Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачной амнистией называют упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки, жилые и садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки. При этом не требуются разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Получилось, что физически эти дома, а также огороженные участки существуют и кому-то принадлежат, но юридически они «подвешены в воздухе»: сложно доказать их принадлежность владельцу, а совершить сделку (подарить, продать, завещать) можно, как правило, только с помощью суда, где устанавливается правовой статус, отмечает юрист.
Дачная амнистия началась в 2006-м году с «закона о дачной амнистии № 93-ФЗ». Сейчас это уже целая СИСТЕМА законов, в которых в сумме описан простой порядок оформления прав на земельные участки, которые были предоставлены вам ранее, но четких документов на землю не было.
К сожалению, не существует отдельного большого документа включающего в себя ВСЕ условия «дачной амнистии», чтобы можно было удобно посмотреть поправки после каждой редакции.
Перечень всех условий дачной амнистии описан в целом РЯДЕ федеральных законов. Вся «дачная амнистия» как бы «рассыпана» по разным законодательным актам Российской Федерации. Чтобы посмотреть её целиком – информацию приходится собирать по крупицам в разных кодексах и других законодательных актах.
И тем не менее, вся эта большая система законов, именуемая как «дачная (или гаражная) амнистия» охватывает почти все земельные участки с целью как можно больше легализовать объектов налогообложения для государства.
Какая недвижимость подпадает под дачную амнистию?
Сама программа направлена на упрощенную регистрацию сразу нескольких видов недвижимости. Их можно разделить на 2 группы:
- Участки земли. Речь идет о тех из них, которые используются гражданами для ведения ЛПХ, ИЖС, возведения гаража, осуществления садоводческой, огороднической и хозяйственной дачной деятельности.
- Объекты, расположенные на этих земельных участках. Это могут быть и индивидуальные жилые дома, и другие постройки, для строительства которых получение разрешения не требуется. К таким, например, относятся сараи, беседки, бани.
Если владельцы участков и возведенных на них объектов до 1 марта 2020 года оформить документы по упрощенной схеме не успеют, им придется прибегнуть к стандартной процедуре. Особенно актуальным вопрос остается для тех, кто возвел на участке жилой объект. Причем тут можно выделить 2 ситуации:
- если по закону для возведения домика (например, садового) разрешение на строительство не требуется, то и регистрация его будет намного проще;
- для ИЖС ситуация после окончания амнистии будет сложнее, так как придется в обязательном порядке получать разрешение на строительство, если этого не сделать, дом просто признают самовольной постройкой.
Регистрация прав на земельный участок
В 2023 году, как и в предыдущие годы действия дачной амнистии, гражданин может зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный ему до 30.10.2001.
Для этого в орган регистрации прав (Росреестр) гражданин должен представить заявление на государственную регистрацию прав и любой документ, который подтверждает его право на земельный участок. Например, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении гражданину участка или акт (свидетельство) органа государственной власти о праве гражданина на участок. Если таких документов нет, можно представить выписку из похозяйственной книги, которую выдает орган местного самоуправления. Дополнительные документы для регистрации не потребуются.
Право собственности на земельный участок зарегистрируют за гражданином независимо от вида права, на котором участок был предоставлен ему ранее (на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования). Если гражданин владел участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то такое право прекращается с момента регистрации права собственности на участок. Регистрацию произведут и в том случае, если в документе, который подтверждает право гражданина на земельный участок, не указан вид права или нельзя его определить. В этой ситуации считается, что участок предоставлен гражданину на праве собственности.
Распространенные проблемы при оформлении
Трудности возникают, если нет правоустанавливающих документов. Но есть шанс решить этот вопрос, обратившись в местную администрацию или некоммерческое садовое товарищество, выделившее земельный участок. Можно найти информацию в архивах. Если не получится, придется отстаивать свое право в судебном порядке.
