Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры Екатеринбург». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Оптимальное решение для многих ситуаций
Как замечают риэлторы, нельзя сравнивать квартиры и апартаменты с позиции лучше/хуже. Это два вида недвижимости, каждый из которых может оказаться оптимальным решением в той или иной ситуации. Например, если человек рассчитывает воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья, то в случае с апартаментами он этого сделать не сможет. Зато, если он получил этот вычет ранее, то ему без разницы, имеет ли приобретаемый им объект статус жилья. То есть апартаменты для него будут подходящим вариантом.
Точно также следует воспринимать норматив, позволяющий девелоперу не создавать рядом с комплексом апартаментов социальные объекты, детские площадки, подъездные дороги и т.д. формально застройщик это делать действительно не обязан. На деле же в условиях жесткой борьбы за покупателя застройщики сегодня снабжают свои апартаменты полноценной инфраструктурой.
При покупке объекта недвижимости – неважно, квартиры или апартаментов – будущему владельцу важно найти такой вариант, который будет отвечать всем его запросам по цене, местоположению, потребительским характеристикам. И если всё устраивает, то уже не столь важно, имеет ли квартира формальный статус жилья.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
| налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
| регистрация | постоянная | временная |
| применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
| соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
| согласование переустройства помещения | да | нет |
| возможность имущественного вычета | да | нет |
У стандартных жилых квартир есть много преимуществ по сравнению с апартаментами. Это:
- Возможность прописаться. В этом отношении в целом нет никаких ограничений. Разрешена временная и постоянная регистрация. То есть всё зависит от воли собственника.
- Легче перевести в нежилой фонд и обратно, но зависит от региона. Недвижимость, которую изначально строили как жилую, можно перевести в нежилой фонд. В таком случае вам никто не помешает вести коммерческую деятельность. А при желании статус недвижимости можно снова сменить.
- Меньше расходы на коммунальные услуги. Разница в данном отношении между квартирами и апартаментами особенно хорошо ощущается, когда речь идёт о крупной недвижимости с большой площадью.
- Можно претендовать на получение различных льгот, субсидий и прочего. Приобретение жилой недвижимости нередко облегчено государством для молодых семей, определённых категорий специалистов и не только. То есть ипотеку можно оформить на более выгодных условиях, чем это кажется на первый взгляд. Также есть льготы, связанные с коммунальными платежами и с налогообложением.
- Права собственника и жильцов защищены на порядок лучше. Отобрать такую недвижимость, как правило, сложнее, помешать пользоваться ею так, как вам захочется, тоже затруднительно (при условии соблюдения законодательства). Но в то же время покой жильцов ничто не должно нарушать по выходным, праздникам, в ночное время.
- Единственное жильё не могут отобрать за долги. Если это ваша единственная собственность, она с вами и останется.
- Строительные нормы жёстко соблюдаются. Приём такого объекта у застройщика обычно представляет собой достаточно сложную процедуру, но зато вы можете быть уверены в том, что минимальная шумоизоляция вам гарантирована, как и инсоляция, счётчики на воду, электричество, газ, входные двери при сдаче новостройки и прочее.
Сравниваем плюсы и минусы квартир и апартаментов
| Ситуация | Апартаменты | Квартиры |
| Налоговый вычет | нет | да |
| Коммунальные платежи | повышенные | стандартные |
| Взносы на капитальный ремонт | нет | да |
| Налог на имущество в Краснодаре | от 1% | от 0,05% |
| Инфраструктура дома | по желанию застройщика | детские и спортивные площадки, озеленение, минимальное количество парковочных мест — по закону |
| Регистрация (прописка) | временная, если дом гостиничного типа | постоянная |
| Закон о тишине для соседей и коммерческих помещений | нет | да |
| Материнский капитал | нет | да |
| Ипотека с господдержкой | нет | да |
| Военная ипотека | нет | да |
| Субсидии многодетным | нет | да |
Чем грозит статус нежилого помещения
И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов. Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.
На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика. Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле. А дополнительные школы никто строить не обязан.
Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.
Основные отличия апартаментов от квартир
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.
Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.
Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.
Налоговые вычеты за покупку апартаментов
Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.
В пересчете на рубли:
- за квартиру стоимостью 3 миллиона рублей можно вернуть 260 тысяч рублей за счет НДФЛ – без учета вычета по ипотечным процентам и перераспределения прав между супругами;
- за апартаменты такой же стоимостью не удастся вернуть из бюджета ни копейки.
Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.
Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.
Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.
Оплата коммунальных услуг
Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.
В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.
В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.
