Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.
Подготовка документов покупателем
Состав документов, необходимых для ДДЕ, напрямую зависит от того, для кого готовится контракт и кто его оплачивает.
Самый простой случай — когда квартиру покупает одинокий покупатель без семьи и детей. Договор может быть подписан на покупку новостройки авансом или в рассрочку. Для подписания договора требуется только паспорт покупателя.
Семейным покупателям требуется согласие супруга на сделку. Этот документ должен быть составлен в письменной форме и нотариально заверен лицом, дающим согласие. Без согласия супруга можно обойтись только в том случае, если в условиях брачного контракта указано, что вы имеете право приобрести недвижимость на свое имя.
В этом случае требуется только один паспорт и брачный договор.
Когда недвижимость покупает супружеская пара, покупателей может быть двое. Для такой сделки необходимы паспорта и свидетельства о браке обоих супругов; поскольку второй супруг может не присутствовать при заключении договора, пакет документов продлевается нотариальной доверенностью. Однако юристы настоятельно рекомендуют, чтобы оба супруга присутствовали при сделке и, следовательно, не было повода для разногласий или разногласий по этому поводу в будущем.
Самый обширный пакет документации требуется в том случае, если МУП планируется завершить привлечением кредитного фонда (ипотеки). Каждому банку необходим свой перечень документации. В крупных производственных компаниях договорами с акционерами занимаются специализированные ипотечные брокеры.
Они помогают собрать документацию, необходимую для конкретного банка. Кроме того, брокер делает все возможное, чтобы убедить банк одобрить заявку на ипотеку.
Этап 1. Показать договор юристу
Прежде чем дело дойдет до подписания МТП, подрядчику следует предоставить проект будущего дома и квартиры; получив копию МТП, следует проверить его в сопоставлении с планами, чтобы выяснить, нет ли расхождений. Их не должно быть, но об этом ниже; показав ДОУ юристу, дольщик делает правильный шаг. Эксперты быстро выявят все факторы риска.
Очень важно, чтобы все стороны документа тщательно контролировались, ведь речь идет о миллионах, а мы говорим о миллионах. В этом случае экономия на адвокате обходится слишком дорого.
ДДС от авторитетного производителя может включать в себя
- Стоимость квартиры. Очевидно, в определенной сумме и без «если».
- Дата начала эксплуатации дома.
- Адрес будущего дома.
- Номер участка, на котором будет происходить строительство.
- Номер этажа и квартиры.
- Планировка квартиры, ее площадь и высота потолков.
- Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
- Страхование ответственности строительной компании.
- Элементы сторон.
Юристы доводят до сведения дольщиков все оттенки договора и минимизируют риск финансовых потерь. Многие строительные компании, включая ЦМР, злоупотребляют доверием дольщиков и являются заведомо убыточными для своих клиентов. Только опытный глаз юриста, который знает истинный смысл условий договора за очевидными бюрократическими формулировками, сможет выявить такие «грязные трюки».
Договор строительного подряда — это юридический документ, основанный на передаче дольщиками денег строительной компании на этапе строительства объекта недвижимости. Последняя должна возвести в его рамках многоквартирный дом. Правовая основа, заключающие правила, предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Внесение изменений в некоторые законодательные акты при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Российской Федерации» [1].
Что такое ДДЕ для недвижимости?Он имеет следующие характеристики.
- Работа и положение в монтаже завершены до окончания строительства,
- подлежит регистрации.
Вышеуказанные особенности отличают его от сделок со строительными кооперативами, которые являются сделками на рынке продаж.
Вышеуказанные особенности отличают его от сделок со строительными кооперативами, которые являются сделками на рынке продаж.
Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком
У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.
Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:
- Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
- Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
- Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
- Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
- Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
- Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Что обязательно должно быть прописано в договоре ДДУ
ФИО и паспортные данные покупателя.
Основные характеристики многоквартирного дома (проектная декларация размещенная на сайте наш.дом.рф):
- Кадастровый номер земельного участка под застройку;
- Адрес объекта;
- Этажность;
- Срок сдачи дома в эксплуатацию;
- Материал наружных стен и перекрытий;
- Класс энергоэффективности и сейсмостойкости;
Информация о квартире, которая будет передана в собственность:
- Номер квартиры;
- Количество комнат и площадь квартиры;
- Высота потолков (не обязательно);
- Наличие балкона или лоджии (не обязательно);
- Тип отделки и ее особенности (материалы);
- План квартиры;
- Срок гарантии на жилье.
Срок передачи квартиры дольщику.
Стоимость квартиры, срок и порядок ее выплаты.
