Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обменять квартиру на частный дом в Новосибирске». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Теперь расскажем, как поменять дом на квартиру по договору обмена. Стоит сразу отметить, что по своей природе договор мены отличается от купли-продажи минимально. В равноценной мене участвуют всего две стороны.
Каталог домов и коттеджей в Новосибирске
| Число комнат: | 1 2 3 4 5 и более |
| Тип: | Частный дом Коттедж Таунхаус Особняк |
| Район: | Дзержинский Железнодорожный Заельцовский Калининский Кировский Ленинский Октябрьский Первомайский Советский Центральный |
Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:
- равноценный;
- с доплатой;
- смешанный.
Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.
Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.
Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.
Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.
Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:
- муниципальную недвижимость;
- общественное имущество;
- государственная собственность;
- имущество жилищного фонда.
Процедура обмена квартир на дома согласно законодательству РФ
Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.
Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.
На практике обменивающиеся люди чаще сталкиваются с неравноценным обменом и обычно решают проблему самостоятельным соглашением между собой. Все особенности обмена оговариваются на стадии договора, который составляет нотариус.
Как обменять частный дом на квартиру по договору мены?
Если подключается третья (банк, например, если мена с доплатой), то по факту договор практически не будет отличаться. Многие риелторы вводят своих клиентов в заблуждение, говоря, что мену дома на квартиру или на две можно оформить через договор купли-продажи, хотя называть обмен с доплатой простой меной не совсем правильно.
По сути, можно обменять свою недвижимость на однокомнатные, 2-х и на 3-комнатные квартиры, разница будет лишь в сумме доплаты и, соответственно, в нескольких строках в договоре. Например, очень важно правильно указать предмет договора: дом описывается полностью, включая адрес, полную и жилую площадь, размер участка, размеры и расположения придворных построек и тому подобное. То же касается и квартиры: в договоре должно быть зафиксировано всё.
Нормы законодательства при обмене
При оформлении сделок обмена исходят из положений ч. 2 гл. 31 ГК РФ. Конкретные правила оформления мены указаны в ст. 567-571 ГК РФ. Помимо Гражданского Кодекса, необходимо учитывать положения, установленные в законе №218-ФЗ «О госрегистрации» от 13.07.2015.
| Норма закона | Разъяснения |
|---|---|
| Ст. 32 закона № 218-ФЗ | Определяет порядок обращения в регистрирующий орган для регистрации сделки. |
| Ст. 33 закона №218-ФЗ | Устанавливает сроки обработки обращений и внесения изменений в базу Росреестра. |
| Ч. 2 ст. 567 ГК РФ | Утверждает порядок мены аналогично купле-продаже. |
| Ст. 568 ГК РФ | Предусматривает возможность обмена без доплаты или с ней, если объекты признаны равноценными. |
Чтобы подтвердить равноценность обмена, следует провести оценку обеих объектов недвижимости. Если будет выявлена разница в стоимости, стороны определяют сумму доплаты и условия расчетов.
Чтобы сделка была благополучно зарегистрирована, необходимо соблюсти все нормы законодательства. Составление договора мены следует доверить опытному юристу.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Различные варианты обмена жилплощади в Москве
При принятии решении об обмене жилплощади в Москве на пригород по различным причинам, необходимо учитывать некоторые особенности. Например, возможность подъехать к частному дому на личном автомобильном транспорте или же возможность добраться до Москвы на общественном, что также является немаловажным фактором, когда решите менять недвижимое имущество.
В современных коттеджных посёлках в пригороде Москвы есть все необходимое для комфортной жизни: магазины, садики, школы и так далее. Как правило, такие поселения оформляются в единое целое и выглядят весьма привлекательно, нежели некоторые районы в самой Москве.
Для совершения обмена, например, своей однокомнатной квартиры в Москве, вы можете выбрать интересующий вас дом недалеко от Москвы. Соответственно, если у вас квартира больших размеров в Москве или же другом городе, то это даёт явное преимущество в выборе жилого помещения.
Иногда жители Москвы принимают решение купить более дешёвую жилплощадь, чтобы на разницу в стоимости между квартирой в Москве и частным домом сделать себе необходимый ремонт. Это неким образом меняет их условия проживания. В том случае, если в настоящий момент вы не готовы полностью оплатить покупку жилого дома, то возможен вариант покупки земельного участка, на котором вы самостоятельно осуществите постройку коттеджа вашей мечты. При таком развитии ситуации, строительство может затянуться на какой-то период, что необходимо также принимать во внимание.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.
Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.
Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.
Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.
Как ранее уже упоминалось, обмен объектов недвижимости оформляется в форме встречной купли-продажи. Это является отличительной чертой данного вида сделок, и существенно их усложняет.
Кроме того, в связи с тем, что сделка производится с объектом недвижимости, а к сделкам с недвижимостью законодатель предъявляет особые требования. Такое требование выражается в их обязательной государственной регистрации.
То есть, после подготовки необходимого пакета документов, документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. По истечении 1 месяца (именно такой срок отводится на регистрацию), стороны сделки получат документы, подтверждающие право собственности на приобретаемые объекты.
Ну и в случае если к индивидуальному жилому дому прилагается земельный участок, возникнет отдельная процедура по оформлению документов на данный земельный участок, а также оформление сделки по его передаче.
