Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передается ли понаследству земля в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наследовании права на земельные участки нотариус, прежде всего, запросит документы, определяющие права наследодателя. Не возникает вопросов, если земля принадлежала ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Если земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование, он не переходит по наследству. В то же время, возведенные на нем дома, сооружения наследуются на общих основаниях.
Наследование права на аренду недвижимости
Согласно ГК РФ (ст.617), если умирает гражданин, использующий недвижимое имущество на правах аренды, его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Арендодатель не вправе отказать правопреемникам, если они желают вступить в соглашение на оставшийся срок его действия. Более того, в документы не обязательно вносить изменения, поскольку наследник действует на основании закона.
Общее правило действует, если в соглашении не установлены специальные положения на такой случай, например:
- право аренды прекращается в связи со смертью (ликвидацией) одной из сторон договора;
- арендатор в качестве платы осуществляет реставрацию здания (другие услуги, неразрывно связанные с личностью гражданина);
- арендатор не может передавать свои обязанности любым способом третьим лицам.
Большинство соглашений не содержит подобных ограничительных условий, в результате чего права по договору аренды при наследовании переходят к правопреемникам умершего арендатора. Если земельный участок находится в собственности государственных (муниципальных) органов, наследник вправе подать заявление на выкуп его в собственность в случае, когда на земле стоит дом, перешедший к нему по наследству (ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса). Аналогичный подход действует в отношении перехода прав по договору аренды зданий, сооружений и другой недвижимости.
Случаи, когда невозможна передача прав аренды на землю по наследству
Существуют наследники, которые не могут рассчитывать на право аренды надела. При получении отказа от арендодателя в лице государства или нотариального органа многие не могут понять его причину. А для того, чтобы такое решение не стало неожиданностью, следует знать случаи недопущения наследования земли в аренде:
- Договором аренды не предусмотрен переход права аренды по наследству;
- Арендодатель имеет статус наследника субъекта, который умер;
- Договор аренды заключен без оплаты (безвозмездная основа);
- Наследником был выражен отказ на вступление в право аренды. При выступлении в роли арендодателя государства договор будет аннулирован через один год, а имущество признанно выморочным;
- Наличие в договоре аренды оговорки о прекращении его при наступлении смерти арендатора;
- Заключение соглашения с получателем наследства на срок до одного года;
- Наследник имеет гражданство другой страны и не имеет право на получение наследства на землю, которая предназначена для проведения сельскохозяйственных работ;
- Вступило в законную силу решение суда, признавшее завещание недействительным;
- Признание в судебном порядке наследника недостойным (к примеру, при доказательстве вины наследника в смерти наследодателя).
Как признать переход права аренды земельного участка в порядке наследования через суд?
Однако наследники не всегда могут оформить право аренды через нотариуса. Основные причины отказа:
- Наследники договор аренды не подавали.
- Нет согласия арендодателя на передачу прав наследникам.
- Срок регистрации наследства истек.
- Срок действия контракта истек.
В этих случаях и по другим причинам отказа наследники должны будут обратиться в суд.
Предварительно наследникам необходимо будет подготовить следующие документы:
- паспорт;
- основание для наследования;
- свидетельство о смерти умершего;
- свидетельство о праве наследования прочего имущества умершего;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор аренды (при наличии);
- запрос дубликата договора аренды в Росреестр;
- выписка из ЕГРН для сайта;
- кадастровый паспорт;
- отчет об оценке;
- отказ нотариуса.
Заявление подается в суд по месту нахождения сайта. Госпошлина в данной ситуации равна 300 руб.
Передается ли аренда земельного участка по наследству?
Все имущество умершего человека передается его наследникам. Это могут быть родственники, получающие собственность в порядке очередности, предусмотренной законом, либо те лица, которых сам наследодатель выберет в качестве преемников. В последнем случае это могут быть посторонние люди, организации, общества, фонды и пр. Это же правила касаются и земельных участков, которые находятся в аренде.
