Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира без отделки. Так ли выгодно ее приобретение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Классика российского рынка недвижимости ― жилье без отделки. «В таких квартирах нет межкомнатных перегородок, нет стяжки пола и коммуникаций (за исключением теплоснабжения), однако есть гидроизоляция в санузлах. В квартирах же с черновой отделкой все это, как правило, присутствует. Впрочем, и в том, и в другом случаях вы получаете помещение, которое все еще не готово для проживания», — рассказывает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
Квартиры с какой отделкой самые популярные?
Число сделок, по мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, примерно поровну распределяется между квартирами с отделкой и без нее. Правда, есть тенденция к тому, что квартиры небольшой площади чаще приобретаются с отделкой, потому что для клиентов с небольшими бюджетами на первом месте стоит экономия. Другие эксперты более конкретны в своих комментариях: так, целевой аудиторией жилья с отделкой называют людей, чей бюджет на покупку ограничен 10 млн руб.
Если же обращаться к цифрам, сейчас на рынке новостроек эконом-класса в старых границах Москвы отсутствуют в продаже варианты без отделки. Вместе с тем квартиры в этом сегменте чаще покупают в формате White Box, нежели с полной отделкой, — 84% против 16%. В комфорт-классе с чистовой отделкой реализуется 56% квартир, с предчистовой — 7% квартир. В бизнес-классе цифры следующие: 8% — с полной отделкой, но 17% — с предчистовой. Такую статистику приводит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Что же касается Новой Москвы, здесь готовые квартиры выбирает до 40% клиентов. «Как правило, это покупатели из Московской области и других регионов. Также есть инвесторы, 16%, и пока еще арендаторы чужого жилья, желающие перебраться в свою квартиру как можно скорее. Их 14%», — комментирует директор по маркетингу Корпорации «Баркли» Денис Лола.
Что нужно взять с собой, чтобы правильно принять квартиру без отделки
Строительная компания, как только дом будет достроен, извещает дольщика о том, что здание вводится в эксплуатацию. Сообщение, в котором указана дата приемки объекта, присылается хозяину квартиры. Обратите внимание, что во время приемки квартиры без отделки должны присутствовать все, кто указан в договоре долевого участия. Если кто-то отсутствует, то в законном порядке невозможно подписать акт приемки, поскольку в него вносятся данные каждого дольщика.
Случись так, что один из дольщиков не может присутствовать на встрече (заболел, сменил место жительства и тому подобное), потребуется найти доверенное лицо, в роли которого может выступать адвокат. На имя последнего оформляется и заверяется у нотариуса доверенность. О внесенных изменениях заблаговременно следует сообщить застройщику: тот переделает акт приема-сдачи жилья с учетом внесенных изменений.
Происходит встреча в два этапа. Сначала в офисе застройщика идет сверка: для этого приносим с собой оригинальный договор долевого участия, платежные квитанции. Инициатором встречи должен быть застройщик. Он отправляет письмо-уведомление каждому дольщику. Этот порядок взаимодействия определен законом. Добросовестные строительные компании отправляют СМС-уведомления или же связываются по телефону. Рекомендуется отслеживать срок принятия квартиры без отделки самим: мониторить в социальных сетях страничку компании, на ней всегда размещается важная информация.
Для второй встречи клиент приглашается в квартиру. С собой он берет договор долевого участия, документ, удостоверяющий личность, квитанции об оплате. Потребуется план квартиры от застройщика, выписка из БТИ о внесенных изменениях. Так есть возможность сравнить заявленные и фактические параметры жилища. Хозяин квартиры либо доверенное лицо обязан присутствовать на встрече. В противном случае исполнитель работ единолично оформляет акт спустя 2 месяца после даты, указанной в договоре.
Порядок исправления недочетов застройщиком
Как принимать квартиру в новостройке без отделки, когда застройщик должен исправить выявленные недочеты? Чаще всего строительная компания избегает конфликтных ситуаций с дольщиками. В ходе переговоров застройщик идет на уступки и ликвидирует недостатки. Также дольщику может быть предложено заключить договор и устранить дефекты, подключив подрядчиков. Оплачивает их работу строительная компания. Однако минус такого решения — достаточно долгий срок исполнения.
