Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проводится оценка квартиры для нотариуса?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка недвижимости это лицензированный вид деятельности. Несмотря на намерения правительства перевести оценку на саморегулирование, пока что требуется получить лицензию. Именно она вызывает много вопросов. Например, многие отмечают, что в Казахстане лицензия выдается только по 2 направлениям — «интеллектуальная собственность» и «недвижимость и оборудование». Хотя недвижимость никак не связана с оборудованием. Это два разных направления. Еще один момент — лицензия на оценку недвижимости бессрочная. То есть человек с такой бумагой, который не работал много лет и утратил квалификацию, по закону, все равно эксперт по оценке недвижимости.
Сколько стоят услуги оценщиков?
- За квартиру площадью менее 100 кв. м — от 5 000 тенге, жилой дом с земельным участком — от 10 000 тенге. При площади более 101 квадрата добавляется 50 тенге за каждый квадратный метр.
- Земельный участок под ИЖС, ЛПХ, садоводство — от 10 000 тенге, под строительство коммерческой недвижимости, МЖС и крестьянское хозяйство — от 15 000 тенге, для сельскохозяйственных угодий — от 20 000 тенге.
- Ущерб имущества (залив, пожар и т. д.) — от 15 000 до 50 000 тенге.
- Магазин, офис — от 15 000 тенге за объект площадью 100 кв. м + 40 тенге за 1 кв. м свыше 101 квадрата.
- Административное, складское, производственное здание — от 15 000 тенге за объект до 25–60 тенге за 1 кв. м (чем больше площадь, тем меньше плата).
Заказная оценка недвижимости — истоки пагубного явления
Кроме того, вызывает возмущение необходимость получения лицензии как физическим, так и юридическим лицам. Но, по закону в составе юрлица должно быть 2 физических лица. Напрашивается вопрос, зачем юридическому лицу получать разрешение, если оно уже есть у физлиц.
Выделяется и другой недостаток — действие лицензии на всей территории страны. По действующему законодательству каждый оценщик недвижимости может приехать в любой населенный пункт и развернуть деятельность даже без знания местного рынка недвижимого имущества. Здесь есть большие риски проведения некачественной либо заказной оценки.
Таким образом, профессия оценщика в Казахстане требует лишь наличия лицензии. Сейчас достаточно часто лицензию получают для работы с конкретными заказчиками. Подобная ситуация привела к ужесточению конкуренции. Сегодня оценщики соглашаются на любые условия клиентов, что приводит к процветанию заказной оценки.
Какие документы нужны для оценки?
Прежде, чем обращаться в государственный орган или частную организацию за оценочной экспертизой, следует заблаговременно подготовить документы, которые потребуются эксперту для работы.
В зависимости от вида наследственного имущества (квартира, транспорт, земельный надел, ценные бумаги и проч.), потребуются следующие документы:
- паспорт наследника;
- правоустанавливающие документы на наследственное имущество (договор купли-продажи, справка-счет, акт о выделении земельного участка в личное владение, сберкнижка, выписка из реестра акционеров, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН – в зависимости от вида имущества);
- техническая документация (выписка из ЕГРН с кадастровыми данными, паспорт БТИ, технический паспорт транспортного средства);
- справка о наличии или отсутствии задолженности, запретов, арестов и других обременений на наследственное имущество.
Кто наделен правом оценивать имущество?
Законное право на оценку наследуемого имущества имеют только оценщики – юристы, специально подготавливаемые для решения подобного рода задач.
Поскольку оценка наследства представляет собой трудный и не лишенный потенциальных юридических ошибок процесс, то проводить эту процедуру и выдавать клиентам отчеты могут только те юристы-оценщики, чьи квалификационные навыки соответствуют требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно ему, квалифицированным оценщиком будет являться член саморегулируемой некоммерческой организации оценщиков, подтвердивший свою ответственность страховкой в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При этом оценщик должен иметь высшее юридическое образование, не иметь судимости и регулярно проходить курсы повышения квалификации.
Как заказать оценку недвижимости
Наша компания «Агентство Тілек+» предоставляет услуги по оценке жилой, коммерческой, нежилой, производственной недвижимости.