Из-за переходного периода возникает путаница. Возможны ситуации, когда необходимых данных о сельскохозяйственных землях, участках под ИЖС и строениях не окажется в кадастре Росреестра. Потребуется снова проводить межевание, потом постановку надела на кадастровый учет по амнистии.
Другая проблема – участок по площади больше, чем написано в документах. Чтобы оформить его, важно отсутствие претензий у соседей и садоводческой организации, иначе узаконить право на надел будет практически невозможно.
Еще один минус – участок относится к категории, оформление прав на которую не допускается, например, это земли лесного фонда, наделы, расположенные на территории историко-культурных и санитарно-защитных зон. Никакие обстоятельства не позволят зарегистрировать право собственности на них.
Дачная амнистия по ИЖС: нюансы и сложности
На практике может возникнуть ситуация, когда свидетельство на право собственности на участок, полученный до 30.10.2001, было утеряно и заявитель представляет в органы Росреестра дубликат.
Соответственно, дубликат должен быть выдан тем органом, которым выдавалось свидетельство. Но дело в том, что нормативные правовые акты, которые разрешали выдачу дубликата, уже утратили свою силу, поэтому вполне закономерным будет требование Росреестра представить в качестве правоустанавливающего документа выписку из хозяйственной книги органа местного самоуправления.
Земельный участок был приобретен в бессрочное пользование до 30.10.2001. У участка 2 владельца. Один из них хочет зарегистрировать право собственности на участок; второй противится. Как быть в данном случае?
Если вдруг второй собственник согласится на регистрацию, вам необходимо прийти в территориальный орган Росреестра со следующими документами:
- документом, подтверждающим право на земельный участок;
- кадастровым паспортом участка;
- квитанцией об оплате государственной пошлины;
- документом, удостоверяющим личность заявителя.
Регистрация проходит при участии 2 собственников одновременно.
Но если вы так и не добились согласия второго собственника, то обращайтесь с соответствующим заявлением в суд.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
Можно ли теперь строиться в охранных зонах и нарушать отступы?
Поправки нельзя расценивать, как возможность нарушать охранные зоны и правила застройки и землепользования при новом строительстве жилого дома. Мы как и прежде рекомендуем перед строительством заказывать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), услуга бесплатна, зато застройщик будет знать, где он может строить в соответствии с правилами застройки.
ВАЖНО: В информационном письме Росреестра от 19 января 2021 года №13-00021/21 указано, что в случае если здание возведено на земельном участке после утверждения и вступления в силу правил землепользования и застройки муниципального образования, то несоблюдение установленных отступов влечет за собой приостановку регистрационных действий на жилой или садовый дом.
Таким образом, для успешного прохождения кадастрового учета и регистрации здания, в декларации должна быть указана дата возведения постройки ДО утверждения правил застройки и землепользования. Декларация является неотъемлемой частью технического плана, подписывает ее собственник земельного участка.
Такой же принцип применяется и касательно охранных зон. Первостепенное значение будет иметь дата внесения информации об охранной зоне в ЕГРН. Так, если в декларации указано, что дом возведен раньше появления охранной зоны, то регистрация пройдет успешно.
До какого года продлена дачная амнистия
В феврале 2018 депутатами государственной думы рассматривалась возможность продления дачной амнистии. Павел Крашенинников, глава комитета Госдумы по законодательству и госстроительству, предложил законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2020 года.
Напомню, что начало проведение дачной амнистии пришлось на 2006 год. С того времени по упрощенному порядку зарегистрированы права примерно на 3,5 млн. индивидуальных домов и 7 млн. земельных участков. Глава Комитета Думы по законодательству и государственному строительству, уточнил, что продление «амнистии» позволит зарегистрировать свои права не менее 1 млн. владельцев недвижимого имущества.
