Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение из ипотечной квартиры судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.
Как избежать выселения?
Банку невыгодно выселять неплательщика из ипотечной квартиры. Поэтому он старается решить проблему долга в досудебном порядке.
Собственник вправе рассчитывать на следующую помощь:
- реструктуризация долга – ежемесячный платеж снижают за счет увеличения периода действия кредитного соглашения;
- кредитные каникулы – должника освобождают от части платежей на срок до полугода;
- прощение части долга – банк списывает проценты, неустойки или штрафы;
- государственные программы – субсидирование ипотеки, материнский капитал, военная ипотека.
Если есть уважительные причины, залогодержатель пойдет на уступки. Потребуется подтвердить, что заемщик не может платить из-за болезни, потери работы, выхода на пенсию, снижения дохода.
Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа
Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев, банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:
- реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
- кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
- списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
- государственная поддержка (по заявлению должника).
Под ипотекой понимают кредит, выдаваемый на долгий срок для приобретения квартиры.
Ипотека бывает двух видов:
| Целевая | В таком случае, приобретенная недвижимость находится в залоге у банка и может быть отобрана впоследствии за долги или нарушение условий договора |
| Нецелевая | Деньги выдаются клиенту, при этом залогом становится та квартира или имущество, которое уже есть у заемщика в собственности |
Если есть несовершеннолетние дети
В случае с ипотекой ребенок не является поводом для того, чтобы выселение было прекращено, или хотя бы приостановлено. Специалисты, используя исполнительное производство, снимают несовершеннолетнего с регистрации в органах Федеральной Миграционной Службы.
Единственный выход из трудного положения для должника – обращение за государственной помощи по программе «Жилье», где он может рассчитывать на получение квартиры после того, как будет признан малоимущим.
При выселении несовершеннолетнего из квартиры должен участвовать прокурор, который следит за тем, чтобы не совершались никакие противоправные действия.
Выселить ребенка из квартиры можно только в судебном порядке, кроме прокурора в деле должны участвовать представители органа опеки и попечительства.
Несмотря на то, что права ребенка должны быть защищены в соответствии с Конституцией РФ, особых привилегий он не имеет, поскольку все граждане страны равны перед судом и законом.
Детей, не достигших совершеннолетнего возраста выселяют из квартиры наравне со взрослыми, также выселению подлежат и лица с инвалидностью.
Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 05 августа 2020 г. по делу N 8Г-ХХХХХ/2020
Публичное акционерное общество Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (далее — ПАО СКБП «Примсоцбанк») обратилось в суд с иском к Л.Е.В, Д.Р.И, Х.С.Б, Л.Е.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.
Определением Советского районного суда г. Челябинска от 10.09.2019 при процессуальном правопреемстве произведена замена стороны — ПАО СКБП «Примсоцбанк» на К.М.В. (нового собственника жилья)
Решением Советского районного суда г. Челябинска от 30.09.2019, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда от 10.03.2020, исковые требования К.М.В. удовлетворены частично: Л.Е.В, Д.Р.И, Х.С.Б. признаны утратившими право пользования и выселены из жилого помещения по адресу: «данные изъяты», в части признания утратившим право пользования и выселении Л.Е.А. отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.
Проверив материалы дела и законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов в кассационном порядке.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 209, 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о выселении из спорного жилого помещения Л.Е.В, по причине прекращения её права собственности на квартиру, поскольку удовлетворено денежное требование кредитора к должнику по заключенному между ПАО СКБП «Примсоцбанк» и Л.Е.В. договору об ипотеке 12.08.2014, по которому Л.Е.В. не исполнила свои обязательства перед банком. При этом определением Арбитражного суда Челябинской области в отношении Л.Е.В. введена процедура реализации имущества должника, в результате чего заложенная квартира передана в собственность банка в счёт погашения долга по договору займа, а по договору купли-продажи от 05.08.2019 перешла в собственность К.М.В.
Требования о выселении Д.Р.И, Х.С.Б. подлежат удовлетворению на основании ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации как проживающих членов семьи совместно с бывшим собственником, право собственности которого прекращено.
Отказывая в выселении Л.Е.А. суд первой инстанции руководствовался ч. 4 ст. 31 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пришел к выводу о том, что отсутствуют законные основания для его выселения, поскольку ранее данный ответчик отказался от участия в приватизации, однако отказ от участия в приватизации спорной квартиры лица, обладавшего правом пользования жилым помещением, без которого данная приватизация была бы невозможна, не является основанием для утраты его права пользования спорным жилым помещением, в том числе при переходе права собственности при обращении взыскания на заложенную квартиру.
