Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС уточнил требования для получения квартир у застройщика-банкрота». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Никогда нельзя дать гарантий, что компания, даже очень крупная не станет банкротом. Поэтому многие строительные организация страхуют исполнение своих обязательств перед дольщиками. Если это ваш случай и ваш застройщик позаботился о страховке, то в случае его банкротства можно обратиться в страховую компанию. А за счет страховой выплаты можно будет погасить задолженность по ипотеке.
Страхование от банкротства застройщика
Многих интересует, какой будет сумма страховки от банкротства застройщика? Согласно закону сумма страховой выплаты будет выплачиваться в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.
Обратите внимание! Положения закона о страховании не распространяется на случаи банкротство жилищно-строительного кооператива. В этой ситуации все риски, связанные с «недостроем», полностью несет член кооператива. На такие отношения не распространяются нормы закона о банкротстве застройщика.
Обратиться в страховую компанию можно, когда арбитражный суд вынесет решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Перед походом к страховщику необходимо будет обратиться к конкурсному управляющему, чтобы получить выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Чтобы понять более подробно условия и порядок выплат, необходимо ознакомиться с правилами страхования выбранной застройщиком страховой компании.
Обратите внимание! Банк может стать получателем страховой выплаты, если оставит за собой права требования по договору долевого участия (ч.33 ст. 25 Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ).
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Насколько поднимутся цены новостроек?
На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.
С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.
Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.
Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.
Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:
- В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
- Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
- Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
- Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
- Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
- Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
Из каких источников можно узнать о банкротстве?
Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.
Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.
Как реализуют ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:
-
оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
-
назначается дата электронных торгов;
-
проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
-
вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика
После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.
Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.
- Если дом построен, то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
- Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан. Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.
Как влияет банкротство на кредитную историю
Несвоевременная уплата обязательных платежей, отказ от выплаты процентов или укрывательство от банковских работников — все это негативно сказывается на кредитной истории. Инициация процедуры признания гражданина несостоятельным — это первый шаг к исправлению репутации. Многие банки относятся к банкротам более лояльно, чем к лицам с множеством просроченных кредитов.
Обнуление долгов законным способом говорит о финансовой грамотности человека и его сознательности. В будущем при оформлении кредитов этот факт сыграет положительную роль.
Если вы планируете оформлять ипотеку после процедуры банкротства или брать крупную сумму в кредит, нужно постепенно улучшать кредитную историю:
-
через 10-12 месяцев после банкротства купите товар в рассрочку, вносите платежи своевременно;
-
оформите незначительный займ в МФО — выполняйте добросовестно все условия договора;
-
если есть возможность купите автомобиль, дачу или другое имущество.
Как выйти из банкротной застройки с ипотекой
Банк Ваши кредитные деньги в оплату жилья уже перечислили, Вы платите банку ежемесячные платежи. Строиться дом или нет, Ваши обязательства по оплате все равно останутся.
Пишут о банкротстве застройщика UrbanGroup. Официальных новостей пока нет. Дом на этапе пары бетонных стен. Подскажите, что стоит делать сейчас в случае ипотечного кредита? Стоит ли бежать писать заявления или ждать итогов офиц. Объявлений?
Если все таки в результате дом достроится, Вашу квартиру за долги банк сможет забрать. Но к этому времени Вы можете решить с банком и уплатить ему. или в график встать. в общем как то мирно..
Доброго времени суток. А Вы уверены что застройщик уже банкротится или это просто слухи? Нарушаются ли сроки строительства? Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.
Даже, если у Вас сейчас будет решение суда о взыскании суммы, у них, наверняка, уже нет денег. И исполнить лист приставы не смогут.
Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.
Как формируется реестр кредиторов. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда. Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через три месяца. Чтобы попасть в этот реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему и обосновать их. Затем заявление он передаст в арбитражный суд.
Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.
Как определяют размер требования дольщика
При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.
Реальный ущерб — это разница между той суммой, которую заплатил за квартиру дольщик, и рыночной стоимостью квартиры на дату, когда ввели первую процедуру в деле о банкротстве. Если дольщик внес не всю сумму, а только часть, размер ущерба рассчитывают пропорционально внесенной сумме. Даже если рыночная стоимость квартиры с тех пор снизилась, размер ваших денежных требований все равно не может быть меньше, чем вы за нее заплатили.
Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.
После этого конкурсный управляющий отправляет отчет об оценке дольщику и в арбитражный суд. Если дольщик не согласен с размером требования, он может обжаловать его в арбитражном суде. Это можно сделать, например, предоставив другой отчет об оценке.
Дадут ли ипотеку после банкротства?
Много факторов влияют на одобрение займа для покупки жилья, но основной из них — чистота кредитной истории.
Если вы объявили себя банкротом, значит уже есть хотя бы один платеж банку вы уже задолжали. С момента невнесения платежа по кредиту информация об этом оперативно передается в бюро кредитных историй (БКИ), и ваша история уже запятнана. Но при успешном завершении процедуры, все долги будут списаны, а в истории они будут отображаться как погашенные, а не просроченные.
Завершение процедуры несостоятельности предполагает, что в течение пяти лет вы должны сообщать предполагаемым кредиторам о своем новом статусе банкрота — по закону, новый статус не создает препятствий для получения новых займов, но на практике они не торопятся снова давать деньги человеку, подтвердившему свою неплатежеспособность в судебном порядке.
Данные в БКИ обнуляются через 10 лет — по истечении этого срока шансы получить одобрение по ипотеке значительно возрастут.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.