Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение арендной ставки на коммерческуюб недвидимость за 1 квартал 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
Девелоперы возьмут паузу
«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.
Аналитики Циан и Knight Frank подвели итоги I квартала 2022 года в сегменте офисной недвижимости Москвы. Как рассказала Мария Зимина, конец 2021 года стал для него просто потрясающим. Это было время подъема, ажиотажного спроса на офисные помещения, равного которому не наблюдалось восемь лет.
После этой сказки февраль 2022 года был похож на ушат холодной воды: по итогам I квартала в эксплуатацию введено лишь 13 тыс. кв. м офисных площадей, то есть примерно одно здание.
В связи с тем что собственники в основной массе стараются отложить строительство до тех пор, пока им не будет понятна динамика развития рынка, к концу декабря Knight Frank ожидает ввода 150–200 тыс. кв. м.
По итогам прошедшего квартала в Knight Frank зафиксировали хорошие показатели объема сделок. Тем не менее объем чистого поглощения составил –22 тыс. кв. м. Это говорит о том, что спрос на офисные площади снижается. Такой тренд знаком нам с пандемии 2020 года.
В Циан рентабельность рассчитывается на основании показателя cap rate — отношения цены аренды за год к цене продажи. Чем больше разница между этим показателем и ключевой ставкой, тем интереснее инвестиции в данный сегмент коммерческой недвижимости.
В отличие от периода пандемии сейчас разница между cap rate и ключевой ставкой стала отрицательной. Из-за ускорения инфляции цена продажи последнее время росла гораздо быстрее, чем ставка аренды, поэтому покупка офисов для сдачи в аренду становилась все менее выгодной в процентах годовых.
После того как Центробанк снизил ключевую ставку до 11%, она сравнялась с показателем cap rate. Это улучшает ситуацию. Возможно, альтернативные инвестиционные инструменты сейчас имеют сопоставимую доходность, но они учитывают только пассивный доход и не включают процент дохода от возможной продажи недвижимости.
С учетом этого она остается активом, способным защитить от инфляции: чем больше обесценивается рубль, тем быстрее растет стоимость будущей продажи объекта.
Москва. 22 марта. ИНТЕРФАКС — Власти Москвы приняли изменения в правовые акты о снижении арендной платы, предоставлении отсрочек и рассрочек, сообщили в пресс-службе мэра и правительства столицы.
«В соответствии с постановлением: устанавливается мораторий на повышение в 2022 г. ставок арендной платы за земельные участки и объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы», — говорится в сообщении.
Кроме того, арендаторы городских нежилых помещений получат отсрочку по уплате платежей за II квартал 2022 года до 31 декабря.
Другую отсрочку получат арендаторы земельных участков, она рассчитала на шесть месяцев.
Арендную плату за земельные участки, где будут строить объекты промышленно-производственного назначения, установили в размере 1 рубль в год.
Столичное правительство также снизило с 23% до 9,5% ставку платы при предоставлении рассрочки за земельные участки, оформляемые в аренду для целей строительства. Для платежей за изменение вида разрешенного использования участков, находящихся в частной собственности, ставка снижается с 20% до 9,5%.
Эти и ряд других мер поддержки оговорены в постановлении, которое во вторник подписал мэр столицы Сергей Собянин.
Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 год
| Город | Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. |
Средняя площадь помещения в июле 2019 г., кв. м |
Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. |
Средняя площадь помещения в январе 2020 г., кв. м |
Динамика стоимости аренды помещения, % |
| Волгоград | 12 500 | 31 | 14 000 | 35 | 12 |
| Пермь | 15 210 | 32 | 17 000 | 34 | 11,8 |
| Воронеж | 18 350 | 31 | 20 000 | 38 | 9 |
| Самара | 19 000 | 40 | 20 000 | 43 | 5,3 |
| Новосибирск | 20 000 | 32 | 21 000 | 36 | 5,0 |
| Казань | 23 925 | 39 | 25 000 | 40 | 4,5 |
| Красноярск | 20 000 | 39 | 20 000 | 36 | |
| Нижний Новгород | 25 000 | 46 | 25 000 | 50 | |
| Челябинск | 15 000 | 34 | 15 000 | 34 | |
| Екатеринбург | 24 350 | 45 | 24 288 | 45 | -0,3 |
| Уфа | 33 475 | 54 | 33 000 | 54 | -1,4 |
| Ростов-на-Дону | 21 300 | 38 | 20 000 | 35 | -6,1 |
| Санкт-Петербург | 42 619 | 50 | 40 000 | 57 | -6,1 |
| Омск | 13 475 | 30 | 11 500 | 30 | -14,7 |
| Москва | 205 239 | 123 | 129 601 | 109 | -36,9 |
Правительство РФ утвердило меры поддержки в виде отсрочки по налогам для собственников торговой недвижимости — арендодателей, конечно, не всем, а только при соблюдении определенных условий (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409).
