Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить квартирантов если нет договора аренды?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Имеют ли право выселять зимой? Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, арендодатель имеет полное право досрочно расторгнуть договор найма помещения в любой сезон года, в том числе и в зимнее время, но для этого необходимо иметь веские основания (больше о возможных причинах выселения, а также из какой жилплощади могут выдворить, а из какой — нет, читайте в этой статье).
Можно ли выселить квартирантов зимой по договору и без него?
Законодательно владелец квартиры может обратиться в суд для возможности досрочного расторжения договора найма, если арендаторы нарушают условия договора или установленные правила проживания в многоквартирных домах.
В случае, если арендодатель докажет факт нарушений со стороны арендаторов, то суд имеет право вынести решение о досрочном выселении жильцов.
Могут ли выселить, если нет договора? Также арендодатель может добиться выселения и личной договорённостью, если арендаторы готовы без судебного разбирательства освободить арендуемое жильё.
Стоит отметить, что если арендаторами являются пенсионеры, дети-сироты, инвалиды или родственники работников правоохранительных органов, погибших или пропавших без вести, то перед выселением арендодатель должен предложить иной вариант съема жилья для арендаторов.
В случае, если стороны соглашения не оформляли договор аренды, то арендодатель имеет право в любой момент отопительного сезона потребовать от жильцов освободить арендуемое жильё без обращения в судебный орган, так как без письменного договора арендодатель не имеет никаких обязательств по отношению к арендатору.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Итак, приняли решение выселять квартирантов.
Ваши следующие шаги:
- Пробуем договориться «полюбовно». Силу убеждения ещё никто не отменял. Если правильно аргументировать свои претензии к жильцам и подробно описать сопутствующие судебному разбирательству неудобства для них, есть вероятность в кратчайшие сроки добиться своего. Как вариант, можно предложить свою помощь в поиске другого жилья;
- Если договориться по-хорошему не получилось, составляем уведомление о выселении и подписываем его у квартирантов, желательно в присутствии двух свидетелей. В уведомлении прописываем причины выселения, данные жильцов, а также срок, в течение которого арендаторы обязаны покинуть жильё;
- Время пришло, а жильцы не съезжают, тогда подготавливаем исковое заявление в суд. Прикладываем к нему необходимый пакет документов, как то: подписанное уведомление, копии и оригиналы счетов на оплату, договор аренды, вещественные доказательства не соблюдения арендаторами договора найма и т. д.;
- После оглашения результатов судебного разбирательства при положительном решении по вопросу о выселении, жильцам даётся одна неделя на то, чтобы полностью освободить занимаемое помещение.
Как выселить арендаторов, живущих в квартире без договора найма?
Договор найма часто становится помехой именно, когда речь идет о выселении квартирантов. Это понятно, ведь он призван защитить права всех фигурантов сделки. Жильцы не реже страдают от произвола владельцев съемной квартиры, чем сами наймодатели от нерадивых квартиросъемщиков. Без оформленного соглашения хозяева квартиры могут выселить жильцов в два счета.
Первый способ можно без обиняков назвать «визитом вежливости». Владельцы собирают всю документацию на квартиру, не забывая о собственных паспортах, посещают жильцов и сообщают им о своем решении. Отказ арендатора освободить жилплощадь вполне может стать основанием для обращения в правоохранительные органы.
Второй вариант охарактеризовать учтивым сложно. Она заключается в том, что наймодатели, вооружившись документами и паспортами, тоже приходят в гости к квартирантам, но только в их отсутствие. Пригласив в качестве свидетелей соседей, хозяева выносят вещи жильцов из квартиры, даже не озаботившись охраной имущества. Юристы категорически не советуют так поступать, но в крайних случаях эта мера слывет вполне действенной, особенно, если обеспечить присутствие участкового.
Как выселить жильцов из квартиры при наличии договора найма?
Подписание соглашения с квартиросъемщиком обязывает всех участников действовать только в соответствии с буквой закона. Документ призван защитить, как владельцев сдаваемой квартиры, так и их клиентов. Выселение в таком случае потребует обращения в суд. Собственникам не стоит бояться этой процедуры, так как закон в большинстве случаев оказывается на их стороне. Общий порядок освобождения съемных жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентирован законом (ст. 679, 680, 687, 688 ГК РФ) и судьи будут руководствоваться, прежде всего, правовым инструментарием. Выселение нанимателей из социального жилья проводится также на основании решения суда (ст. 91.12 ЖК РФ).
