Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендовать гараж, офис или магазин под жилье возможно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строго говоря, жилое помещение можно использовать только для проживания (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения жильем. Допустимо использовать помещение для профдеятельности граждан, которые зарегистрированы в этой квартире. Деятельность разрешена, если она не нарушает прав и интересов других жителей этого дома, требований, выдвигаемых для квартиры. По договору собственник может сдавать помещение в аренду, но исключительно для проживания. Иначе придется выплатить штраф, и заключенная сделка будет являться недействительной, так как не соответствует гражданскому кодексу.
Как законно снимать жилое помещение под офис
Поэтому снимать жилую квартиру под офис нельзя, но по жилищному законодательству возможен его перевод в нежилое. Тогда аренда будет возможна и не вызовет проблем с законом.
Однако в новых ЖК весь первый этаж изначально создается с коммерческими целями, то есть он не предназначен для жилья.
Зачем оспаривать кадастровую стоимость?
Некоторые домо- и землевладельцы из-за необъективно завышенной кадастровой стоимости вынуждены оплачивать в государственную казну просто неподъемные налоги. Условно, изменение кадастровой стоимости земли может потребоваться в следующих случаях:
- Допущена техническая ошибка – при внесении сведений в Росреестр, специалист ошибся и неправильно указал площадь или иные параметры, влияющие на кадастровую стоимость (КС);
- Изменились параметры недвижимости – в силу разных обстоятельств кадастровая стоимость может быть переоценена. Например, дом может быть перестроен, разделен, изменились внешние факторы, влияющие на КС;
- Неправильно проведена оценка КС – полученная стоимость существенно превышает рыночную, что уже может являться поводом для обращения в Росреестр или суд с исковым заявлением.
Важно отметить, что технические ошибки и некоторые изменения в недвижимости обязывают сотрудников Росреестра самостоятельно произвести коррекцию кадастровой стоимости. В других же случаях, скорее всего, потребуется обращение в суд.
Изменение кадастровой стоимости по суду позволяет:
- Выкупить муниципальную собственность не по завышенной цене;
- Уменьшить налоговую нагрузку на владельцев;
- Уменьшить арендную плату муниципальной собственности.
Если вас интересует, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, то законом установлен период 1 раз в 5 лет. Но, поскольку оценка КС имеет шаблонный и массовый характер, в 99 % случаев регулярная переоценка не приводит к устранению ошибок.
Можно ли использовать жилое помещение под офис
Строго говоря, жилое помещение можно использовать только для проживания (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения жильем. Допустимо использовать помещение для профдеятельности граждан, которые зарегистрированы в этой квартире. Деятельность разрешена, если она не нарушает прав и интересов других жителей этого дома, требований, выдвигаемых для квартиры. По договору собственник может сдавать помещение в аренду, но исключительно для проживания. Иначе придется выплатить штраф, и заключенная сделка будет являться недействительной, так как не соответствует гражданскому кодексу.
Поэтому снимать жилую квартиру под офис нельзя, но по жилищному законодательству возможен его перевод в нежилое. Тогда аренда будет возможна и не вызовет проблем с законом.
Однако в новых ЖК весь первый этаж изначально создается с коммерческими целями, то есть он не предназначен для жилья.
По статье 17 ЖК РФ офис в ЖК может использоваться только гражданами на удаленной работе и ИП. Например, легально в квартире могут работать юристы, репетиторы, переводчики и сотрудники компаний, работающих на удаленке. Однако офис должен выполнять требования пожарной и экобезопасности.
Чтобы взять в аренду квартиру для офиса, нужно грамотно составить договор. Он должен быть корректным:
- Включено положение, где прописаны все нюансы соглашения между сторонами.
- Прописан запрет на ведение промышленного производства, так как это категорически запрещено по закону.
- При оформлении соглашения, акцентируйте внимание на указываемую цель, если вы юридическое лицо.
Во время заключения договора используйте этот чек-лист, чтобы проверить, все ли пункты указаны:
- Цель аренды;
- Описание помещения + схема;
- Документы, которые подтверждают, что арендодатель действительно является владельцем квартиры;
- Длительность аренды;
- Размер и частота выплат (ежемесячные платежи, квартальные, годовые);
- Сумма компенсации, которую арендатор выплачивает в случае порчи помещения;
- Обязанность арендодателя поддерживать жилье в нормальном состоянии;
- Кто будет оплачивать услуги ЖКХ;
- Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
Однако рекомендуем обратиться к юристам за более подробной консультацией по вопросам аренды жилой квартиры для офиса, особенно если вы оформлены как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Чтобы квартиру можно было сдавать в аренду для офиса, ее необходимо в первую очередь сделать нежилым помещением.