Суд апелляционной инстанции согласился с изложенными выводами, дополнительно указав, что ПАО СКБП «Примсоцбанк» было известно о членах семьи проживающих в спорной квартире, установлено отсутствие у Л.Е.А. иного жилого помещения, а также то, что от него не отбирались какие-либо согласия и обязательства в отношении спорной квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит правильными выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных постановлениях, поскольку выводы соответствуют обстоятельствам дела, установленными судами. Спор разрешен с соблюдением норм процессуального права при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции
определила:
решение Советского районного суда г. Челябинска от 30.09.2019 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10.03.2020 оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества Социального коммерческого банка Приморья «Примсоцбанк» — без удовлетворения.
Какие документы понадобятся
Если вопрос с ипотекой решается через суд, список необходимых документов, который должен подготовить заемщик, зависит от конкретных особенностей дела. В общий перечень входит:
- возражение на требования кредитора (если в роли истца выступает банк);
- копия ипотечного соглашения;
- личные документы всех участников договора (паспорта, свидетельства о рождении детей);
- квитанции о внесенных ежемесячных платежах;
- справку о доходах и финансовом состоянии заемщика;
- документы, подтверждающие наличие трудной жизненной ситуации, не позволяющей выплачивать кредит (например, медицинская справка о необходимости дорогостоящего лечения).
Также, в зависимости от ситуации, может потребоваться:
- брачный контракт;
- справка о том, что на момент заключения договора заемщик не был официально женат/замужем (например, если речь идет о разделе ипотечной квартиры, приобретенной в гражданском браке);
- документы, подтверждающие статус нуждаемости в улучшении жилищных условий военнослужащего (например, если руководство отказывается носить его в список) и т.д.
В случае споров с жильем, исковое заявление на отчуждение квартиры или требование о признании ипотечного договора недействительным, почти никогда не несет выгоды ни банку, ни заемщику. Подобный вариант решения конфликта связан не только со сложностями судопроизводства (поиск доказательств, приведение полного перечня необходимой документации и т.д.), но и дополнительными расходами.
Но если все же принято решение об обращении в суд, стоит обратиться за помощью к профессионалу. Если требуется адвокат по ипотеке, на нашем сайте можно получить исчерпывающую консультацию, не выходя из дома и абсолютно бесплатно. Это необходимо, если решить мирным путем вопрос с долгом не получается.
Ждем ваших вопросов и просим оценить данный пост.
Подробнее о том, можно ли продать ипотечную квартиру и что будет, если не платить ипотеку вы узнаете далее.
Возможные варианты развития событий.
Итак, столкнувшись с одной из вышеперечисленных ситуаций, кредитор обладает законным правом потребовать от вас погашения ипотеки. Безусловно, ни один банк не ставит перед собой цель отобрать у вас недвижимость. Именно по этому ситуации, когда заемщик лишился квартиры из-за нарушения правил ремонта или страхования практически не встречаются, а вот отсутствие платежей с вашей стороны может действительно его насторожить. Если просрочки носят разовый характер, то, скорее всего, специалисты банка ограничатся предупреждением, а вот если неуплата стала системной, вполне возможно, что банк попросит вас погасить всю задолженность. Соответственно, при удовлетворении этих требований ваши отношения с банком заканчиваются – вам достается жилье, ему — ранее выданные денежные средства, а также проценты за пользование ими. Если же вы не имеете достаточных средств для того, чтобы вернуть долг в полном объеме, то дальнейшие отношения с банком будут развиваться совершенно в другом ключе.
Действия судебных приставов-исполнителей
Даже если есть вердикт суда не в пользу должника, то заемщик предпринимает попытки сохранить свое жилье разными методами. Основной проблемой приставов является проникнуть в квартиру для оформления документов: акта об имуществе, наложения на него ареста, передачи его на сохранение заемщику. Очень часто им просто не открывают дверь, их не пускают, с ними не хотят общаться. А без выполнения этих действий недвижимость передать на продажу нельзя.
Помимо этого, если квартира все-таки продана с торгов и задолженность перед кредитной организацией закрыта, для практического выселения должника, новому обладателю квартиры нужно снова обращаться в суд с заявлением о признании бывшего владельца потерявшим право пользования и выселении. Данный процесс проходит с обязательным участием сотрудника прокуратуры.
