Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру, продавца и договор купли-продажи в 2023 году перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Документы, подтверждающие личность владельца
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.
Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.
Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.
Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.
Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.
- Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
- Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
- Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
- Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
- Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.
Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:
- Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
- Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
- Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
- Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
- Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
- Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.
Закрепим пройденный материал. Краткий перечень документов для проверки
Итак, чтобы максимально защитить себя от множества условий для расторжения договора купли-продажи, стоит запросить у продавца:
- Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- Выписку из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт для проверки соответствия технических условий заявленным метражам и стенам;
- Выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- Разрешительные документы от супруга/супруги либо решение суда о разделе имущества;
- Справку о задолженности из МФЦ о наличии/отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- Справку из наркологического и психоневрологического диспансеров.
- Самостоятельно или с помощью агента проверьте продавца по базам силовых госструктур.
Как проверить, что продавец ничего не скрывает?
Раньше главным страхом при покупке квартиры были прописанные в ней родственники продавцов, которые находятся в местах лишения свободы. Дело в том, что они не участвовали в процедуре приватизации квартиры и при этом не давали официального отказа от приватизации. Соответственно, все дальнейшие сделки через суд аннулировались, и добросовестный покупатель квартиры оставался без денег и без жилплощади.
Сейчас же, как выясняется, нужно проверять кое-что еще:
- не состоит ли продавец в браке – в этом случае нужно нотариально заверенное согласие второго супруга;
- не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал – тогда детям выделены доли в праве собственности, а потому нужно разрешение от органов опеки (которое получить очень сложно).
И если с детьми все более-менее просто (владельцы фиксируются в выписке из ЕГРН, и без согласия органов опеки Росреестр просто не зарегистрирует право собственности), то с супругами все сложнее.
Опрошенные нами эксперты рассказали, что нужно сделать перед сделкой, чтобы потом ее не признали недействительной:
- самый первый этап – проверить объект недвижимости по ЕГРН, говорит Александра Белоус из ассоциации «Синергия». В выписке будет информация о собственниках, обременениях и арестах, и это начальная информация к дальнейшей проверке. К тому же, так можно увидеть, как часто переходило право собственности на объект и даже найти информацию о предыдущих сделках в цепочке. А главное – там указано, находится ли объект в совместной, долевой или единоличной собственности;
- что касается семейного положения, сначала нужно просто спросить об этом продавца, советует Андрей Лихачев. Конечно, не стоит надеяться на правду в 100% случаев, но если продавцу действительно нужно продать квартиру, он расскажет все честно;
- есть еще один вариант, советует эксперт – попросить продавца запросить информацию о семейном положении из органов ЗАГС (конечно, если в его паспорте нет штампа). Напрямую без продавца этого не сделать из-за правил конфиденциальности, но если продавцу так нужно найти покупателя, он может согласиться. А запрашивать лучше не только в ЗАГСе по месту проживания продавца, но и в архиве. Еще проще – попросить продавца сделать запрос через Госуслуги;
- если продавец не хочет получать справку из ЗАГСа, можно попросить его оформить нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не был в браке, говорит Станислав Галкин из сервиса обменквартир.рф. Увы, это тоже не панацея – нотариусу будет сложно проверить данные, и он впишет их со слов заявителя, что не исключит проблем в будущем;
- можно вписать в договор купли-продажи пункт о том, что имущество не является совместной собственностью супругов и не подлежит разделу по нормам Семейного кодекса, советует адвокат Фатима Галеева. Кроме того, защитить свои права можно и с помощью титульного страхования – тогда даже если покупатель утратит право собственности по решению суда, страховая компания выплатит возмещение;
- наконец, последний вариант – проверить информацию по неформальным каналам – расспросить соседей или обратиться в управляющую компанию, советует адвокат Григорий Глазунов. Этим чаще пользуются риелторы, но стоит понимать, что такой канал получения информации – полулегальный.
Соответственно, если у продавца в паспорте есть штамп о браке или если он согласен предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга, проблем нет. Они появляются, если продавец намеренно скрыл факт того, что состоит в браке – тогда сделку стоит однозначно отменить.
Проверяем продавца / покупателя – физическое лицо
Для проверки физического лица вам будет достаточно минимального набора информации: имени и фамилии, номера телефона и адреса электронной почты. Этой информацией люди обмениваются при знакомстве. Она содержится на любой визитке.
Получить общее представление о человеке вам помогут поисковые системы Яндекса и Google, а также социальные сети (Instagram, Facebook, VK).
Небольшие «лафхаки» для получения недостающей информации:
Сервис денежных переводов Сбербанка поможет узнать отчество — укажите номер телефона, нажмите далее и сервис для проверки сообщит вам имя, отчество и первую букву фамилии получателя.
Мессенджер Viber по номеру телефона, сообщит вам имя человека, а также покажет его фото.
Наличие обременений и ограничений на квартиру
Уже разобравшись в том, как и где проверять квартиру на юр. чистоту следует разобраться с лицами, которые будут также влиять на спектр приобретаемых прав вместе с имуществом.
Обременения и ограничения – ущемление прав владельца квартиры по причине частичного владения жильём иными юридическими или физическими лицами.
Покупатель может столкнуться со следующими видами обременения:
- Ипотекой;
- Арендой;
- Рентой;
- Арестом имущества;
- Доверительным управлением.
Вопросы регистрации: все жильцы должны сняться с учета
Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение договора о покупке квартиры, из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях. При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью), их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.
Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.
Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.
Как проводят проверку риелторы?
Риэлторы – это юридически «подкованные» люди, специалисты по проведению различных сделок с недвижимостью. Данные специалисты проведут все действия, описанные выше в статье, грамотно изучат все документы, проверят их на соответствие и подлинность.
Риэлторы понимают, где в документах существуют несоответствия, как разрешить спорную или подозрительную ситуацию и куда следует обратиться в случае их возникновения. В подавляющем большинстве случаев, риэлторы знают способы, которыми пользуются мошенники, и не допустят таких действий в отношении покупателя (как произвести сделку без риэлтора?).
После проведения всех проверок, риэлтор составляет отчет для покупателя, в котором он указывает все выявленные несоответствия и недостатки, с указанием дальнейших действий.