Правила перевода жилого помещения в нежилое зафиксированы к жилищном кодексе, однако они отличаются в разных населенных пунктах и даже отдельных районах города. Эти различия закреплены в нормативно-правовых актах о градостроительной деятельности.
- Вход в помещение должен быть без использования жилых помещений и помещений общего пользования. То есть, вход в офис должен быть с улицы.
- Нежилое помещение должно располагаться на первом этаже, либо выше, если квартира находится над нежилым помещением.
- Невозможно перевести жилое помещение в нежилое для организации религиозной деятельности.
Таким образом, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, владелец подает заявку в администрацию населенного пункта или отдельного района. После одобрения запроса помещение переносится в базу Росреестра.
К каким последствиям может привести аренда жилого помещения под офис?
Сдача квартиры в аренду — доход собственника и облагается НДФЛ. Особенности:
- Если арендодатель ИП. Если аренда не прописана как деятельность в свидетельстве о регистрации, то доход облагается доходом как для физического лица (13%).
- Если квартиру арендует ИП. Арендные платежи можно учитывать как расходы, соответственно уменьшив прибыль и налог на прибыль.
- Если квартиру арендует организация. Можно уменьшить налог на прибыль, учитывая арендные платежи как расходы. Но на практике не все налоговые инспекции идут на это. В случае отказа налогового органа, придется решать дело через суд. Судебная практика по этому вопросу разная, но в большинстве случаев суд встает на сторону организации.
Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.
Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.
Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.
Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.
Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора. Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно. Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.
Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.
Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.
Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:
- возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
- нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
- осуществление миссионерской деятельности.
Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.
Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя. Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации. С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.
Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества. На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь. Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инсп��кции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще. В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично. Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.
Зачем сдавать квартиру легально
Bы мoжeтe нe yзнaть пpaвды пpo paйoн или дoм, гдe xoтитe apeндoвaть квapтиpy. Coбcтвeнник зaинтepecoвaн в cдaчe, a знaчит, мoжeт yтaить инфopмaцию пpo шyмныx coceдeй или нeвepoятнyю cлышимocть в квapтиpe.
Дoгoвop cocтaвлeн c yчacтиeм юpиcтa. Этo вaжнo, пoтoмy чтo нeпpoвepeнныe шaблoны дoгoвopa из ceти мoгyт дocтaвить мнoгo нeпpиятнocтeй.
Бoльшe вapиaнтoв в бaзe. Нaпpимep, в Tюмeни нa Aвитo выбepeм 1- и 2-x кoмнaтныe квapтиpы в apeндy. Иx пoчти 2 000. Из ниx oт чacтныx лиц — 371 oбъявлeниe, ocтaльнoe — oт aгeнтcтв. Нaпpимep, AН Этaжи в Tюмeни лидиpyeт пo oбъeмy бaзы cpeди вcex aгeнтcтв гopoдa: y ниx пpaктичecки 70% oт вceй бaзы гopoдa.
Pиэлтop знaeт дoм и paйoн. Блaгoдapя oпытy paбoты или пoмeткaм в бaзe pиэлтopы чacтo знaют ocoбeннocти кoнкpeтнoгo дoмa: из кaкoгo мaтepиaлa oн cдeлaн, xopoшaя ли тaм плaниpoвкa, нa чтo жaлyютcя клиeнты, кoтopыe apeндoвaли тaм квapтиpy. Ecли жильцы пpиexaли из дpyгoгo гopoдa, pиэлтop cкaжeт, гдe нaxoдитcя шкoлa, caд, пoликлиникa, в кaкoй cтopoнe yдoбнaя тpaнcпopтнaя paзвязкa.
Дoпoлнитeльныe pacxoды нa кoмиccию. Meньшe 50% oт мecячнoй плaты зa квapтиpy pиэлтopы нe бepyт, a инoгдa зaпpaшивaют и 100%. Caмый pacпpocтpaнeнный вapиaнт — 70%. Ecли xoзяeвa пpocят зaплaтить cpaзy зa 3 мecяцa впepeд, итoгoвaя cyммa кaжeтcя впoлнe вecoмoй.
Инoгдa pиэлтopы нe cтapaютcя нaйти кoмпpoмиcc. Xopoший pиэлтop cтapaeтcя yдoвлeтвopить тpeбoвaния oбeиx cтopoн. Ecли apeндaтop или apeндoдaтeль нaчинaют пepexoдить гpaницы, нyжнo peгyлиpoвaть oбщeниe в paмкax зaкoнa.
Ecли y вac ecть вpeмя ждaть пoдxoдящий вapиaнт и ecть пpoвepeнный дoгoвop — мoжeтe иcкaть квapтиpy caмocтoятeльнo. Ecли нyжнo нaйти квapтиpy, oтвeчaющyю вceм вaшим тpeбoвaниям и кaк мoжнo быcтpee — oбpaщaйтecь в пpoвepeннoe aгeнтcтвo нeдвижимocти.