Для того, что бы заказать оценку недвижимости в городе г. Астана, а так же других городов , необходимо обратиться любым удобным способом в нашу компанию — по телефону или через форму заказа на сайте. После этого с Вами свяжутся наши специалисты для уточнения необходимой информации:
- тип недвижимости;
- площадь объекта;
- месторасположение;
- наличие документов на право собственности;
- удобное время выезда эксперта на объект оценки для осмотра.
После оформления заявки на проведение оценки недвижимости, необходимо, по возможности, предоставить копии или фото правоустанавливающих документов на оцениваемую недвижимость, что бы оценщик смог предварительно с ними ознакомиться.
В согласованное время, оценщик выезжает на место для проведения обследования, а так же сбора необходимой информации для дальнейшего расчета стоимости объекта.
В течении 1-3 рабочих дней (в зависимости от типа и сложности объекта), оценщик проводит анализ и расчет стоимости недвижимости. Цена формируется исходя из множества различных факторов:
- месторасположение объекта, его удаленность от центра (города, районного центра);
- площадь объекта;
- техническое состояние конструктивных элементов;
- дата постройки и последнего ремонта;
- окружающая инфраструктура, рельеф;
- анализ рынка аналогичных объектов;
- и т.д.
Процедура инвентаризационной оценки квартиры
Для получения справки об инвентаризационной стоимости квартиры нужно обратиться в БТИ с заявлением. Оно пишется на бланке, выданном ответственным специалистом. В бланке указывается, что для наследования требуется провести инвентаризацию квартиры.
К заявлению прилагается пакет документов:
- паспорт (оригинал и копия);
- нотариальная выписка о вступлении лица в наследство;
- выписка из Росреестра на квартиру, о праве собственности наследодателя.
После обработки заявления, с заявителем свяжется специалист и назначит дату инвентаризации. В назначенный день будет проведена инвентаризация квартиры. На основании полученных в результате инвентаризации сведений, будет выдана документация:
- справка о проведении инвентаризации;
- инвентарный план помещения;
- справка об инвентаризационной стоимости квартиры.
Оценка квартиры для нотариуса при оформлении наследства осуществляется на основании договора, заключенного между заявителем и организацией, предоставляющей квалифицированную услугу. Договор может быть составлен в любой форме, главное, чтоб он отражал основные аспекты процедуры. В нем следует указать цель, с которой производится оценка квартиры (для наследства в данном случае), а также основание для проведения процедуры, вид всех произведенных работ, а также дата их проведения. Юристы настоятельное рекомендуют не откладывать оценку и провести ее как можно быстрее, ведь она необходима нотариусу для окончания наследственной процедуры и выдачи соответствующего свидетельства на право владения. Как показывает практика, в большинстве случаев оценка квартиры для наследства занимает не более трех рабочих дней. Если за дело берется настоящий профессионал, он может справиться еще быстрее. В настоящее время специалисты предлагают и срочные услуги, правда, за дополнительную плату.
Как провести оценку квартиры при наследовании
При наследовании жилья нужно уплатить государственную пошлину за оформление прав на наследство. Её размер связан с ценой квартиры. Поэтому для определения точной суммы нужна экспертиза цены недвижимости.
Также определение цены нужно при разделении долей наследства, когда наследники сами не могут этого сделать или возникают споры о стоимости каждой доли.
Сам по себе процесс определения стоимости – техническая стадия получения наследства. С ним обычно не возникает споров, в отличие от раздела имущества.
Заключается процедура оценки в изучении специалистом документов на квартиру и посещении самой квартиры. Делается это за 2-3 дня, но иногда по просьбе заказчика оценку могут провести и за один день.
При проведении оценки специалисты учитывают разные параметры:
- местонахождение района;
- тип здания;
- наличие инфраструктуры.
Один из распространенных методов определения рыночной стоимости объекта недвижимости – сравнительный. Он особенно актуален при оценивании типовых квартир в многоквартирных домах.
Порядок проведения оценки:
- в базовой цене здания могут применять повышающие/понижающие коэффициенты;
- за основу берутся достоинства/недостатки местности, на которой находится дом;
- учитывается возраст здания, состояние жилья, наличие узаконенной перепланировки, качество используемых стройматериалов при проведении ремонта, состояние сантехники.