Недостатки апартаментов
1. Нельзя сделать регистрацию по месту жительства (постоянную) – вне зависимости от длительности срока проживания в них. При этом по месту пребывания (временная) будет осуществима только в том случае, если жильё находится в гостинице (или ином средстве размещения). Максимальный срок – 5 лет, далее он может быть продлен.
Это положение регламентирует п.14 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».
В иных вариантах (например, в элитных квартирах, расположенных на верхних этажах бизнес-центров), нельзя сделать даже это.
Какими бывают апартаменты
Есть несколько видов и классов жилья, которое называют апартаментами. Например, самые распространенные виды:
Апарт-отели. Это одно из самых бюджетных решений. Чаще всего количество жилых комнат — 2, реже — 3 и более. Номера больше стандартных гостиничных номеров, потому что разделены на комнаты. В них есть санузел и отдельная кухня либо оборудованный кухонный уголок со всем необходимым для приготовления пищи. Жильцы арендуют такие номера на короткий срок, при этом получают полный набор гостиничных услуг. Например, могут заказать еду в номер.
Доходные дома. Это — обычные многоквартирные дома, которые построены для получения дохода. В них может быть 1, 2, 3 этажа и более. Апартаменты в них — это несколько помещений с кухней и санузлом, отдельным входом. Жильцы снимают апартаменты на длительный срок и получают дополнительные услуги — например, охрану, уборку, приготовление еды.
Кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями — то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.
Апартаменты в многофункциональных комплексах. Они расположены не в гостиницах, отелях и доходных домах. Их размещают в других коммерческих помещениях, изначально не предназначенных для проживания. Например, в офисных зданиях. По статусу такая недвижимость ближе к обычным квартирам.
Также у апартаментов есть классы, всего их четыре:
▪ Класс A. Недвижимость похожа на студии. Это — жилая комната, совмещенная с кухней. В помещении также есть санузел. Площадь такого объекта редко превышает 40–50 квадратных метрах. Он подходит молодым парам или тем, кто предпочитает одиночество.
▪ Класс B. В квартире-апартаментах есть 2–3 жилые комнаты. Кухня может быть отдельной или находиться в одной из комнат, обязателен сантехнический узел.
▪ Класс C. Это — просторное жилье площадью более 100 квадратных метров с 3–5 комнатами. Его выбирают состоятельные люди, для которых главный приоритет — жить в престижном районе города.
▪ Класс «люкс». Чаще всего это — апартаменты из двух комнат, санузла, кухни. Они расположены в пентхаусах небоскребов, на берегу моря или в других престижных местах. Дополнительный параметр, который позволяет жилью относится к классу люкс — дорогая отделка.
Апартаменты VS квартира: отношения с соседями.
Квартиры. В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир в многоквартирных домах не имеют права распоряжаться свой собственностью в коммерческих целях. Вы не можете открыть в квартире бутик (на законных основаниях, разумеется), организовать офис, размещать туристов, устраивать шумные клубные вечеринки и т.д. Чтобы использовать помещения в жилом здании для коммерческих целей, нужно переводить его в нежилой фонд – это долго и дорого, требует определенных технических условий для проведения такой процедуры. В жилом доме есть определенные нормы шума и вибрации, которые должны быть соблюдены. То есть, если на первом этаже открыть кафе-мороженное и поставить холодильники, а их работа может вызывать вибрацию, уровень которой будет превышать положенный, то в этом случае по предписанию кафе закроют, а владельца оштрафуют, если он не сможет обеспечить выполнение норм законодательства.
Апартаменты. А вот собственники апартаментов (которые де-юре считаются коммерческой недвижимостью) могут использовать свою собственность для получения прибыли любым законным способом. В апартаментах можно жить, сдавать их в качестве гостиничных номеров, организовать в них кафе, офисы, открывать торговые точки – назначение таких помещений всегда нежилое. К апартаментам не предъявляют столь жесткие требования, как к жилым помещениям. В них необязательно соблюдать режим тишины, нормы звукоизоляции. Ваши соседи могут открыть в смежном номере звукозаписывающую студию, и вы ничего не сможете с этим сделать.
В отличие от многоквартирного дома, вас не спросят, можно ли открыть круглосуточный ресторан с живой музыкой на первом этаже или построить объект, мешающий обзору.
Но не нужно впадать в беспокойство – надо принимать во внимание, что люди в большинстве своем не стремятся усложнять жизнь себе и своим соседям. И управляющие компании стараются обеспечить максимально комфортные условия для проживания и работы своих клиентов, поэтому заранее, ещё при проектировании комплексов, продумывают одновременно комфортное, и для бизнеса, и для проживания зонирование. Застройщик при реализации помещений собственникам предлагают конкретные площади под задачи новых владельцев.