Кто не может применять СНР в Казахстане: расширят с 2023 года
«Замечания Национальной палаты о несогласии с новшествами не были учтены при разработке и принятии указанных изменений. Хочу отметить, что уже в течение года, как только такие изменения вступили в силу, нами проводятся переговоры с Комитетом государственных доходов о необходимости пересмотра положений статьи 683 Налогового кодекса», — отметил бизнес-омбудсмен.
В результате достигнута договоренность отмены львиной доли условий, не дающих использовать СНР.
«Теперь если сдать в аренду часть недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности под платежный терминал, аппарат воды, полочку под овощи, фрукты и другие, то СНР будет для вас доступен. Указанное позволит использовать плату от аренды на хоть какое-то сдерживание цен, покрытие убытков и для удобства граждан в получении услуг. В настоящее время проект поправок подготовлен и будет включен в соответствующий законопроект. Предполагается, что до 1 января 2023 года поправки вступят в силу», — заключил Рустам Журсунов.
Изменения, ограничивающие условия применения СНР, коснутся лишь тех предпринимателей, которые сдают в субаренду торговые объекты на торговых рынках, торговые объекты большой площади, которые арендуют и эксплуатируют торговые рынки, осуществляют маркетинговые услуги, а также деятельность двух и более налогоплательщиков в сфере предоставления гостиничных услуг на территории одной гостиницы или отдельно стоящего нежилого здания, в которых оказываются такие услуги.
Как выглядит белорусский рынок на фоне зарубежных
— Белорусский рынок коммерческой недвижимости всегда уступал соседям по ряду распространенных параметров: доходности в связке с рисками и ликвидностью, качественным параметрам объектов (офисы класса А, торговые центры до недавнего времени), ставкам аренды в связке с качеством объекта и услуг (например, ставки аренды на офисы в Минске зачастую были выше, чем в Прибалтике, при ощутимо более низком качестве объектов), динамике развития (в части появления новых объектов). Все вышеуказанные параметры сравнения актуальны и сегодня. При этом риски и неопределенность существенно выросли, доходность — нет. Поэтому логично, что для иностранных инвесторов Беларусь сегодня менее интересна, — говорит Сергей Сенкевич.
В первую очередь проявляют интерес к рынку — чаще к складской недвижимости и производству — российские инвесторы. Хотя сегодня для зарубежных инвесторов привлекательно выглядит и торговая недвижимость ввиду того, что торговые центры не закрывались на карантин, а показатели по обороту ряда международных операторов в Беларуси выше, чем на соседних рынках.
Динамика арендных ставок на офисные помещения в городах-миллионниках (июль 2019 г. — январь 2020 г.)