Когда земля передается по закону, то она делится на столько частей, сколько имеется претендентов, заявивших о своем праве. Исключения – ситуации, когда родственник сможет доказать, что эта собственность является его жильем, причем единственным, или источником получения дохода. Если надел завещается одному конкретному гражданину, то не факт, что это так и будет, потому что могут быть лица, имеющие право на обязательную долю, и если наследодатель обделил их, то завещание может быть пересмотрено.
Образец договора аренды земли
Текст документа должен содержать следующую информацию:
- реквизиты: название, дату оформления, номер;
- сведения о владельце земли и арендодателе: наименование организации/Ф.И.О., место нахождения/проживания, дату рождения и реквизиты паспорта (для граждан);
- предмет договора: описание участка, его местоположения, целей использования;
- срок действия контракта;
- стоимость аренды и порядок расчётов;
- права и обязанности сторон;
- меры ответственности;
- порядок изменения условий соглашения и его расторжения;
- иные положения;
- подписи сторон, их адреса и банковские реквизиты.
Прекращение права на пожизненное наследуемое владение
Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.
Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:
- когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
- если владелец сам захотел отказаться от этого права;
- при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
- когда государство возвращает собственность себе.
Наследование права аренды земельных участков
В данной ситуации используются аналогичные принципы. После смерти лица, арендовавшего при жизни земельный участок, с остальной наследственной массой его права и обязанности по договору аренды переходят к преемнику. Важно, чтобы законом или же договором не было предусмотрено иное. Если, например, в договоре аренды была оговорка, что основанием его прекращения будет являться смерть арендатора, то наследник не сможет восстановить право аренды даже через суд.
После смерти арендодателя, наследник имеет право вносить правки в заключенный договор только в судебном порядке (или при достижении соглашения, разумеется). Для дополнительного соглашения наследнику необходимо предоставить другой стороне документы, которые требовались ранее для оформления наследства. После чего к основному договору подписывается дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать.
Для наглядности рассмотрим пример. Гражданин являлся арендатором земельного участка сроком на пять лет. Срок договора истек, писем арендодателя с просьбами прекратить использование участка и других возражений не было. Ввиду этого, договор считается возобновленным на тех же самых условиях, но на неопределенный срок. После смерти гражданина, наследство принял его единственный сын. Он продолжил использовать землю на праве аренды, однако вскоре получил требование арендодателя о прекращении использования участка. Наследник обратился в суд. Суд в мотивировочной части решения пояснил, что поскольку его отец к моменту смерти обладал правом аренды на неопределенный срок, то и он в полном объеме унаследовал это право. Для того, чтобы отказаться от возобновленного договора, арендодатель обязан предупредить «нового» арендатора (правопреемника) за три месяца, иначе процедура будет считаться незаконной.
В юридической практике процедура наследования права аренды земельного участка допустима не только по закону, но и по завещанию. Если наследников более, чем один и отсутствует завещание, право переходит ко всем правопреемникам в равных частях. Когда завещание у наследников на руках, им следует обратиться к нотариусу, принимавшему участие в его составлении и сделать соответствующую отметку, которая удостоверяет волю завещателя и подтверждает подлинность завещания.
Наследование участков в садоводческих, огороднических и дачных обществах
Часто наследодатели не оформляют в собственность, принадлежащие им дачные и подобные наделы. Права на участки выражаются в виде членства в СНТ, ДНП и пр. и подтверждаются членскими книжками.
Такие земли и строения на них находящиеся наследуются в общем порядке по свидетельству о праве на наследство. Предметом наследования является пай (доля), предоставляющий полномочия пользования и распоряжения земельным наделом умершего.
Свидетельство о наследовании и заявление о приеме в члены предъявляются председателю объединения, который поднимает вопрос о принятии наследника в члены СНТ, ДНП на общем собрании членов товарищества (партнерства). Но это больше церемония, чем реальное решение вопроса, так как гражданское законодательство не допускает отказ в принятии наследника в члены объединения вместо умершего.
После это новому хозяину выдают членскую книжку, и он осуществляет права и обязанности по отношению к наделу в том же объеме, какой был у наследодателя.