Что такое оценка квартиры при наследстве?
Оценка квартиры для наследства – это определение стоимости этого объекта недвижимости на дату смерти наследодателя.
Видов оценок существует несколько:
- инвентаризационная;
- кадастровая;
- рыночная.
Давайте рассмотрим каждую из них по-отдельности:
- Первая – это стоимость недвижимости учетная, именно она занесена в базы данных бюро инвентаризации.
- Кадастровая стоимость введена сравнительно недавно, ее по закону предписано пересчитывать чрез каждые 5 лет, а это обозначает, что если пятилетний термин на исходе, то оценка подлежит корректировке, и ее можно обновить на дату ухода из жизни ее хозяина.
- Рыночная же оценка имеет цифру, максимально приближенную к реальной, то есть к такой, по которой объект жилой недвижимости можно продать.
Выгоднее всего наследнику брать за основу именно инвентаризационную оценку, в этом случае величина госпошлины будет самой невысокой. Те, кто желает подстраховаться, могут заказать справку в Росреестре, в этом документе будет указана кадастровая стоимость, которая зафиксирована в ГКН, и сравнить цифры.
Случается всякое, поэтому такой шаг может вполне себя оправдать, если суммы в базе кадастра и БТИ окажутся близкими.
Какова стоимость оценки квартиры для наследства? Независимый оценщик выполнит расчеты в срок до 5 дней, запросив от 2500 руб., а справка в БТИ обойдется примерно в 600 руб.
В Кадастровой палате справки выдают бесплатно, срок ожидания составляет 5-7 дней. Нотариус обязан выбрать меньшую из сумм, и именно от нее отсчитать процент для уплаты госпошлины.
Сам же наследник не будет иметь оснований терзаться, что недоплатил в казну. Но полной уверенностью можно заказывать инвентаризационную оценку квартиры для вступления в наследство, это вполне законно.
Для чего нужно оценивать получаемое наследство
Перед тем, как вступить в права наследования и получить документ, подтверждающий право на наследство, каждый наследник должен заплатить госпошлину, сумма которой зависит от нескольких факторов:
- От того, к какой очереди наследования относится наследник;
- Какова стоимость имущества, которое должно быть получено в наследство.
Поэтому, целью проведения оценки наследственного имущества является, прежде всего, получение официального документа, благодаря которому будет правильно рассчитана сумма государственной пошлины. При этом оценивается не только недвижимость (квартира, дом или дача), оценивать приходится любое имущество, которое может представлять ценность.
Например:
- Недвижимость (сюда относятся не только жилые помещения, но и нежилые строения);
- Любые виды транспортных средств;
- Акции и другие ценные бумаги;
- Все движимое имущество, которое можно отнести к разряду ценного;
- Огнестрельное, холодное и коллекционное оружие;
- Все, что относится к интеллектуальной собственности;
- Бизнес.
Для чего при оформлении наследства необходима оценка?
Порядок процедуры по наследству регламентируется Гражданским кодексом РФ. Согласно закону, для вступления в наследство граждане обязаны оплатить госпошлину. Ее размер напрямую зависит от степени родства. Наследники первой очереди должны оплатить 0,3% от стоимости недвижимости. Для остальных категорий ставка в 2 раза выше. Таким образом, оценка квартиры для наследства выполняется с целью определения рыночной цены и расчета госпошлины.
Внимание! Согласно законодательству, несовершеннолетние наследники, а также лица, которые проживали совместно с наследодателем, освобождаются от оплаты госпошлины, но не от обязанностей по оценке имущества. При оформлении наследства им, так же как и другим категориям граждан, следует обратиться к независимым оценщикам.
Но расчет госпошлины для нотариуса — это не единственная причина, обуславливающая необходимость оценки. Помимо этого процедуру заказывают для установления доли в недвижимом имуществе, что особенно важно в том случае, когда наследование происходит по закону (в отсутствие завещания). И наконец, еще один аргумент в пользу обращения к экспертам состоит в том, что при судебном разрешении спора по наследству, если таковое состоится, суду потребуется достоверная информация о стоимости, полученная из независимого источника.
Порядок оценки наследства
Порядок оценки наследства находится в прямой зависимости от объекта наследуемого имущества и конечной цели проводимых оценочный действий.