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Чего ждут корпоративные арендаторы от квартиры?
Например, чаще всего экспаты из стран Востока (Ближнего, Среднего, Дальнего) арендуют трехкомнатные квартиры. Это хорошо для элитной аренды, поскольку на квартиры с тремя комнатами, например, на элитном рынке Москвы приходится больше трети предложений. Их предпочтения – это квартиры в новостройках с раздельными зонами кухни и спальни, отдельными комнатами и санузлом для обслуживающего персонала.
У сотрудников дипломатических представительств есть еще одно дополнительное требование – наличие в квартире большого зала для приемов, где можно разместить от 30 до 70 человек.
Большим преимуществом будет и близость квартиры к международным школам, поскольку многие иностранные арендаторы приезжают в Россию вместе с семьями. Но встречаются и особенные запросы: так, для некоторых экспатов из Азии важно, чтобы квартира была обустроена согласно принципам фэн-шуй.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Особенности составления, регистрации и нотариального удостоверения аренды
Составляя рассматриваемый документ, в нем в обязательном порядке отражают существенно важные условия. Необходимо максимально подробно описать квартиру, ее площадь, указать местонахождения, кадастровый номер.
«Соглашение составляют в простой письменной форме в двух экземплярах. Они должны быть идентичными. Как правило, каждый из документов обладают одинаковой юридической силой».
Договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, считается краткосрочным, а на срок от 12 месяцев до 5 лет – долгосрочным. Надо отметить, что по закону, арендные правоотношения не могут длиться более 5 лет.
Правоотношения, возникающие на основании подписанного соглашения, регистрируют в Росреестре, если договор заключен на срок 1 год и более этого периода.
- При сдаче квартиры собственником в аренду, владение и пользование жильём временно переходит к арендатору.
- Собственник не может без разрешения квартирантов войти в квартиру. По закону это расценивается как нарушение неприкосновенности жилья.
- В период аренды собственник имеет право продать или оформить залог на квартиру.
- При соблюдении обозначенных пунктов договора, владелец не обладает правом выселить квартиросъёмщика до окончания срока, указанного в договоре.
- Собственник может выселить квартиранта до окончания сроков по договору только по решению суда при наличии серьёзных нарушений нанимателем: порча жилья, нарушение сроков оплаты, использование жилья для других целей, грубое нарушение правил общежития.
Еще несколько категорий «плохих» квартиросъемщиков
Об интересных ситуациях на практике нам рассказал доктор экономических наук Александр Цыганов:
Например, был случай, когда «родные сестры» основного арендатора менялись несколько раз в течение года и каждый раз были попытки платить за одну комнату, а не за квартиру, а также пришлось пресекать попытки врезать замки в межкомнатные двери.
Александр Цыганов, доктор экономических наук.
То есть, когда вы сдаете квартиру людям, которые представляются родственниками, то стоит задуматься над тем, а реально ли они брат и сестра? В противном случае в квартире будут периодические ссоры, частичная оплата за жилье с доходов каждого «родственника». Не говоря уже о попытках разделить личное пространство межкомнатными замками.
Еще одна категория квартиросъемщиков, которым стоит сдавать квартиру с определенной тщательностью – это «сторонники» закона. Они могут пожаловаться в налоговую службу, что с ними не заключили договор найма. Это лишняя суматоха, минус 13% НДФЛ и, возможно, административный штраф.
Но даже адекватный квартиросъемщик может сделать что-то особенное. Такой пример также привел Александр Цыганов:
Одна женщина средних лет без декларируемых вредных привычек использовала кроватное покрывало в качестве дополнительной портьеры на окна, а прикрепила его к оконной раме большими гвоздями. После пришлось менять окна
Александр Цыганов, доктор экономических наук.
Но в данной ситуации почти невозможно предугадать действия квартиросъемщиков. Но когда вы решили сдавать жилье в аренду, стоит предусмотреть и такие варианты.
Стоит обратить внимание на то, что предварительно стоит оговорить с квартиросъемщиками все нюансы в сдаваемой квартире. Например, если в квартире старая электрическая проводка, то об этом стоит сразу оповестить. В противном случае новый жилец может включить удлинитель и сильно нагрузить проводку.
То же самое касается и других качеств квартиры:
- канализация и трубы;
- балкон и крыша;
- шумные соседи;
- проблемы с водой или частое отключение электроэнергии.
В противном случае могут возникнуть ситуации, что квартиросъемщик или затопит соседей, или съедет с квартиры раньше оговоренного срока. А может быть, еще и не заплатит.