Чтобы судебное разбирательство прошло гладко, юристы рекомендуют фиксировать нарушения временных жильцов. К примеру, доказать неплатежеспособность можно, заведя специальную ведомость с датами и суммами платежей, а в отношении нарушителей спокойствия записывать все жалобы соседей и обращения к участковому. Наличие неоспоримых доказательств ускорит судебный процесс, ведь по закону во время его проведения квартиранты имеют право не покидать съемную жилплощадь. Ведомости, справки и прочие доказательства играют роль сопровождающей документации и крепятся к исковому заявлению. Чем грамотнее будет составлено обращение в суд, тем быстрее и эффективнее пройдет процесс. Здесь, как и в прочих случаях, лучше не пренебрегать содействием квалифицированного адвоката.
Не стоит забывать и о том, что законодательство предусматривает определенную степень защиты для некоторых категорий граждан. Согласно законодательным нормам, из съемного жилья не могут быть выселены:
— граждане пенсионного возраста;
— инвалиды (1,2 группа);
— военнослужащие с семьями;
— лица, нуждающиеся в жилплощади (необходима постановка на учет).
— несовершеннолетние дети и сироты.
Как выселить квартирантов без договора? Уже было сказано, что этот процесс более трудный, нежели при его наличии. Устная форма не даёт никаких гарантий съёмщику, но и арендодателю может принести немало проблем. Во всяком случае, если вы настроены решительно и все предупреждения не дали результатов, придётся идти на крайние меры. Особенно если ваши квартиранты не имеют с вами никаких связей: родственных или дружественных. Всё это только усложнит задачу.
От вас потребуется обращение в правоохранительные органы. Они заявятся в квартиру без предупреждения и укажут квартирантам на выход. В этом случае вам, конечно же, придётся заплатить штраф. За что? За сокрытие доходов и уклонение от налогов. Но, как показывает практика, если вы где-то указывали в декларациях сведения о получении прибыли с квартиры, никаких денег отдавать не нужно. И конечно же, милиция не особо любит вмешиваться в жилищные вопросы. Поэтому редко получается вот так легко и просто отделаться от квартирантов, которые не нарушают тишину и покой.
Выселить квартирантов с ребёнком не так уж и легко. Нередко такие семьи прибегают к съёму жилья, но они не в состоянии соблюдать в полной мере условия договора. Пойти на уступки можно, но всякому терпению и милосердию рано или поздно наступает конец. И вопрос о выселении всё равно когда-нибудь встанет.
Как лучше действовать? Во-первых, семьям с детьми стоит дать время на поиск нового жилья. От 2 до 6 недель – это средний показатель. Во-вторых, если у людей имеется временная регистрация в вашей квартире, их выселение возможно только после прописки в другое место. Так что процесс этот не такой уж и простой. Не имеет значения, в какое время года вы задумали освободить жильё – временная регистрация наделяет нанимателей определёнными правами. Их придётся уважать. Во всяком случае, все разбирательства придётся проводить в суде. Без него у вас могут возникнуть неприятности. Также в суд обращаться следует при нарушении условий договора семьёй с детьми, ведь предел есть всему. Никто из соседей не станет терпеть постоянно орущих детей и шумных родителей. Если вы сами не решите ситуацию, то уже на вас будут писать жалобы, как на арендодателя, неспособного урегулировать проблемы с квартирантами. И тогда нужно будет и держать оборону, и вести борьбу одновременно.
Выселение арендатора из квартиры, если договор есть
То, как будет происходить процесс выселения квартирантов напрямую зависит от того, закончился срок действия договора аренды или нет. Арендаторы теряют право занимать жилплощадь, если сроки договора вышли. Это означает, что собственник может использовать порядок тождественный случаю, когда договор не заключался.
Если срок действия договора еще не истек, у собственника должна быть веская причина для выселения квартирантов из своей квартиры. Возможные основания для расторжения были прописаны выше.
Российское законодательство в большей степени встает на защиту квартиросъемщиков. Так, например, у арендатора есть право преимущественного найма жилья. Оно означает, что в течение года после окончания срока действия договора аренды собственник не сможет сдать помещение другому лицу, если предыдущий арендатор четко изъявляет желание продлить договор.
Процесс выселения усложняет существенная оговорка в ст.687 ГК РФ. Согласно закону, при появлении претензий собственник должен дать арендатору возможность реабилитироваться и исправить ситуацию в разумные сроки.
Собственнику, чаще всего, приходится обращаться в суд. Чтобы закон был на стороне арендодателя, ему необходимо направить квартирантам письменное уведомление о необходимости устранения нарушений условий договора. В уведомлении также прописывается, что в противном случае собственник вынужден выселить квартирантов.
