Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия застройщику об устранении недостатков квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Претензия застройщику по договору долевого участия: суть документа
Претензия необходима для урегулирования спора. Закон не содержит четких требований к данному документу. Поэтому претензия может быть составлена в свободной форме. Однако необходимо включать в текст претензии некоторые обязательные условия:
- Претензия должна быть правильно оформлена. Так, претензия должна включать дату подписания, паспортные данные подателя. Кроме того, в претензии нужно отражать номер договора долевого строительства и дату его заключения;
- В претензии следует подробно изложить нарушения договорных обязательств. При этом они должны быть подтверждены документально. Например, если квартира меньше по площади, нужно прикладывать к претензии акт замеров или любой иной документ, подтверждающий площадь квартиры;
- В претензии следует выразить требование устранить недостатки. Важно установить срок для компании, в который она должна ответить на претензию. Как правило, достаточно 10 суток для ответа. После чего,
В какой срок застройщик обязан устранить недостатки
Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?
Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
Можно, но не во всех случаях, поскольку основания, например, для расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства могут предусматривать процедуру обязательного направления застройщику соответствующего требования до обращения с иском в суд.
Кроме этого, направление претензии до обращения в суд может повлиять на размер компенсации, взыскиваемой судом, а также на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей.
Можно попасть на судью, который откажет во взыскании штрафа, если до обращения в суд застройщику не была направлена претензия, хотя с точки зрения закона это неправильно.
По этим причинам мы обычно готовим и направляем застройщику претензию с правовым обоснованием заявленного требования, обеспечивая себя для судебного разбирательства соответствующими доказательствами ее направления.
Правила оформления претензии
Если вы впервые хотите оформить бумагу, эксперты рекомендуют использовать образец претензии к застройщику. Он снизит риск возникновения ошибок. Бумага оформляется по стандартной форме.
В ней отражают:
- Сведения об участниках правоотношений и данные для оперативной связи. Претензию необходимо направлять в адрес физического или юридического лица, подписавшего договор от имени строительной организации.
- Название документа. Информация размещается посередине листа.
- Выдвигаемые требования. Клиент имеет право попросить устранить недостатки, уменьшить стоимость работ, предоставить возмещение затрат на ликвидацию недоделок или прочее. Стороны могут заранее написать в договоре, что именно будет являться причиной выдвижения требований. Если соответствующий пункт в соглашении присутствует, требования должны базироваться на нем.
- Реквизиты договора и данные, которые были внесены при регистрации. Дополнительно предстоит уточнить местоположение, стоимость и площадь квартиры.
- Ссылки на пункты договора, в которых прописано, что строительная компания обязана предоставить дольщику качественное помещение. Если выявлено несоответствие проектной документации, важно отразить эти факты.
- Перечисление недоработок и количество средств, которые пришлось потратить для их исправления. Данные можно получить, проведя экспертизу.
- Ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки.
- Действия, которые будут предприняты, если организация проигнорирует претензию. Обычно здесь прописывается, что в течение 10 дней гражданин обратится в суд. В этой ситуации компанию могут обязать не только устранить недостатки, но и заплатить штраф, а также возместить материальный и моральный ущерб.
- Дата оформления претензии, личная подпись и её расшифровка.
Учитывайте, что претензия считается официальным документом. Поэтому важно оформлять бумагу, не допуская орфографических, пунктуационных или грамматических ошибок. Особое внимание необходимо уделять цифровым данным. Только после этого допустима отправка претензии застройщику.
Правила расчета пени за один день
Обычно рассчитывается сразу вся сумма. Однако изначально потребуется узнать величину пени за 1 день. Для этого ставку рефинансирования необходимо разделить на 300. Если дольщиком считается физическое лицо, показатель умножается на 2 дня. Затем стоимость договора умножается на итоговое значение пени. Это и будет величина неустойки за 1 день. Чтобы рассчитать общий размер, потребуется умножить сумму на общую продолжительность просрочки. В 2022 году стоимость недвижимости довольно высока. Цена договора долевого участия также будет высокой. Показатели учитываются при расчете неустойки. Подобные меры применяются для того, чтобы застройщику было невыгодно допускать просрочку и он выполнял взятые на себя обязательства. Учитывайте, что неустойка – это не единственная разновидность платежа, которую можно истребовать с нерадивого застройщика.
Дольщик имеет право потребовать в претензии:
- возместить незапланированные расходы, касающиеся съема квартиры;
- потребовать наложения штрафных санкций;
- истребовать моральный ущерб;
- возместить расходы, вызванные рассмотрением дела в суде.
Как написать претензию
Претензия по устранению недостатков не имеет унифицированной формы. Ее составляют в деловом стиле, указывая информацию, которая отражает проблему. Типовой образец выглядит следующим образом:
- в шапке отражают наименование компании, место ее нахождения, ФИО клиента, адрес регистрации (проживания), контакты;
- чуть ниже, посредине страницу пишут название документа;
- с новой строчки начинают описывать проблему, обстоятельства, предшествующие ее возникновению;
- далее перечисляем все недостатки, время их обнаружения;
- в претензию можно включить мотивирующую часть, которая отличается тем, что клиент выражает свое мнение о нарушение своих прав и подтверждает его ссылками на действующее законодательство;
- следующий пункт – требования, которые излагают максимально точно и последовательно;
- заканчивают претензию перечнем прилагаемых документов, датой и подписью.