В любом случае сдавать свое жилье чужим людям всегда тяжело. Особенно, если в него была вложена «частичка души». Поэтому перед тем, как сдать квартиру новому жильцу, стоит поговорить с ним лично. Но не стоит сразу распечатывать анкету, чтобы провести с ним «собеседование». Мало кому понравится жить в квартире, если арендодатели узнали всю его жизнь.
Но всегда можно деликатно поинтересоваться, почему человек подыскивает себе новое жилье, какие у него приоритеты в жизни и чем он занимается. Даже такие нюансы могут рассказать многое о человеке.
Адрес: Большая Грузинская, 12, стр. 2, м. «Баррикадная»
Время работы: круглосуточно
Сколько стоит: 1100 Р за сутки
Парковка: есть, возможна при наличии свободных мест
Подробнее: на сайте
GrowUp находится во дворах Большой Грузинской и Зоологической, в здании БЦ «Николаевский». Зона свободных посадочных мест рассчитана на 50 человек. Коворкинг сильно загружен с 09:30 до 19:00 в будни.
Любой тариф включает напитки и печать документов. Резидентам с тарифами сроком от месяца дают шкафчики для хранения личных вещей. В коворкинге проводят встречи с экспертами и предпринимателями. Обещают бесплатный чай, кофе и снеки.
Можно арендовать конференц-зал с проектором и аудиосистемой за 3600 Р в час, если не пользоваться техникой — 2000 Р в час.
Можно ли снять квартиру под офис?
В последнее время многие начинающие бизнесмены и фрилансеры предпочитают экономить на аренде рабочего помещения следующим образом: вместо офиса они снимают квартиру. Такой вариант очень удобен для тех, кто работает в одиночку или штат очень мал. Можно ли арендовать квартиру для работы, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
На сегодняшний день все больше появляется специалистов, которые могут работать на дому: дизайнеры, программисты, парикмахеры, портные, даже бухгалтеры. Однако домашние условия подходят для работы до поры до времени. С увеличением количества заказов многие фрилансеры объединяются в небольшие группы, неофициально создают микро-агентства и задумываются о собственном офисе. Однако с финансовой точки зрения собственное рабочее помещение, вдобавок в крупном городе – дело недешевое. Во-первых, очень трудно найти помещение нужного размера. Арендодатели бизнес-недвижимости обычно предлагают площадь минимум в 50 квадратных метров, и оплачивать аренду такого помещения команде из двух-трех человек становится невыгодно.
И если в собственном доме работать уже невозможно, а офис снимать дорого, многие принимают решение снять для работы жилую квартиру. Чаще всего под домашние офисы и мастерские снимают однокомнатные квартиры не дороже 35 тыс. рублей в месяц. Правда, пока такие ситуации возникают все же нечасто: так, по словам директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инны Игнаткиной, те, кто арендует квартиры под офис, составляют всего 5% от всего рынка столичной аренды.
Разрешено ли законом арендовать квартиру под офис? С одной стороны, пункт 3 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ разрешают использовать квартиры только для проживания. С другой, жилищное законодательство (п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ) разрешает работать в жилом помещении, если это не нарушает прав и законные интересы других граждан. То есть если вы не нуждаетесь в каком-то складском помещении, специализированном оборудовании и соблюдайте тишину, то никаких проблем быть не должно. В квартире можно заниматься тем, что не создает шума, неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.
Преимуществом съема квартиры для работы является и то, что у вас не будет никаких ограничений по местоположению офиса. Например, перевод квартиры в нежилой фонд в основном возможен, только если у вас есть квартира на первом этаже или ваша площадь расположена над другим нежилым помещением. Поэтому арендовать квартиру под офис весьма выгодно. Если вы хотите иметь домашний офис на 14 этаже – это возможно.
Сегодня в Москве примерно 1,5 тысячи квартир используется для работы. Как правило, для собственника сдача квартиры под офис оказывается намного прибыльнее, чем для проживания. В некоторых случаях ставка может быть увеличена в два-три раза по сравнению со среднерыночной стоимостью аренды квартиры.Помимо этого,величина арендной платы за квартиру будет зависеть от района, в котором находится жилье.
В то же время, несмотря на возрастающую популярность, арендовать жилье под офис достаточно рискованно. Риск того, что подобную сделку могут признать недействительной, есть – ведь закон сформулирован недостаточно однозначно. Для официально зарегистрированных компаний, которые хотят арендовать для работы квартиру, не переведенную в нежилой фонд, есть еще вот какой минус: скорее всего, фирма не сможет отнести арендную плату к валовым расходам при уплате налогов. Обычно налоговики признают за юрлицами такое право только в том случае, если квартира, где работает компания-налогоплательщик, переведена в нежилой фонд. Более того, у юридического лица, работающего в частной квартире, могут возникнуть сложности с пожнадзором и другими проверяющими инстанциями. Иными словами, такой экономный вариант, как съем жилой квартиры для работы, подходит не всем.