Отличия выселения в отопительный сезон
Сезон года никак не влияет на юридические отношения между арендатором и арендодателем. Если между сторонами составлен письменный договор аренды, то собственник недвижимости должен обратиться в суд для процедуры выселения жильцов. Это возможно сделать, например, если квартирант:
Также причинами выселения могут послужить ситуации, которые не зависят от сторон договора, например, здание, в котором арендуют собственность, определено под снос.
После того, как арендодатель обратился в суд, а суд вынес решение о досрочном выселении квартирантов, направляется исполнительный лист для квартирантов (больше о том, когда требуется исковое заявление о выселении из квартиры и как его правильно составить, читайте тут). Исполнительный лист сообщает о том, что квартиранты должны покинуть арендуемое помещение в течение десяти календарных дней после вступления судебного решения в законную силу.
При отсутствии договорных отношений арендодатель может в любой момент потребовать от жильцов освободить помещение без каких-либо причин, установленных Жилищным кодексом, так как между сторонами отсутствуют юридические отношения, соответствующие права и обязательства. Жалобы квартирантов на слишком низкую температуру и отсутствие другой жилплощади не являются основанием для продления проживания.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Ответственность собственника
Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.
При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:
- гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
- административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
- уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.
Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:
- штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
- арест продолжительностью до полугода;
- тюремное заключение до 1 года;
- принудительные работы на тот же срок.
Основания для выселения
Единственная причина, по которой квартиранты могут быть выселены досрочно – расторжение договора найма. Основаниями для досрочного расторжения договора могут стать:
- использование жилого помещения не по назначению (под офис, склад, студию, мастерскую и т.п.);
- длительная просрочка по арендной плате (обычно более полугода, если в договоре не указан иной период);
- асоциальный образ жизни нанимателей (злоупотребление алкогольными напитками, пьяные дебоши, постоянный шум, мешающий отдыху соседей, другие подобные нарушения);
- перепланировка жилого помещения без согласия собственника;
- приведение жилого помещения в нежилой вид, порча хозяйского имущества;
- извлечение из квартиры прибыли без согласия владельца (сдача квартиры в поднаем).
Невозможно досрочно расторгнуть договор аренды жилого помещения за один день. Собственник жилого помещения обязан заблаговременно оповестить арендатора о том, что он намерен расторгнуть договор. Для этого он должен передать квартиранту официальное уведомление о намерении расторгнуть договоренности, причем, не позднее, чем за неделю до указанной даты выселения.
Процедура выселения будет зависеть от наличия (либо отсутствия) договора найма жилого помещения. Если такой договор был заключен официально, владелец жилого помещения отчислял НДФЛ в размере 13% от суммы арендной платы, арендодатель может требовать принудительного выселения квартиранта в суде.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Можно ли выселить без договора
Заключение устного договора аренды не дает никаких гарантий ни арендатору, ни арендодателю, поэтому не стоит ограничиваться лишь договоренностями.
Выселить без договора аренды конечно можно. Ведь наниматель не имеет никаких прав на проживание в помещении. Однако бывают случаи, когда жильцы не желают покидать квартиры.
В этом случае обращаться в суд накладно. После процесса судья передаст данные в налоговые органы, собственнику придется уплатить сумму налога на доход за весь период получения дохода от арендатора.
Внимание! Зачастую жильцы запугивают собственников тем, что обратятся в налоговую службу. Не стоит бояться. Самостоятельно заявите о том, что вы некоторое время сдавали квартиру в аренду, но договора не заключали. Затем подайте налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатите налог. Теперь можно обращаться в суд. Аргументы жильца не примут во внимание.
Кроме того, можно обратиться к участковому. Если он обнаружит, что у жильцов нет никаких документов на проживание в помещении, квартирантов обяжут покинуть квартиру незамедлительно.
Эти и многие другие причины могут выступить главным основанием жильцов в соответствии с нормами гражданского законодательства. Стоит также отметить, что процедура выселения может осуществляться различными способами в зависимости от того, заключался договор ранее или нет. Рассмотрим каждый из вариантов несколько подробнее, чтобы вы имели хоть некоторое представление.
Договор аренды менее, чем на 12 месяцев не регистрируется в регпалате или где там ещё И ВСЁ. Никакого отношения к уплате налогов срок аренды не имеет.
Даже арендная плата за 1 день подлежит налогообложению в размере НДФЛ 13%.
И далее от суммы неуплаченных налогов зависит статья, по которой накажут.
Но есть нюанс — налоги необходимо уплатить не мгновенно, а до конца марта следующего года.