Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Вариант 3. Продажа со сменой заемщика
Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.
При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.
Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.
Схема 3. Продажа квартиры из-под залога
-
Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
- В этом случае сделка проводится следующим образом:
- Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
- Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
- В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
- Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
- После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.
Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком
Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.
Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.
Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.
Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.
Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.
Продажа недвижимости в ипотеке
Выплаты по ипотечному кредиту растягиваются на годы, а порой даже на десятилетия. В течение этого времени обстоятельства заемщиков могут существенно измениться: кто-то потеряет работу и не сможет выплачивать кредит, кто-то, наоборот, получит возможность поменять купленную по ипотеке недвижимость на жилье большей площади, кто-то захочет разменять квартиру, а кто-то примет решение перебраться в другой регион или даже за границу.
Национальные особенности экономического развития нашей страны привносят свои риски: например, из-за курсовой разницы для заемщиков, взявших кредит в валюте, выплаты могут оказаться непосильными.
А в кризис 2008 года случались прецеденты, когда банк в одностороннем порядке требовал у клиента досрочного погашения ипотечного кредита.
Во всех этих случаях единственным выбором для собственника является продажа залоговой недвижимости. Итак, можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать правильно?
После девальвации рубля, выплата валютного ипотечного кредита многим россиянам может оказаться не по карману
Как продать залоговую недвижимость
Приняв решение о продаже квартиры с ипотекой, и согласовав его с банком, необходимо запросить точный остаток основного долга. Если сумма небольшая, возможно будет выгоднее взять нецелевой потребительский кредит, с его помощью погасить ипотеку, вывести квартиру из залога и продавать без обременений. Это самый простой и выигрышный для заемщика вариант, поскольку банк не будет контролировать сделку.
Наличие обременения снижает стоимость жилья относительно среднерыночного показателя, поскольку это усложняет процесс оформления и сопряжено для покупателя с определенными рисками. Но и скрывать факт того, что квартира находится в ипотеке, не имеет смысла, поскольку человек, приобретающий жилье в любом случае узнает об этом.
Если остаток кредита большой, в зависимости от сложившейся ситуации можно выбрать один из следующих способов продажи.
Продажа квартиры вместе с долгом
Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.
В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное. По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.
Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.
Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.
То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.
Почему сложно продать ипотечную квартиру
Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.
Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.
В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.
В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.
Необходимые документы для сделки
Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.
Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:
- договор купли-продажи;
- документы, удостоверяющие личности и права сторон;
- технический паспорт на реализуемое жилье.
- на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.
Бывают ситуации, когда у покупателя, которому понравился ваш объект, нет денег, достаточных для погашения ипотеки. Как правило это происходит в том случае, когда покупатель сам кредитуется в финансовой организации. Что делать в такой ситуации?
Первое, что нужно сделать- это уточнить, в каком банке кредитуется покупатель. Если это тот же самый банк, которому должен продавец, тогда проблем нет вообще никаких. Как правило банки в таких случаях идут на встречу и просто переоформляют ипотеку с одного человека на другого. Если это другая кредитная организация, лучше сначала съездить в него, для того что бы получить консультацию специалиста. Вполне возможно, что эти банки сотрудничают между собой и дадут возможность совершить сделку с таким объектом.
Так же существует возможность переаккредитации. Продавец подаёт заявку, кредитор рассматривает её и при положительном решении займ переоформляется с одного банка на другой. При этом со стороны продавца возможны некоторые финансовые вложения.
Если продавцу отказали в переаккредитации, покупателю стоит попытаться взять ипотеку в той финансовой организации, которая является залогодержателем по данному объекту. Если по заявке придёт отрицательное решение или покупателя не устроят условия ипотеки, который предложит кредитор, придётся изыскивать финансы самостоятельно.
Новые правила налогообложения
Перед продажей стоит ознакомиться с правилами налогообложения.
Если собственник вступил в права до О1.О1. 2О16года и на момент реализации квартира находится в собственности меньше, чем З года, налог составит 1З% от прибыли. Вы купили объект за 1 5ОО ООО рублей, а решили реализовать за 1 8ОО ООО рублей, в этой ситуации облагается налогом- 3ОО ООО рублей. 1З% от 3ОО ООО это 39 ООО рублей. В той ситуации, когда цена не выше 1 5ОО ООО рублей, вычет не взимается.
Если вы стали собственником с О1.О1.2О16 года, то для вас действуют другие условия. Минимальный срок обладания увеличили до 5 ти лет. Формула так же откорректировалась. В той ситуации, когда цена выше 7О% от кадастровой стоимости, вы оплачиваете 1З% с разницы кадастровой стоимости и цены. Необлагаемая вычетом сумма- 1 ООО ООО рублей. Вы приобрели объект за 1 5ОО ООО рублей, а продаёте за 1 8ОО ООО рублей. Кадастровая стоимость 1 4ОО ООО рублей (7О% от 14ОО ООО это 98О ООО рублей). 1 8ОО ООО больше, чем 98 ОООО рублей и это означает, что цена за квартиру выше 7О% от кадастровой стоимости. Необлагаемая вычетом сумма 1 ООО ООО рублей. Получается 1 8ОО ООО- 1ООО ООО= 8О ОООО рублей облагается вычетом 1З%, то есть 1О4 ОООр ублей размер вычета.
Кадастровую стоимость вы сможете найти на сайте Росреестра. Эта информация предоставляется бесплатно.
При покупке недвижимости каждый официально трудоустроенный человек имеет право на возврат вычета с суммы до двух миллионов рублей. Если вы официально работаете, ещё не успели воспользоваться данным бонусом и планируете после продажи купить другую квартиру, вы сможете избавить себя от необходимости оплачивать налог с продаваемой квартиры. Главное, что бы обе сделки завершились в этом году. То есть это не сработает, если вы продадите квартиру в конце календарного года, а приобретёте в начале следующего.
Похожие записи: