Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилой дом стоит на участке земли и является местом, где живут люди. Если она приватизирована, то у владельцев есть доли в своих квартирах. Им также принадлежит часть общего имущества здания. Имеют ли совладельцы право знать, сколько составляет их доля в здании и земле?
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Комментарий к Статье 37 ЖК РФ
1. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам ст. 37 Кодекса с учетом положений ГК РФ. ГК РФ различает два вида общей собственности — долевую и совместную (ст. 244). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В ч. 1 ст. 37 Кодекса установлено правило, согласно которому доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 Кодекса).
Несмотря на то что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения. Принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме могли быть установлены иные правила определения размеров долей, которые обладают приоритетом по отношению к рассматриваемой норме ч. 1 ст. 37 Кодекса.
Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (см. п. п. 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ).
———————————
Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
2 — 3. В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
4. Доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.
Доля общего имущества и право собственности
Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.
Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле. В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях. Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.
Право общей долевой собственности может возникнуть с учетом оснований разнообразных и разноплановых юридических фактов.
Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.
Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.
Как определяются доли в квартире
Разделение долей нуждается в предварительном установлении общей площади жилого помещения, которая будет состоять как из комнат жилого назначения, так и подсобных помещений. Исходя из полученной величины, собственники могут начать процесс распределения долей пропорционально числу владельцев.
На окончательный расчёт непосредственно влияет множество факторов, в числе которых:
- Численность содольщиков. Чем больше претендентов на выделение обособленной единицы жилплощади, тем меньше квадратных метров им достанется.
- Если недвижимость отнесена к категории совместной собственности, она не подлежит разделу на доли.
- Изначально доли жильцов являются абсолютно равными (п.1 ст.245 ГК РФ). Если пользователи намерены отклониться от принципа равенства, им придётся заключить соответствующее соглашение.
- При разделе однокомнатных квартир доли не могут быть выражены в виде отдельных комнат, так как это невозможно при имеющейся планировке.
- За счёт выдела доли в натуральном выражении допускается отделение от долевой собственности. Выдел в натуре предполагает создание автономного обособленного помещения с отдельным входом, доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
- Если метраж полученной доли не соответствует заявленным параметрам, совладелец вправе рассчитывать на выплату или получение компенсации от других собственников. При этом право собственности на долю он теряет в пользу других владельцев.
Нормативное регулирование распределения долей между владельцами квартирных помещений регламентируется рядом нормативных документов, в числе которых:
- Гражданский кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Инструкция о проведении порядка учёта жилищного фонда в России;
- Федеральный закон «О государственной регистрации объектов недвижимости» №218.
Стоит отметить, что обладать долей в квартире значит, что ее собственник обладает правами на нее, согласно установленной части квартиры, то есть доли. Выделение из общего права доли проходит на основании статьи 252 Гражданского Кодекса.
Права и обязанности собственника доли закреплены в графе 13 Кодекса, в ст. 209 даются определения:
- Владелец доли может ей владеть, пользоваться и распоряжаться без ограничений.
- Владелец имеет право распоряжения долей по своему усмотрению, не противоречащих действующему законодательству.
В ст. 247 определен порядок пользования долей в праве общей собственности, а в ст. 246 – право распоряжения.
Статья 245 дает определение равных долей в конкретных случаях, если конкретную площадь выделить отдельно нельзя.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Доля в праве общей долевой собственности возникает при приобретении помещения (с момента государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение) и теряется при прекращении права собственности на помещение в жилом доме. Выделять и отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество, а также осуществлять иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение, запрещено. Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в жилом доме производится без перехода доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется пропорционально размеру площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику. Жилищный кодекс РФ не допускает возможности изменения расчета размера доли. Данный принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, имеет обязательный характер.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Как вычислить долю в частном доме формула
Терентьев Богдан
Следовательно, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон, общее право будет разделено на количество его обладателей.
Раздел по долям коммунальной квартиры Коммунальные квартиры изначально подразумевали совместный характер пользования объектом, где жильцы получали право только на часть жилой площади, а также общее право на подсобные помещения (кухня, коридор и т. д.).
Появление возможности распоряжаться комнатами в коммунальных квартирах, как самостоятельным объектом недвижимости, потребовало от граждан выделять свою долю в общем праве.
Расчет выделяемой единицы осуществляется исходя из занимаемой гражданами жилой площади коммуналки, при этом в итоговую долю совладельца приходится жилая площадь, принадлежавшая ему до выдела, а также часть общей площади такой квартиры.
Юридическая математика, доли, дроби, пропорции.
Представьте, что в вышеприведённом примере одна из долей является предметом преступления и нужно, применительно к стоимости наследственного имущества определить крупный это ущерб или особокрупный?
Да и стыдно как-то юристу, когда к нему обращается клиент демонстрировать полную неспособность посчитать дроби.
Дроби нужны везде и всегда, считаем ли мы проценты, рассчитываем ли вес товара, определяем ли налоги, делим ли имущество.
Во многих и многих вопросах не обойтись без дробей.
Ниже приведены задачки, имеющие практическую направленность, которые как раз демонстрируют необходимость математических операций с дробями и их знания. Ответы на задачки вы найдёте по ссылкам, если ткнёте в них.
Но не спешите смотреть ответы, попробуйте решить сами.
Калькулятор расчета долей участников ООО (beta)
Узнать размер УК Для того чтобы узнать точный размер уставного капитала, достаточно ввести в поле «Участник 1» стоимость его доли и ее процент (дробный эквивалент) в УК и нажать кнопку «Определить УК». На основании этих данных калькулятор подсчитает вам размер уставного капитала и отобразит его в поле «Уставный капитал», а также определит остаток в денежном и процентном эквивалентах. Определить размер УК можно, зная какие-либо данные нескольких участников (например, процент у одного участника и номинальную стоимость доли у другого).
Предлагаем вашему вниманию основной калькулятор расчета долей участников. Он служит для удобного и быстрого подсчета процентов, долей и частей уставного капитала компании. Калькулятор позволяет посчитать доли при увеличении УК и при распределении. Возможности этого калькулятора практически безграничны. Введя минимальное количество данных, вы сможете узнать размер уставного капитала, остаток (как в денежном эквиваленте, так и в процентном).
Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?
Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира — это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.