Исходя из действующий редакции Закона РФ 93-ФЗ от 30.06.2006, срок действия дачной амнистии продлен до 1 марта 2020 года. Однако, в виду того, что ФЗ № 93 предусматривает упрощенную процедуру приватизации только для тех объектов, которые перешли в индивидуальное пользование до принятия действующего Земельного Кодекса, — можно сделать вывод, что здания построенные до октября 2001 года можно будет оформлять в собственность в упрощенном порядке и после окончания дачной амнистии.
Как перевести дачу в жилой дом по дачной амнистии
Дачный домик был возведен в короткие сроки, и полностью меня устраивал. Однако отсутствие каких-либо документов меня все-таки смущало. Да и не давали покоя мысли о том, что власти могут требовать большие налоги за эту не узаконенную постройку. Поэтому услышав про окончание «дачной амнистии», я тут же поехала узнавать как перевести свою дачу в жилой дом.
Уточню, что предварительно я пыталась найти в Интернете четкую инструкцию для оформления такой недвижимости, но так и не нашла ничего подходящего. Но все же одно я выяснила – обязательно необходимы правоустанавливающие документы на участок. У меня они есть (выписка из ЕГРН). Так как сделка купли-продажи была проведена через местную администрацию, и кадастровый номер на землю уже был выдан, то перерегистрация на меня прошла быстро.
Дачную амнистию можно определить как упрощенная процедура регистрации в собственность граждан дачных земельных участков, и расположенных на них объектов недвижимости.
Такая схема оформления действовала далеко не всегда! Ранее для оформления собственности на дачную постройку, нужно было подготавливать большое количество бумаг и заниматься дополнительными вопросами, например, получать акт ввода строения в эксплуатацию.
Поскольку большинство дачников являются гражданами пожилого возраста, для них такая процедура оформления была достаточно сложной. В результате чего, на участках возводились строения, которые не были оформлены надлежащим образом.
А значит и право собственности на такие объекты не было зарегистрировано, а у дачников не возникла обязанность уплаты подоходного налога за данное недвижимое имущество.
Помимо этого, если эти объекты юридически «не существуют», то они и не могут быть застрахованы. Это используют в незаконных целях страховые компании, выдающие страховки на постройки, не прошедшие регистрацию.
А в случае наступления страхового случая, выходит, что получить страховое возмещение за строение, которое по документам не существует, по действующему законодательству нельзя.
Для чего и был принят закон, который позволяет владельцам дачных участков получить право собственности на землю и дачные постройки по упрощенной схеме.
Вместе с тем до 1 марта 2021 года действует переходный период для тех граждан, которые начали строительство дома до вступления в силу уведомительного порядка (до 4 августа 2018 года) и не получали разрешение на строительство.
Такие граждане вправе направить уведомление о строительстве в уполномоченный орган, при этом получать разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию им не нужно. Если же граждане этого не сделают до 1 марта 2021 года, то после этой даты смогут оформить свои права только в судебном порядке. И то, если докажут, что их дом не нарушает строительных норм и не является самовольной постройкой.
«Таким образом, после 1 марта 2021 действие указанных положений дачной амнистии прекратится и в сложной ситуации окажется большое количество граждан, которые не воспользовались упрощенным порядком оформления своих прав на недвижимость», — сказал глава комитета Госдумы.
Кроме того, законопроект предлагает продлить на 5 лет срок действия положений о возможности направления уведомлений о строительстве жилых домов, строительство которых было начато до 4 августа 2018 года (т.е. до введения уведомительного порядка).
«Предлагаемые нормы послужат мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволят без лишних сложностей оформить свои права на строящуюся недвижимость», — сказал Крашенинников.
Он также отметил, что законопроект призван защитить права граждан на жилую «дачную» недвижимость и положительно скажется на динамике развития индивидуального жилищного строительства в целом.
На вопрос о «гаражной амнистии» Крашенинников сказал журналистам, что законопроект активно прорабатывается вместе с правительством, экспертным сообществом и в ближайшее время, скорее всего, будет внесен.