Работа экспертов-оценщиков заключается в сборе сведений и формировании выводов, лежащих в основе результатов оценки (стоимости имущества).
Отчет должен включать в обязательном порядке:
- дату составления и порядковый номер;
- основание для оценки имущества;
- сведения об оценщиках;
- цель оценивания;
- подробное описание объекта оценивания;
- используемые стандарты, с помощью которых определяется стоимость ценностей;
- дату определения стоимости имущества и т.д. (ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).
При оценке недвижимого имущества в экспертное учреждение необходимо предоставить пакет документов, которые подтверждают право на имущество, сведения о расходах, произведенных при обслуживании, подтверждение уплаты всех начисленных налогов, а также, в зависимости от вида недвижимого имущества, другие сведения.
Оценка квартиры или дома производится с помощью анализа рынка недвижимости. Определение стоимости и выдачу самого оценочного документа может произвести учреждение гостехинвентаризации (БТИ), а в населенных пунктах, в которых не проводились инвентаризационные мероприятия, — органы муниципальной власти.
Альтернативным шагом может быть обращение в частную оценочную фирму, при этом стоимость недвижимого имущества, в отличие от оценки БТИ, будет, как правило, близка или равна рыночной.
Для расчета госпошлины наследники могут предоставить нотариусу оценочный документ, в котором указана инвентаризационная, рыночная, кадастровая или номинальная стоимость имущества (ст. 333.25 НК РФ).
Однокомнатная квартира подлежит разделу на равные части. Так как у наследников имелось собственное жилье, они приняли решение продать квартиру, а вырученную сумму, согласно завещанию, поделить поровну. Для оценки квартиры и составления отчета об оценке, дети умершей обратились в частную оценочную компанию «Эксперт-риелт», которая составила отчет и определила рыночную стоимость квартиры в размере 1,7 млн. руб.
Таким образом, наследники, в конечном итоге, поделили полученную сумму пополам, возместив при этом расходы на проведение экспертизы соразмерно доле в наследстве. В свою очередь, нотариус, для расчета государственной пошлины, взымаемой с наследников, использовал рыночную стоимость недвижимости, указанную в оценочном отчете компании «Эксперт-риелт».
При определении стоимости земельного участка исходят из цели пользования землей, а также ее предназначения (например, рыночная стоимость земли сельхозназначения существенно ниже, чем участков для индивидуально жилищного строительства). Для произведения оценки участка земли эксперту нужно передать:
- пакет документов, устанавливающих право на земельный участок;
- данные о границах участка;
- информацию о категории земли (сельхозназначения и т.п.);
- сведения о наличии и техническом состоянии инженерной инфраструктуры и т.д.
Для оценки транспортных средств, в рамках наследования, эксперту предоставляется паспорт ТС, свидетельство о регистрации, указывается пробег и сведения о проведенном техническом обслуживании. Инициирование оценочных действий в отношении ТС проводят, в большинстве случаев, для определения нотариальной пошлины. Оценка переходящей по наследству иностранной валюты производится по курсу Банка России.
Оценка доли в имуществе целесообразна, когда происходит слияние, поглощение, разделение, или ликвидация коммерческой организации, т.к. это позволяет четко определить фактическое соотношение собственности среди владельцев.
- Кадастровая палата;
- БТИ (кроме земельных участков);
- регистрационная палата (земельные участки);
- территориальное подразделение Росреестра;
- судебно-экспертные учреждения, действующие при органах юстиции (только в отношении транспортных средств);
- независимые бюро оценщиков (проводят оценку любого имущества, в том числе бизнеса, авторского права).
Алгоритм проведения оценки в отношении наследства:
- констатация смерти наследодателя;
- обращение в день открытия наследства (смертинаследодателя) с заявлением на предмет оценки в уполномоченное учреждение или организацию (ознакомление с наличием лицензии);
- предоставление необходимых документов;
- ознакомление и подписание договора на возмездное оказание услуг;
- принятие документов и осуществление оценки (в рамках 5 рабочих дней);
- оплата услуги;
- возврат документов, выдача акта выполненных работ и отчета о независимой оценке;
- передача отчета в нотариальную контору;
- получение свидетельства о наследстве.