Судебный пристав-исполнитель имеет право забрать квартиру за ипотечные долги, даже если в ней прописаны несовершеннолетние дети ( п.1, ст.46 ГПК РФ).
Как арестовывается недвижимое имущество
Чтобы арестовать недвижимость, пристав составляет постановление и акт о наложении ареста на имущество должника ( ч. 4, 5 ст. 80 Закона ).
Арест должен быть зарегистрирован в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому пристав направляет в Росреестр заверенную копию акта о наложении ареста (ч. 13 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости.
Арестованную недвижимость пристав передает под охрану должнику или членам его семьи. Последних назначает пристав. Если должник – организация, пристав указывает в постановлении ее должностное лицо, которое несет ответственность за охрану. Также пристав может на возмездной основе передать недвижимость под охрану стороннему лицу, с которым ФССП России или ее территориальный орган заключили договор ( ч. 1 ст. 86 Закона).
Выселение Детей Из Ипотечной Квартиры Судебная Практика
Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) — публичные торги.
В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В качестве меры поддержки малоимущих граждан, нуждающихся в жилье, государство на выгодных условиях сдает им квартиры по договорам социального найма. Плата за наем здесь минимальная, в отличие от платы, которую устанавливают обычные люди при сдаче жилья. В конкретном населенном пункте квартиры предоставляют из муниципального фонда жилья.
Зачастую, молодые семьи берут в банке кредит, чтобы обеспечить отдельных жильем себя и своих детей. При заключении кредитного договора приобретаемое жилье автоматически будет находиться у банка в залоге по договору ипотеки. Суть ипотеки заключается в том, что в случае неисполнения кредитных обязательств, банк может продать жилье третьим лицам, и с вырученных денег закрыть кредит.
Уведомление заемщика – обязательное условие перед обращением в суд. Если процедура не будет соблюдена, банк может получить отказ. Претензия должна содержать окончательную сумму долга и срок для его ликвидации. После того, как должник получит извещение, он должен полностью рассчитаться с банком.
Если заёмщик прекратил оплату по договору жилищного кредитования в силу каких-то причин, кредитор обращается в судебные органы с требованием вернуть задолженность по кредиту за счёт наложения взыскания на ипотечную квартиру. После того, как суд удовлетворяет ходатайство, заложенное имущество выставляется на продажу. Победитель торгов становится новым собственником данного жилья и производит выселение прежних собственников из ипотечной квартиры, при этом считается юридически не значимым проживание в ней несовершеннолетних или малолетних детей.
✅ Основания для выселения
Принудительное отселение из ипотечной квартиры не происходит стихийно. На всякое действие банка должно иметься обоснованное решение. Основная причина выселения из квартиры по ипотеке – неуплата ежемесячных платежей и накопление внушительной задолженности.
Размер взносов и график платежей регулируются ипотечным договором между заёмщиком и банком. Соглашение содержит информацию о начислении процентов, штрафов, пеней и прочих переплат. Подписывая ипотечный договор, заемщик знает, что его ждет в случае невыполнения оговоренных требований. Тем не менее просрочки случаются, причем довольно часто.
Напрашивается вопрос, неужели могут выселить после просрочки ежемесячного платежа?
Нет, банку не выгодно применять санкции после одного случая. Выселение из квартиры по ипотеке происходит только в отношение просрочки от 6 месяцев и более. Если должник даже не пытается погашать долг, его могут выселить из ипотечной квартиры, а жилье продать на торгах.
Если есть несовершеннолетние дети
В случае с ипотекой ребенок не является поводом для того, чтобы выселение было прекращено, или хотя бы приостановлено. Специалисты, используя исполнительное производство, снимают несовершеннолетнего с регистрации в органах Федеральной Миграционной Службы.
Единственный выход из трудного положения для должника – обращение за государственной помощи по программе «Жилье», где он может рассчитывать на получение квартиры после того, как будет признан малоимущим.
При выселении несовершеннолетнего из квартиры должен участвовать прокурор, который следит за тем, чтобы не совершались никакие противоправные действия.
Выселить ребенка из квартиры можно только в судебном порядке, кроме прокурора в деле должны участвовать представители органа опеки и попечительства.
Несмотря на то, что права ребенка должны быть защищены в соответствии с Конституцией РФ, особых привилегий он не имеет, поскольку все граждане страны равны перед судом и законом.
Детей, не достигших совершеннолетнего возраста выселяют из квартиры наравне со взрослыми, также выселению подлежат и лица с инвалидностью.