| Город | Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. |
Средняя площадь помещения в июле 2019 г., кв. м |
Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. |
Средняя площадь помещения в январе 2020 г., кв. м |
Динамика стоимости аренды помещения, % |
| Волгоград | 12 500 | 31 | 14 000 | 35 | 12 |
| Пермь | 15 210 | 32 | 17 000 | 34 | 11,8 |
| Воронеж | 18 350 | 31 | 20 000 | 38 | 9 |
| Самара | 19 000 | 40 | 20 000 | 43 | 5,3 |
| Новосибирск | 20 000 | 32 | 21 000 | 36 | 5,0 |
| Казань | 23 925 | 39 | 25 000 | 40 | 4,5 |
| Красноярск | 20 000 | 39 | 20 000 | 36 | |
| Нижний Новгород | 25 000 | 46 | 25 000 | 50 | |
| Челябинск | 15 000 | 34 | 15 000 | 34 | |
| Екатеринбург | 24 350 | 45 | 24 288 | 45 | -0,3 |
| Уфа | 33 475 | 54 | 33 000 | 54 | -1,4 |
| Ростов-на-Дону | 21 300 | 38 | 20 000 | 35 | -6,1 |
| Санкт-Петербург | 42 619 | 50 | 40 000 | 57 | -6,1 |
| Омск | 13 475 | 30 | 11 500 | 30 | -14,7 |
| Москва | 205 239 | 123 | 129 601 | 109 | -36,9 |
Динамика арендных ставок на офисные помещения в городах-миллионниках (июль 2019 г. — январь 2020 г.)
| Город | Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. |
Средняя площадь помещения в июле 2019 г., кв. м |
Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. |
Средняя площадь помещения в январе 2020 г., кв. м |
Динамика стоимости аренды помещения, % |
| Волгоград | 12 500 | 31 | 14 000 | 35 | 12 |
| Пермь | 15 210 | 32 | 17 000 | 34 | 11,8 |
| Воронеж | 18 350 | 31 | 20 000 | 38 | 9 |
| Самара | 19 000 | 40 | 20 000 | 43 | 5,3 |
| Новосибирск | 20 000 | 32 | 21 000 | 36 | 5,0 |
| Казань | 23 925 | 39 | 25 000 | 40 | 4,5 |
| Красноярск | 20 000 | 39 | 20 000 | 36 | |
| Нижний Новгород | 25 000 | 46 | 25 000 | 50 | |
| Челябинск | 15 000 | 34 | 15 000 | 34 | |
| Екатеринбург | 24 350 | 45 | 24 288 | 45 | -0,3 |
| Уфа | 33 475 | 54 | 33 000 | 54 | -1,4 |
| Ростов-на-Дону | 21 300 | 38 | 20 000 | 35 | -6,1 |
| Санкт-Петербург | 42 619 | 50 | 40 000 | 57 | -6,1 |
| Омск | 13 475 | 30 | 11 500 | 30 | -14,7 |
| Москва | 205 239 | 123 | 129 601 | 109 | -36,9 |
Ключевые тренды на рынке офисов Минска
- Рынок находится в состоянии неопределенности;
- Характерны ротационные явления (изменение локации как внутри БЦ, так и в другие БЦ);
- Интерес к офисам без отделки отсутствует;
- Рост релокации бизнесов за рубеж не является галопирующим, однако уже оказал негативное влияние на рынок.
- Катастрофическая ситуация на рынке жилья в основных странах для релокации частично охлаждает спрос для потенциальных переездов все новых компаний;
- Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости позволяет подобрать оптимальный офис по соотношению цена/качество.
Сравнительный подход основан на определении наиболее сопоставимых объектов, которые находятся в продаже или были проданы ранее, и на основании этих данных строится расчетная модель для определения стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Деловая активность существенно снизилась, однако входящая в группу компаний АБЗ 1 продала свой земельный участок площадью 24 000 м2 на пересечении октябрьской набережной и проспекта большевиков. Новым владельцем стала группа ЛСР, владеющая соседним земельным участком. Другие строительные компании также объявляют о выходе на рынок с новыми проектами, ведь цикл строительства проектов составляет 3-5 лет.
Банк Испании предупредил оценщиков о невозможности адекватной оценки квартир и эти объекты чаще всего оцениваются в рамках сравнительного подхода, на основе рынка. А в условиях нынешнего застоя рынка не рекомендуется проводить оценку в рамках даже данного подхода.
Сравнительный подход является более наглядным благодаря возможности быстро оценить уже выставленные на рынок объекты и по этим данным можно ориентироваться на возможные сделки. Вероятно, средняя цена будет снижаться, это будет связано с меньшим количеством продаж объектов и наличием продавцов, срочно нуждающихся в деньгах, но это не значит что стоимость недвижимости снизится в разы, как например это показывает доходный подход или подсказывают коллеги из США.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.