Закон предписывает, что застройщик обязан устранить дефекты в разумный срок. Однако нигде не указано, сколько это: месяц, полгода, год. В каждой конкретной ситуации при приемке квартиры без отделки придется определять, в течение какого времени реально устранить недостаток и стоит ли ждать так долго.
Статистические данные следующие: если в одно время было сдано 150 квартир, то устранять недостатки будут в течение двух или даже трех недель. В случае, когда сдалось 500 квартир, ждать придется не меньше двух месяцев. Было сдано 1 000 квартир? Тогда дефекты будут устраняться в течение квартала, и это в лучшем случае.
До тех пор, пока дольщик не подписал акт приема-сдачи, ему не передают ключи от квартиры. Это значит, что строительная компания сама находит подрядчиков для проведения соответствующих работ. Как только все будет закончено, назначается повторный осмотр квартиры.
Чем хороша предчистовая отедлка?
Этот вариант подходит тем, кто не готов вкладывать деньги в ремонт «с нуля», но мечтает реализовать свои дизайнерские фантазии в создании эксклюзивного интерьера. От застройщика вы получаете жилье, полностью готовое к финишной отделке, где:
• разведена электропроводка и готовы к подключению все коммуникации;
• выровнены стены с погрешностью не более 1,5 см на 1 кв.м.;
• установлена стяжка пола и выровнен потолок с погрешностью на более 1 см на 1 кв.м.
Будьте готовы к тому, что отделка ванны и санузла вам предстоит «с нуля» – поскольку в них даже элементарный ремонт застройщиком не делается, и не слишком высокому качеству предчистовой отделки – кое-что все равно придется переделывать.
Вне зависимости от того, в каком регионе и из какого материала возведен новый дом, его усадка на протяжении ближайших 4-5 лет неминуема. А это значит, что сохраняется риск появления трещин на стенах и горизонтальных перекрытиях, поэтому слишком дорогой отделочный материал покупать не стоит. Специалисты рекомендуют делать в новом доме сразу после его сдачи в эксплуатацию обычный ремонт, а спустя 5- 6 лет, при желании, дизайнерский.
Как выполняется черновая отделка?
Черновая (базовая) отделка означает готовность квартиры к чистовому ремонту. Этот вариант покупку жилья весьма распространен среди российских граждан. К сожалению, каждый застройщик понимает это определение по-своему и выставляет на продажу квартиры в разной степени готовности. Строительная компания выполняет:
• возведение внутренних перегородок по типовому плану;
• стяжку пола с обязательной гидроизоляцией помещений с повышенной влажностью, ее погрешности в перепадах высот могут варьироваться, что обязательно должно быть отражено в договоре, равно, как и тип стяжки, которую будет заливать застройщик – армированная или неармированная;
• внутреннюю разводку электрики, включающую в себя установку подрозетников и электрического щитка, подведение электрических и слаботочных кабелей;
• оштукатуривание потолка по согласованию с заказчиком (в случае установки подвесных или натяжных потолочных покрытий этот этап работ является необязательным);
• разводку водопроводных и канализационных труб, их подключение к централизованной системе;
• монтаж и подключение системы отопления.
Застройщик берет на себя выравнивание и оштукатуривание стен, их подготовку к чистовой отделке.
Театр начинается с вешалки, а квартира – с входной двери. Проигнорировать её при приёмке можно, только если застройщик сразу заявляет, что устанавливает её под замену. В любом другом случае не забудьте удостовериться в соответствии двери всем ранним обещаниям – та ли высота, тот ли материал, тот ли производитель? Откройте и закройте её несколько раз, чтобы убедиться, что дополнительных усилий вам для этого прикладывать не нужно, а замки, ручки и петли работают исправно. Наконец, просто осмотрите дверь на предмет сколов и царапин. Не повредили ли её, когда устанавливали такую же дверь соседу? Правда, решение о том, соглашаться ли на чуть покоцанную дверь, принимать вам. Замена точно займёт время, которое может стоить вам дороже даже новой надёжной двери.