Обмен дома на муниципальную квартиру
Муниципальное жилье невозможно обменять на домовладение, которое, априори, является собственностью владельца.
Для этого необходимо его приватизировать, только после этого юридически возможно квартиру обменять на объект, находящийся в частной собственности. Другим способом обмена является регистрация владельца дома в муниципальной квартире, переоформление договора социального найма на его имя, что предусматривает возможность приватизации квартиры.
Не стоит забывать, что в случае приватизации жилья и его последующего обмена возникает подоходный налог, так как имущество будет находиться во владении менее трех лет. Для определения налога следует знать, что 13% ПДХЛ возникают от суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей.
Существует три возможных варианта обмена частного дома на квартиру:
- Прямой обмен объектов недвижимости с доплатой.
- Продажа дома для последующей покупки квартиры.
- Продажа дома и одновременная покупка квартиры.
В первом варианте оформляется договор мены. Этот способ имеет существенные преимущества:
- сокращение расходов на регистрацию сделки в два раза, так как потребуется регистрировать в Росреестре только одну сделку вместо двух при оформлении купли-продажи;
- отсутствие риска потерять жилье даже если сделка будет оспорена – в этом случае каждая сторона останется владельцем своего изначального имущества;
- экономия времени на оформление и регистрацию сделки.
Однако, несмотря на столь значительные плюсы, непосредственный обмен имеет и отрицательную сторону. В случае оформления договора мены отсутствует возможность выбора. Дело в том, что предложений об обмене в разы меньше, чем предложений о продаже. Среди имеющихся объявлений непросто подобрать подходящее, ведь нужно чтобы недвижимость устраивала обе стороны.
Все это порождает еще один существенный минус прямого обмена – длительный поиск подходящей альтернативы. Некоторые люди ищут нужный объект для оформления мены годами.
Во втором варианте заключается две сделки. Обе они оформляются посредством договора купли-продажи. Такой способ наиболее популярен, так как в этом случае не приходится подстраиваться под ограниченное число предложений на рынке.
В третьем варианте участвует целая цепочка альтернативных сделок, поэтому без помощи риелторов тут не обходится. В подобных сделках участвует как минимум три собственника. Весь процесс очень сложный.
В рамках статьи мы более подробно остановимся на первом варианте оформления обмена дома на квартиру.
Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:
- равноценный;
- с доплатой;
- смешанный.
Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.
Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.
Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.
Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.
Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:
- муниципальную недвижимость;
- общественное имущество;
- государственная собственность;
- имущество жилищного фонда.
Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.
Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.
Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.
Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.
Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.
Понятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.
Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.
Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.
На сегодняшний большой популярностью среди способов покупки квартиры в новостройках Новосибирска пользуется «Trade-in» или обмен старой квартиры на новую. Поэтому все больше застройщиков Новосибирска начинают предлагать программу «Trade-in», вдобавок к уже имеющимся способам покупки, таким как рассрочка или другие ипотечные программы.
Такой вариант покупки отлично подойдет тем, у кого уже есть в собственности недвижимость, но необходимо улучшить жилищные условия, с наименьшими хлопотами и временными затратами.
Есть несколько типов «Trade-in», которые используют застройщики Новосибирска:
Классический обмен. Он подразумевает собой выкуп квартиры застройщиком, либо подрядчиком, который находится в партнерских отношениях с компанией.
Процедура обмена происходит следующим образом: Сначала покупатель выбирает квартиру у застройщика, которую он хочет приобрести и бронирует ее.
Затем заполняется заявка на оценку квартиры, в этой заявке предоставляется пакет документов, подтверждающих право собственности, а также технические характеристики квартиры.
Если объект отвечает первичным критериям, по которым он принимается в зачет, то специалист выезжает на объект и производит оценку. Стоимость озвучивается продавцу, если цена устроила и продавца и покупателя, то начинается процесс купли-продажи на территории застройщика. Оформляется сделка продажи старой квартиры и покупки новой квартиры у застройщика. Если средств от продажи квартиры не хватило, то покупатель осуществляет доплату из собственных средств, либо берет ипотечный займ. Если же средств оказалось больше, то застройщик возвращает разницу.
В Новосибирске некоторые застройщики готовы выкупить квартиру, на которую уже оформлена ипотека, и следующее ипотечное решение покупатель получит уже на новую квартиру. Существует ряд застройщиков, которые принимают к обмену автомобили.
Однако стоит помнить, что застройщик оценивает квартиру немного ниже рыночной стоимости. Процент занижения у застройщиков отличается, поэтому две компании могут назвать разную цену.
Другой способ обмена подразумевает собой обычную продажу. Иными словами, придя в офис, вы бронируете понравившуюся квартиру на длительный срок. Специалист по недвижимости проводит оценку квартиры и называет рыночную стоимость, по которой он сможет в короткие сроки ее реализовать.
Затем начинается активная работа специалиста, который занимается продажей квартиры.
Такой способ позволит избежать дисконта, который застройщик устанавливает при классическом обмене. Возможно, что удастся продать квартиру дороже той суммы, которая была предложена на обмен.
Как можно разменять квартиру?
Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:
- На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.
- На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.
- На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.
Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.