Какие требования нужно указать
Следует подчеркнуть, что упомянутым выше федеральным законом предусмотрено три варианта удовлетворения претензий дольщика после обнаружения в квартире проблем. В заявлении указывают один из перечисленных ниже способов:
- уменьшение цены покупки по дополнительному соглашению к ДДУ;
- устранение недостатков силами застройщика либо за его счет сторонними подрядчиками;
- оплата выполнения (организации) ремонтных работ дольщиком.
Первый вариант не обязательно комментировать подробно. Если устраивает возврат части выполненной оплаты или соответствующая сумма скидки, дольщик вправе распоряжаться свободными финансовыми средствами по своему усмотрению.
Если дефекты устранены застройщиком без дополнительных претензий – задача будет решена. Однако надо помнить о следующих недостатках, когда приходится обращаться в суд:
- дольщик не сможет контролировать тщательно покупку материалов и выполняемые работы;
- сложно заставить нарушителя в этом случае соблюдать сроки, качество и другие обязательства.
Начать самостоятельно устранять дефекты – выглядит предпочтительно. Не обязательно лично выполнять ремонтные работы. Достаточно нанять опытных специалистов. При выборе этого варианта необходимо собирать договоры, чеки, другие документы для юридически значимого документального подтверждения расходов.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
У некоторых дольщиков нет желания вообще как-то выяснять отношения с застройщиками. Они сразу планируют обращаться в суд. Можно ли это сделать? Почему бы и нет. Но есть некоторые нюансы. Если вы хотите расторгнуть договор, то такое требование до суда должно быть направлено застройщику в обязательном порядке.
Учтите, что факт направления претензии до того, как вы обратились в суд, может оказать влияние на размер компенсации и сумму штрафа, который назначается в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
Иногда все зависит от судьи. Может вам попадется такой судья, который не назначит штраф, так как вы не направляли претензию. Заметьте, это не совсем законное решение. Именно поэтому не стоит игнорировать необходимость направления претензии. Так у вас и юристов будет реальная возможность доказать, что вы пытались решить проблему до суда.
Как написать претензию застройщику на устранение недостатков
В процессе приема квартиры от застройщика по акту, дольщик не всегда может выявить все имеющиеся недостатки. Некоторые из них можно обнаружить только спустя какое-то время. Это не означает, что устранять их следует только за свой счет.
Вместе с актом о приеме-передачи, дольщик получает на руки гарантийное письмо, где указан срок, в течение которого все обнаруженные недостатки будут устраняться за счет застройщика.
Обычно такой срок составляет 5 лет. Однако, медлить не стоит, следует сразу же направить претензию застройщику и потребовать устранить недоделки.
О том, как правильно написать претензию к застройщику об устранении недостатков, читайте далее.
Также советуем прочитать: Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?
На нашем сайте можно найти образец досудебной претензии к застройщику, в которой подробно излагаются все аспекты спора, наличие обоснованных претензий к застройщику об устранении недостатков, указываются объемы денежных выплат и номер расчетного счета для перевода денежных средств. Все требования подтверждаются законодательными нормами, сопровождаются рекомендациями к мирному решению спора и указывается на возможность обращения в судебные инстанции.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома и любой иной вариант требований заявитель может написать собственноручно или с помощью юристов. Не стоит оставлять нерадивость строительных организаций без внимания: отстаивайте свои права, и добивайтесь устранения нарушений и денежных компенсаций.
Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки
Весомая часть законов нашего государства нацелена на защиту прав и интересов граждан. Если говорить о сотрудничестве строительных организаций и граждан в процессе возведения жилых зданий на основании договора о долевом участии, то закон защищает самую уязвимую сторону, а именно дольщиков (Закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
Когда застройщик не укладывается в указанные в договоре сроки сдачи объекта и передачи квартир жильцам, в отношении него предусмотрены соответствующие санкции (ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Так, в п. 2 ст. 6 говорится о том, что строительная организация, которая не успевает сдать объект в срок, обязана выплачивать дольщику неустойку за каждый день пропуска.
Но при этом у исполнителя есть возможность официально изменить сроки сдачи дома. Для этого необходимо заручится согласием всех дольщиков и внести изменения в договор (п. 3 ст. 6). К уже существующему договору составляется дополнительное соглашение. В нем уточняются новые сроки окончания строительства. Это соглашение дается на рассмотрение и подпись дольщикам. Никто не может заставить будущего владельца квартиры подписать данное соглашение.
Обратите внимание! Если вы подпишете документ, то потеряете возможность получить квартиру в установленные ранее сроки и, соответственно, не сможете требовать с застройщика выплату неустойки.
Если вы не согласитесь с новыми сроками, строительная компания должна будет выполнить принятые на себя обязательства, то есть сдать объект вовремя.
Как рассчитывается размер неустойки за невыполнение сроков строительства?
Застройщик, который не выполнил условия договора и не передал дольщику жилое помещение в установленный срок, обязан выплатить неустойку.
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России на день выполнения обязательств от цены договора за каждый просроченный день. В том случае, если дольщик – физическое лицо, сумма неустойки увеличивается вдвое.
Основные правила составления претензии
Для того, чтобы досудебная претензия выполнила свою функцию, необходимо избежать возможных неточностей в ее составлении. Хотя документ составляется в свободной форме, он должен содержать обязательную информацию:
- полное наименование организации-застройщика, ее ИНН и юридический адрес (эти данные есть в договоре); полные сведения о дольщике, включая контактные данные;
- номер и дату подписания договора долевого участия;
- четкие требования к адресату со ссылкой на условия договора и нормативные акты (в данном с случае потребуется расчет неустойки в связи с нарушением сроков строительства);
- банковские реквизиты для выплаты неустойки.
Срок ответа на претензионное письмо — 10 дней. Отрицательный ответ или его отсутствие — основание для обращения в суд.