Под квартирой без отделки мы часто представляем лишённую вообще всего пустую бетонную коробку, однако действительности этот образ не соответствует. Современный рынок недвижимости невозможен без удовлетворения базовых человеческих нужд, и если в некоторые квартиры сразу подводят интернет, то уж точно никакая не обходится без электричества – застройщики не надеются, что вы будете ужинать при свечах. Без специальных знаний проверить правильность разводки электричества по квартире получится вряд ли, однако любой сможет обратить внимание на то, нет ли повреждений на электрощитке, на кабеле, на розетках и выключателях. Работу сети обычно проверяют подключением к ней какого-нибудь прибора, и желательно, чтобы это был не новенький смартфон – риск неисправностей всё-таки есть. А за вашу безопасность будут отвечать Устройство защитного отключения (УЗО, скорее всего, вы узнаете его по яркому тумблеру) и датчик пожарной сигнализации. Убедитесь, что они на месте.
Какие документы нужно изучить
Во время приема квартиры необходимо подготовить документы, перечень которых краток, но их следует изучить и заполнить:
| Договор долевого участия в стройке | Он заключается между застройщиком и покупателем жилья, и в его тексте прописываются важные особенности покупки, в том числе срок, до которого должен быть сдан объект, характеристики недвижимости. Как при черновой, так и чистовой отделке, указывается перечень работ (разводка сантехники, стяжка, прокладка электрики, монтаж счетчиков), который должен быть выполнен |
| Лист осмотра | Он составляется во время осмотра готового жилья в присутствии представителя застройщика, и туда же вносятся абсолютно все недостатки, которые нашел дольщик, которые свидетельствуют о низком качестве строительства либо не были выполнены, хотя прописывались в договоре |
| Акт приема-передачи | Это основной документ, подтверждающий отсутствие претензий у покупателя к квартире, его не нужно подписывать, пока объект не будет проверен. Но можно внести претензии и подписать, тогда застройщик будет обязан исправить их, но имущество будет принято |
На первый взгляд кажется, что квартира с отделкой от застройщика стоит неоправданно дорого. Например, в ЖК «Лайнер» апартаменты площадью 31,6 кв. м без отделки стоят 5 982 668 руб. Аналогичный вариант с отделкой обойдётся уже в 6 897 102 руб. Разница практически в миллион действительно существенна. Ремонтные работы обходятся примерно в 28 тыс. рублей за кв. м.
Самостоятельный ремонт не будет дешевле, чем у застройщика. Ведь тот покупает материалы по оптовым ценам и получает скидки от строительных компаний
Азат Галимзянов
руководитель ГК «Ремонт-экспресс»
Но в эту стоимость, помимо чистовой дизайнерской отделки, входит оборудование ванной комнаты (унитаз, раковина с тумбой, душевая кабина и пр.) и кухонной зоны (гарнитур, варочная поверхность, вытяжка, раковина). По сути новым жильцам остаётся купить диван и шкаф.
Мы попросили оценить ремонт, который предлагает застройщик, Азата Галимзянова, руководителя группы компаний «Ремонт-экспресс»: «В данном случае стоимость работ (дизайнерский ремонт) составляет примерно 12 тыс. рублей за кв. м, а 16 тыс. рублей – это стоимость материалов и базовой мебели с техникой. Это адекватное соотношение цены, 20-30% от стоимости квартиры, – говорит эксперт. – Аналогичный самостоятельный ремонт точно не будет дешевле, так как застройщик закупает материалы по оптовым ценам и получает скидки от строительных компаний за счет большого объема работ».
Более простая отделка (без меблировки) стоит, конечно, дешевле. Разница в цене на квартиры с отделкой и без в комплексе «Испанские кварталы» составляет примерно 17 тыс. рублей за кв. м. Можно купить трехкомнатную квартиру с ремонтом «под ключ» 95 кв. м за 10 328 200 рублей (108 718 рублей за кв. м) или же выбрать вариант без отделки 81 кв. м за 7 419 500 рублей (91 599 рублей за кв. м).
Разница в цене между квартирами с чистовой отделкой и без в эконом-классе составляет около 15-20 тыс. рублей за кв. м.
Валерия Кузнецова
архитектор, руководитель проектного отдела сервиса по ремонту квартир «Сделано»
Чуть дешевле ремонт от застройщика оценивает Светлана Бондаренко: «Разница в среднем составляет 12-14 тыс. рублей за кв. м. Это значит, что цена однокомнатной квартиры 40-45 кв. м с ремонтом будет выше примерно на 500-600 тыс. рублей».
«Застройщик предлагает готовые квартиры не из желания нажиться на отделке, доходы от неё крайне малы и не представляют для него большого интереса. Отделка помещения – это лишь один из ходов, позволяющих стимулировать продажи за счёт разнообразия предложения», – поясняет Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA-недвижимость.