Не стоит ожидать, что иностранные компании, которые покинут офисный сегмент коммерческой недвижимости в этом году, нанесут большой удар рынку в целом. Уровень вакантных площадей, вероятно, вырастет до 13%.
Субаренда процветает, и формирует новый рынок так называемой “серой зоны”.
Скорректировали планы и девелоперы, адаптируясь к новым условиями и ценам. Вместо запланированных в прошлом году 250 тыс. кв. м на рынок выйдет 150 тыс. кв. м. новых офисных площадей.
Общего снижения ставок по арендной плате не ожидается, так как ввод в эксплуатацию новых площадей будет минимален. Тем не менее, собственники стремятся сохранить заполняемость бизнес-центров и идут на уступки. Рынок коммерческой недвижимости в офисном секторе становится рынком арендатора, и при прямых переговорах можно получить скидку по арендной ставке.
Смена торговых вывесок
Покупательская активность в торговых центрах пока не может восстановиться. Показатель посещаемости Mall Index в петербургских ТЦ за минувшие месяцы оказался на 11-14% ниже цифр за аналогичный период 2021 года (данные Focus Technologies). То же самое можно сказать о снижении спроса на аренду площадей. Большинство торговых сетей отложили планы по развитию, по крайней мере, до сентября. В городе работают свыше 120 качественных торговых центров, к вводу в этом году не запланировано ни одного крупного объекта.
По оценкам Nikoliers, за первое полугодие количество новых открытий в ТЦ снизилось на треть. Средняя доля вакантных площадей составила 6,6%, увеличившись за шесть месяцев на 1,2 п.п. Среди ожидаемых трендов – увеличение присутствия российских марок в торговых галереях (так, в ТК «Невский Центр», например, открылся универмаг российских дизайнеров SLAVA), а также появление новых брендов из Турции, Ирана, Индии и Китая.
Доля временно закрытых магазинов варьируется от 5 до 30% от общей арендопригодной площади ТЦ, при этом часть иностранных ритейлеров уже продали свои российские подразделения, а их магазины возобновили работу под новыми вывесками (среди таковых – LPP, OBI, L’Occitane).
Как отмечаются в Knight Frank, за полгода в городе было введено два качественных складских объекта – всего около 23,5 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в складах классов A и B не превышает 1,1% (45 тыс. «квадратов»). Правда, до конца года показатель может подрасти до 5-6%. При этом объем сделок, заключенных с января по июнь, оказался весьма внушительным – около 194 тыс. кв. м.
В основном контракты заключали логистические и транспортные компании, выполняющие заказы в сфере онлайн-торговли.
До конца декабря заявлен ввод еще около 267 тыс. кв. м, из которых лишь 23% – спекулятивные объекты (данные Knight Frank). Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit составляет в среднем 65 тыс. руб./кв. м (без учета НДС).
По оценкам Nikoliers, доля строящихся складов, предназначенных для аренды на открытом рынке, составляет не более 20% – 186 тыс. кв. м. Остальная часть (а это 696 тыс. кв. м) возводится в формате built-to-suit для e-commerce, торговых и дистрибуционных компаний.
В числе крупнейших из заявленных проектов – складские комплексы Ozon. Один из них появится в Буграх и займет площадь около 135 тыс. кв. м, другой – в «PNK Парк Шушары № 3» (около 60 тыс. кв. м). Кроме того, в Шушарах строятся распределительный центр Wildberries (около 100 тыс. кв. м) и складской терминал для «Сберлогистики» в «Армада Парк» (тоже «стотысячник»).
Консультанты полагают, что в нынешних обстоятельствах онлайн-ритейлеры и торговые компании не займут целиком построенные объекты и начнут сдавать их в субаренду. Предложение на рынке субаренды уже сейчас составляет около 110 тыс. кв. м, а до конца года объем «скрытой вакансии» может увеличиться до 150 тыс. «квадратов». При этом суммарный объем доступного предложения в сегменте качественных складских площадей достигнет 200 тыс. кв. м (около 5% от общего объема складов).
Ставки аренды при этом не снижаются: в классе А они достигают 6,35 тыс. руб./кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 5,86 тыс. рублей.