Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «§ 3 Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С председателем ЖСК заключать трудовой договор – не обязательно, так как он наделяется выборной должностью и при этом не является единоличным представителем исполнительного органа кооператива (если также имеется орган правления, состоящий не менее чем из 5 соучредителей). Но и составление с ним трудового договора – это не нарушение закона. Это лишь гарантия, что лицо получит назначенное ему фиксированное вознаграждение, сумма которого прописана в Уставе (или же формула, по которой она рассчитывается).
Комментарии к ст. 115 ЖК РФ
1. В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
2. Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно разделить на органы управления и контроля.
К органам управления следует отнести:
во-первых, общее собрание членов кооператива или конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива, — высшие органы (см. ст. 117 ЖК и комментарий к ней);
во-вторых, правление и председателя кооператива — исполнительно-распорядительные органы (см. ст. ст. 118, 119 ЖК и комментарий к ним).
3. Контрольным органом кооператива является ревизионная комиссия (см. ст. 120 ЖК и комментарий к ней).
Функции управления в той или иной степени осуществляют все члены кооператива. Ведь, участвуя в собраниях или делегируя свои полномочия представителям на конференциях, они участвуют в принятии решений, которые влияют на состояние дел с объектом недвижимости.
Сам термин управление подразумевает три значения. Это:
- деятельность по изменению или, наоборот, сохранению существующего положения какого-либо объекта в соответствии с поставленными целями;
- орган, осуществляющий управленческие действия в определённой отрасли;
- процесс, состоящий из планирования, прогнозирования, координации деятельности, контроля, реализации принятых решений и т.п.
Таким образом, управление состоит из прогнозирования, планирования и реализации планов. В понятие управления входит составной частью и руководство чем-либо. Эти два понятия сходны, но не тождественны.
Компетенция органов управления ЖК и ЖСК
Общее собрание (конференция) членов ЖК или ЖСК является высшим представительным органом этих кооперативов. Основные положения об общем собрании членов ЖК или ЖСК:
- а) компетенция общего собрания определяется уставом кооператива. Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива;
- б) решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов кооператива, а по вопросам, указанным в уставе, – более 3/4 присутствовавших членов кооператива;
- в) решение общего собрания членов кооператива оформляется протоколом и является обязательным для всех членов кооператива (ст. 117 ЖК РФ);
- г) общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.
Что представляет собой общее собрание жилищного кооператива, и каковы его цели?
Общее собрание жилищно-строительного сообщества — это регулярные встречи сообщества, на которых решаются как плановые, так и экстренное задачи.
Его участниками являются совладельцы ЖСК. Установленный порядок предполагает проведение таких сборов ежегодно.
Основа вынесения решения — это всеобщее голосование, на котором у каждого совладельца одинаковые права голоса.
СПРАВКА: Важно понимать, что каждый имеет только один голос. Занятие той или иной руководящей должности не будет играть здесь никакой роли.
Что такое жилищный кооператив? Виды кооперативов
Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.
С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.
В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.
Деятельность кооператива согласно ЖК РФ
Для начала деятельности какого-либо вида кооператива необходима организация общего собрания всех его членов. Следует помнить, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным только в том случае, если на него пришло более половины всех его участников (50% + 1 человек). На первом общем собрании, как правило, принимается устав кооператива. В дальнейшем общее собрание выносит решение только по вопросам размеров и формы взносов на счёт кооператива, принятия новых членов в это объединение и исключения из него уже существующих его участников, а также преобразования кооператива в иное юридическое лицо или несколько юридических лиц либо ликвидации этой организации. Все прочие вопросы можно решить, используя иной способ: ведь по статье 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание участников данного объединения;
- возможно, конференция входящих в кооператив лиц (используя этот способ, можно решить некоторые вопросы управления многоквартирным домом только в случае, если количество собравшихся для совместного решения проблем кооператива его членов состав членов не составляет меньше пятидесяти человек и при этом данная возможность оговорена в уставе кооператива);
- избранное на общем собрании правление жилищного кооператива и его председатель. Именно последний из перечисленных органов управления является высшим органом, решающим те или иные проблемы существования и развития жилищного кооператива.
Полномочия высшего органа управления ЖК или ЖСК
Сфера полномочий конференции закреплена уставом. Как правило, в обычной практике орган рассматривает:
- вопросы, связанные с приемом желающих в члены кооператива, условия и правила выхода участника из кооператива;
- права, закрепленные за участником — членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, связанные с его членством, и наложенные на него обязанности;
- условия смены кооперативом статуса и порядок ликвидации;
- порядок и сроки предоставления отчетов о деятельности;
- вопросы выбора органов, представляющих кооператив, регулирующих и контролирующих его деятельность;
- передача жилых помещений дома в собственность членам кооператива.
Решения, принятые и утвержденные на конференции, при учете их легитимности и соблюдения определенного законом порядка принятия, являются обязательными для исполнения каждым участником кооператива.
Понятие кооперативного дома
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.
Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.
Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:
- граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
- осуществляется строительство дома третьими лицами;
- члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.
Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.