Другое дело, что собственник может обойтись без дизайнерского решения, купить максимально дешёвые материалы и делать ремонт своими силами, без сторонних организаций. При этом он потеряет много времени. Так, даже бригада рабочих может делать ремонт до полугода. По словам Сергея Ковалёва, основателя ArtBaza design studio, ремонт квартиры площадью 50 кв. м в среднем занимает от двух месяцев до полугода в зависимости от класса жилья и наличия отделочных материалов.
Преимущества покупки квартиры с отделкой:
— Можно сразу въехать в квартиру и жить.
— Отделка от застройщика дешевле, чем аналогичный ремонт, сделанный самостоятельно.
— Стоимость отделки входит в общую стоимость квартиры, что удобно, если берёшь ипотечный кредит.
— Фиксированная цена, которая не растет в процессе выполнения работ.
— Если отделка выполнена во всем здании или подъезде, то не будет шума ремонтных работ.
Недостатки покупки квартиры с отделкой:
— Покупаешь кота в мешке, качество полученного варианта может не соответствовать заявленному.
— Не можешь контролировать ход ремонтных работ.
— Ограниченный выбор дизайнерских решений.
— У соседа будет сделан такой же ремонт.
— Что-то менять в уже готовом ремонте сложнее и дороже, чем делать с нуля.
Итог. Квартира с отделкой подходит для тех, у кого сильно ограничен бюджет, и кому надо заехать в новое жильё в максимально короткие сроки. Надо быть готовым, что ремонт будет простым с не очень высоким качеством. Также квартиры с отделкой – это хороший вариант для тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью, под сдачу.
Преимущества покупки квартиры без отделки:
— Можно воплотить в жизнь любой задуманный проект.
— Можно сэкономить, если использовать самые дешёвые материалы и делать ремонт своими силами.
— Или, наоборот, можно выбрать суперкачественные материалы и проследить за их правильным использованием.
— Можно сделать перепланировку на начальном этапе.
Недостатки покупки квартиры с отделкой:
— Ремонт в среднем занимает от 2 до 6 месяцев.
— Чтобы получился качественный результат, нужно контролировать весь процесс: от доставки материалов до процесса выполнения работ. На это уходит много времени и нервов.
— Стоимость ремонта может увеличиваться в ходе работ.
Итог. Этот вариант подходит тем, кто не торопится переезжать и хочет сделать жизнь в своей новой квартире максимально комфортной.
Этапы проведения ремонтно-отделочных работ в квартире
Если вы ищите квартиры без ремонта, то вы должны быть готовы к тому, что в них придётся начинать ремонт с самого начала. Итак, после приобретения пустой квартиры без отделочных работ, стоит в первую очередь начать с проводки и проверки различных коммуникаций. Проверьте состояние водопровода, вентиляции, канализации и сантехники. После проведения ремонтных работ сделать это будет намного сложнее. Не забудьте сразу продумать удобное вам расположение розеток и выключателей по квартире.
Ремонт квартиры без отделки делится на основные этапы. Начинать все ремонтные работы надо сверху вниз, то есть с потолков и заканчивать напольным покрытием. Некоторые люди предпочитают не морочить голову выравниванием поверхностей различными сухими смесями. Проще всего зашить стены и потолки гипсокартоном. Таким образом можно намного сократить время на проведение ремонтных работ и достичь более высоких результатов.
Он является самым трудоемким и грязным, предусматривает устройство перегородок, выравнивание пола, стен, потолка, подготовку к финишной отделке. Для возведения перегородок часто используют пеноблоки. Этот материал отличается небольшим весом, поэтому не создает избыточную нагрузку на перекрытие. Его недостатком является пористость, высокая впитывающая способность. Поэтому обязательно требуется дополнительная обработка поверхности. Перегородка из пазогребневых плит стоит дороже, но зато она не потребует оштукатуривания. Ее нужно прошпаклевать и можно переходить к декоративной отделке.
Универсальным способом сделать стены ровными является штукатурка. Она выполняется по маякам или по рейке (правилу) с применением известковых, цементно-песчаных, магнезиальных смесей. Ее преимущества:
- создает прочное покрытие;
- устраняет неровности и дефекты стен;
- экологически безопасна.