Эскроу-счет, название и реквизиты банка, куда нужно направить средства.
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
Гарантии, дающиеся законом
В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:
-
Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
-
Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
-
Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.
Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:
— правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;
— какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;
— какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;
— на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;
— предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;
— поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;
— с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;
— ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации
В чем особенности договора долевого строительства
Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.
Важным элементом такой правовой конструкции является тот факт, что покупатель, до момента сдачи дома в эксплуатацию фактически становится инвестором строительной компании. Договор заключается в период проведения строительных работ. Дальше может применятся только правоотношения, урегулированные договором купли-продажи объекта.
Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.
Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.
Вывод средств дольщиков из активов компании и заморозка стройки теперь фактически невозможны.
Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.
Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить
Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.
Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.
Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.
Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.
Никакие дополнительные правомочия по цессии не передаются. Может быть передан только первоначальный объем прав. Для оформления потребуются следующие документы:
- Первоначальный договор долевого участия в строительстве.
- Договор цессии.
- Согласие супругов сторон, оформленное в нотариальном порядке.
- Документы, подтверждающие выполнение сторонами финансовых обязательств.
- Согласие органов опеки и попечительства, если участником сделки выступает несовершеннолетний или не дееспособный гражданин.
- Согласие застройщика в необходимых случаях.
- Согласие залогодержателя, если оформлялся залог.
Наравне с преимуществами заключения ДДУ имеются некоторые недостатки:
- Длительный период ожидания. Пройдет достаточно много времени до того момента, когда вы сможете порадоваться новому жилью. На каждом этапе строительства стоимость недвижимости возрастает. Больше всех выигрывают те, кто заключил ДДУ на начальном этапе строительства дома, но и срок ожидания у них будет больше.
- Продление срока строительства. Законодательству это не противоречит, есть лишь требование предупреждать об этом дольщиков. Но серьезные компании стараются не срывать сроки, чтобы не снижать рейтинг и не терять будущих заказчиков.
- Обесценивание средств. Это касается тех ситуаций, когда застройщики не выполнили свои обязательства, а деньги с эскроу-счетов вернулись дольщикам. Цены на квартиры растут, приобрести жилье, аналогичное планируемому, за эти деньги будет проблематично.
- Изменение проекта в процессе строительства. Такими правами наделены строительные организации, если коррективы не повлияют на безопасность. При этом необходимо оповестить дольщиков. Они имеют право предъявить претензии и расторгнуть договор. Накопившиеся деньги после расторжения ДДУ вернет банк.
Теоретически дольщик может получить по ДДУ квартиру меньшей площади, чем оговаривалось ранее, но на практике это маловероятно, так как в договоре указывается стоимость 1 кв. метра, а установка несущих конструкций производится на начальном этапе строительства. При несогласии дольщик вправе расторгнуть договор на этом этапе.
Описание покупаемой квартиры
Первым делом в договоре описывается квартира, которую вы покупаете. Если вы ожидаете увидеть в своей будущей квартире что-то кроме бетонных полов и стен, следует проследить, чтобы это было включено в описание квартиры. Так если вы хотите, чтобы в квартире были обои, в договоре следует прямо указать, что должна быть произведена оклейка стен обоями. Если вы хотите ванну, в договоре должно быть предусмотрено, что должна быть произведена установка ванна и т.д.
Важно: устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то, что в договоре указан линолеум, не позволят вам в дальнейшем требовать от застройщика установки паркета.
Поэтому включайте в договор условия обо всем, что вы хотите увидеть в своей будущей квартире.
Ответственность застройщика
Зачастую застройщик пытается ограничить собственную ответственность за нарушение обязанностей. Обычно используются два способа:
- Включение в договор условий о том, что застройщик несет ответственность только при наличии своей вины. Дело в том, что застройщик является предпринимателем-профессионалом в своей области и в силу прямого указания закона несет ответственность за нарушение обязательства даже при отсутствии своей вины.
- Необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. Обстоятельства непреодолимой силы – это те обстоятельства, при наличии которых застройщик не отвечает за нарушение обязательств. Например, если строительство было невозможно из-за внезапного и долгого урагана, то застройщик не несет ответственность за просрочку в передаче квартиры.
Однако застройщик часто пытается указать в договоре, что к подобным обстоятельствам, относятся также и иные: бездействие контрагентов застройщика, снижение температуры ниже «-30» градусов и др. Включение таких дополнительных обстоятельств незаконно, поскольку они имеют целью необоснованно ограничить ответственность застройщика
Таким образом, включение в договор долевого участия условий, ограничивающих ответственность застройщика, является незаконным.