Комментарий к статье 106.4 ГК РФ
1. Дополнительно к общим положениям об управлении в корпоративных организациях, к которым относятся и производственные кооперативы, комментируемой статьей определены особенности управления в производственном кооперативе. В частности, специальные правила предусмотрены для исполнительных органов производственного кооператива, в том числе затрагивающие порядок их формирования, а также принятие решений. Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. При этом законом и учредительными документами определяется порядок назначения или избрания органов юридического лица.
2. Для производственных кооперативов предусматривается трехступенчатая система органов управления, которые можно разделить на основные и дополнительные органы управления, образование которых при наличии установленных ГК РФ условий осуществляется по усмотрению членов кооператива. Основные органы управления являются обязательным элементом внутренней структуры производственного кооператива как юридического лица. К основным органам управления отнесены общее собрание членов производственного кооператива, председатель правления и (или) правление кооператива. Дополнительным органом управления производственного кооператива является наблюдательный совет кооператива, который может быть создан в кооперативе, только если численность его членов более 50. При этом следует обратить внимание на то, что все органы управления производственного кооператива формируются особым образом — только из членов кооператива.
Определяемся с выбором↑
Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное. Для этого правильно, беспристрастно оцените и себя, и жильцов своего дома. Многие благие намерения терпят крах именно потому, что собственники не сумели вовремя рассчитать свои силы.
Готовы ли жильцы вашего дома взять на себя ответственность за его обслуживание? В случае с жилищным кооперативом это очень важный вопрос. Ведь ТСЖ, ЖСК, ЖНК, ПК и т.д. потребует от всех своих членов активного участия и временных затрат. Не говоря уже о правлении кооператива, в которое должны вступить не только энтузиасты, но и люди, обладающие достаточным количеством сил, желания и свободного времени. Если собственники многоквартирного дома понимают, что заниматься делами дома будет некому и некогда, лучше отдать предпочтение управляющей компании.
Хорошо ли между собой знакомы жильцы, все ли готовы к сотрудничеству? Сплоченность — тот фактор, который определяет, будет ли дому польза от товарищества или кооператива. Если жильцы не готовы идти на контакт, если часто возникают распри и размолвки — ТСЖ и ЖСК будет крайне затруднительно выполнять свои функции по управлению многоквартирным домом.
Насколько велик многоквартирный дом? Если в доме не одна сотня квартир, и вы понятия не имеете, кто живет в соседнем подъезде, договориться о чем-то будет сложно — даже просто созвать всех собственников на собрание. Не говоря уж о постоянном решении каких-то вопросов. В таком случае лучше довериться управляющей компании.
Каково соотношение молодых и пенсионеров? Если многоквартирный дом заселен в основном молодыми семьями, которые работают, учатся, водят детей в садик и школу — вряд ли у них будет оставаться время и желание на ТСЖ. А вот если у вас в доме много пенсионеров и неработающих, которые готовы заниматься домом — образование товарищества не станет проблемой.
Документы, необходимые для регистрации кооператива
Для регистрации требуются следующие бумаги:
- Заявление формы Р 11001.
Заявителями могут выступать граждане:
- Начальник исполнительного органа юрлица либо человек, имеющий право представлять интересы организации без доверенности;
- Учредители;
- Руководитель юрлица, являющегося учредителем другой организации;
- Иное лицо, наделенное полномочиями, предусмотренными законодательством или актами властных структур.
- Копия паспорта и свидетельство с ИНН заявителя.
- Решение о создании в форме протокола или соглашения. В нем присутствуют данные об учреждении организации, принятии Устава, итогах голосования, порядке работы учредителей, иная установленная законом информация.
- Два экземпляра Устава. Требования к документу приведены в п. 2 ст. 123.2 ГК РФ. Устав должен содержать данные о наименовании и адресе кооператива, целях работы, размерах паев и порядке их внесения, ответственности членов за неисполнение обязательств, механизме покрытия убытков и т. д. Название организации должно включать ссылку на цели работы и слово «кооператив».
- Бумаги, подтверждающие адрес нахождения организации.
- Документы на имущество, содержащие сведения о его стоимости.
- Квитанция об уплате госпошлины. Ее размер равен 4 000 рублей (п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Роль заседаний и составляемых на них протоколов
Заседания правления как исполнительного органа управления происходят обычно один раз в квартал по решению председателя. Они могут быть плановыми или экстренными. Повестка дня определяет преимущественно председателем.
Однако в её формировании могут принимать участие и все члены правления. Вопросы, рассматриваемые на заседаниях, обычно не регламентируются никакими документами. Однако правление не имеет право принимать решения, которые являются полномочием общего собрания.
На заседании могут присутствовать третьи лица по приглашению председателя или члена правления. Присутствие обычно осуществляется в очной форме, допускается и заочное участие, если человек представил своё мнение в письменной форме.
Все заседания оформляются протоколом по стандартной форме. Заседание признаётся состоявшимся, а принятые решения обязательно должны исполняться только в том случае, если составлен протокол, заверенный подписью председателя.
Таким образом, заседания правления являются процессом управления, а протокол – документом, определяющим стратегию дальнейшей деятельности. Всё вместе является составной частью системы управления жилищным кооперативом, которая отработана временем и закреплена жилищным законодательством.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.