Случаи, когда невозможна передача прав аренды на землю по наследству
Существуют наследники, которые не могут рассчитывать на право аренды надела. При получении отказа от арендодателя в лице государства или нотариального органа многие не могут понять его причину. А для того, чтобы такое решение не стало неожиданностью, следует знать случаи недопущения наследования земли в аренде:
- Договором аренды не предусмотрен переход права аренды по наследству;
- Арендодатель имеет статус наследника субъекта, который умер;
- Договор аренды заключен без оплаты (безвозмездная основа);
- Наследником был выражен отказ на вступление в право аренды. При выступлении в роли арендодателя государства договор будет аннулирован через один год, а имущество признанно выморочным;
- Наличие в договоре аренды оговорки о прекращении его при наступлении смерти арендатора;
- Заключение соглашения с получателем наследства на срок до одного года;
- Наследник имеет гражданство другой страны и не имеет право на получение наследства на землю, которая предназначена для проведения сельскохозяйственных работ;
- Вступило в законную силу решение суда, признавшее завещание недействительным;
- Признание в судебном порядке наследника недостойным (к примеру, при доказательстве вины наследника в смерти наследодателя).
При наличии на арендованном в постоянное пользование у государства участке построек наследник имеет право на получение его в свое ведение.
Наследование права аренды земельного участка
В статье 1112 ГК РФ описывается, что входит в наследство. Среди вещей и других предметов указаны имущественные права. Поэтому возможность пользоваться участком по договору на возмездной основе передаётся наследникам.
В статье 617 ГК РФ отдельно указано, что стороны в договоре аренды недвижимости могут меняться по причине смерти одного из участников сделки. Данный факт не может быть основанием расторжения договора. В этом случае все права и обязанности умершего переходят по наследству.
Из указанного есть 2 исключения:
- ранее оформленное соглашение было обусловлено личными отношениями владельца земли и арендатора;
- в тексте договора есть условие о том, что права по нему не передаются наследникам.
Документы для наследования земельного участка
Какие документы необходимо предоставить нотариусу, чтобы унаследовать участок наследодателя?
- Свидетельство о смерти наследодателя
- Документы, которые подтверждают родство наследника и наследодателя определенной очереди, особенно если отсутствуют наследники предыдущей очереди. Такими документами будут являться свидетельства о рождении, о заключении брака, решение суда об установлении родства и др.
- Если наследник унаследовал участок по завещанию, то предоставляется завещание или копия протокола вскрытия конверта с завещанием нотариусом
- Документы о праве собственности наследодателя на земельный участок (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, решение суда о признании права собственности и др.)
- Документ о последнем месте жительства наследодателя
- Документ о стоимости земельного участка (справка о стоимости, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости)
- Документ об оплате госпошлины за выдачу свидетельства
Особенности наследования арендованной земли
Процедура наследования имущественных прав ничем не отличается от стандарной процедуры. Однако есть несколько нюансов:
- Принятие наследства обычно не сопровождается никакими дополнительными условиями или оговорками. Исключением является завещание с условием, где наследодатель может возложить на наследников определенные обязанности.
- Претенденты вынуждены принять на себя условия договора аренды (например, продолжить застройку участка). Иначе арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
- Изменять условия договора можно только по согласию сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).
- Отказ в наследовании права аренды земли запрещает оформлять недвижимость.
Иногда гражданам приходится обращаться в суд. Исковые требования удовлетворяют при наличии бесспорных доказательств. Причины судебных разбирательств могут быть разными – фактическое принятие имущества, пропуск сроков, отказ в продлении аренды земельного участка и т.д.
Суды рассматривают следующие категории дел:
- признание наследников недостойными;
- споры относительно права аренды — местные власти могут отказать в наследовании, если умерший получил участок на льготных основаниях (инвалид, многодетная семья, сирота);
- разрыв арендного договора по инициативе арендодателя — например, если последний выплатит компенсацию за разрыв;
- восстановление родственных связей — в случае потери документов о родстве с умершим (пожар, кража, наводнение, порча);
- оспаривание завещания;
- наследование иностранными гражданами.
Итоговое решение выносится с учетом прав наследника и условий договора. Нужно понимать, что арендодатель имеет выгодное положение — он вправе разорвать договор аренды, отозвать имущество, оспорить действия наследников и наложить запрет.