Кто выбирает квартиры с отделкой
По данным опроса, который провели среди свои клиентов специалисты компании УК «СТАРТ Девелопмент», 30-40% покупателей хотели бы приобрести объекты с полной отделкой. Причем речь идет не только о типичном городском жилье – востребованы также таунхаусы и коттеджи с готовым ремонтом. По оценке Елены Шишулиной, директора по маркетингу ООО УК «СТАРТ Девелопмент» , первичный рынок Петербурга вполне адекватно отвечает на это запрос – квартир с отделкой на нём как раз около 35%. «Дефицит» пока наблюдается только в сфере загородного строительства , где эта опция представлена гораздо реже – всего в нескольких посёлках, в основном эконом-класса, как утверждает эксперт.
«Отделкой от застройщика пользуются, в основном, иногородние и те, кто берет ипотеку, поскольку в таком случае стоимость отделки закладывается в сумму кредита », — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» . В списке причин, по которым покупатели выбирают квартиры с отделкой, эксперт называет следующие:
- возможность заселиться сразу;
- отсутствие хлопот, траты времени и нервов;
- нежелание выполнять ремонт собственными силами;
- понимание того, что стоимость самостоятельного ремонта будет выше или такая же.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Если сравнивать со вторичным сегментом жилья, то здесь ремонт квартиры обычно стоит от 15 тыс. рублей до 25 тыс. рублей за кв. м. Подчеркну, что стоимость ремонта не зависит, скажем, от расположения объекта — например, внутри Садового кольца или от Садового кольца до ТТК. На него влияют главным образом размер жилплощади, используемые отделочные материалы (дешевле они или дороже), а также — степень износа объекта. Больше всего придется потратиться при восстановлении квартиры после пожара или потопа. В этом случае затраты на восстановительные работы будут гораздо больше, чем при ремонте нового жилья, приобретенного без отделки.
Если же проводить сравнение с объектами с меньшей степенью износа, т.е. не пострадавших от пожара или потопа, то ремонтные работы в новой квартире обычно обходятся дороже, потому что жилье в новостройках часто сдается без черновой отделки, и покупателям впоследствии приходится тратиться, например, на стяжку пола и выравнивание потолков и стен. Что же касается объектов на вторичном рынке недвижимости, то даже если они находятся в плохом состоянии, в них, скорее всего, не нужно будет проводить некоторые из этих работ — скажем, выравнивать стены.
Сравним — исследовав несколько районов столицы — стоимость лотов без отделки на первичном рынке недвижимости и уже готового вторичного жилья в этой же локации и примерно с теми же характеристиками.
Штукатурка стен в квартире в новостройке
И ещё один достаточно серьёзный этап, который занимает много времени, − это штукатурка. Если стены дома были возведены из кирпича, пеноблоков или газосиликата, то без этого процесса не обойтись. Бетонные стеновые панели сегодня выпускаются с высоким качеством и ровностью поверхностей, поэтому в таких домах стены только шпаклюют.
Производители предлагают две разновидности штукатурных смесей: на основе гипса и цемента. Вторые используются во влажных помещениях, первые в этом плане уступают, потому что основа раствора – гипс − хорошо поглощает влагу. Наносятся цементные штукатурки на армирующие сетки, которые предварительно натягиваются на поверхности стен. Применяются сегодня металлические и синтетические сетки.
Штукатурка стен – процесс сложный, грязный и трудоёмкий
Точка зрения эксперта
Дмитрий Холодок
Технический директор ремонтно-строительной
Задать вопрос
«Перед оштукатуриванием стены рекомендуется обработать грунтовкой. Для бетонных панелей подойдут любые смеси, для кирпичных стен и из пеноблоков нужно приобретать специальные составы, которые снижают впитывающую способность кирпича и пеноблоков.»
Итак, нами рассмотрен порядок ремонта квартиры в новостройке. Это только на словах и бумаге ремонтный процесс кажется простым и лёгким. Учесть всё невозможно, какая-то мелочь обязательно окажется неучтённой. Поэтому рассчитывая ремонт, надо к бюджету обязательно добавить 5−10%. К тому же провести поэтапно ремонт в новостройке тоже не всегда получается, поэтому вопрос, с чего начать, задаётся чаще всего. Как начнёте, так будет продолжаться весь процесс до полного его окончания.