещению убытков, понесенных второй стороной в результате заключения такой сделки.

С чьим участием признаётся недействительная сделка?

Оба понятия – оспоримые и ничтожные – применяются к недействительным сделкам. Таковыми они признаются в связи с несоответствием законным требованиям, прописанным в ГК РФ. Факт признания недействительности освобождает стороны от исполнения обязательств, но предусматривает возврат аванса и имущества, переданного в залог или для исполнения принятых обязательств.

Ничтожной признается сделка, противоречащая закону хотя бы по одному пункту и нарушающая права третьих лиц. При несоблюдении последнего условия она считается оспоримой в соответствии со ст. 168 п.2 ГК РФ.

Понятие недействительности гораздо шире, чем ничтожность. Признание последнего факта по умолчанию влечет за собой и первый. Но, недействительная сделка не всегда ничтожна. Факт ее несостоятельности может заключаться вовсе не в противоправности.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *